Una delibera non è approvata soltanto perché i favorevoli hanno più millesimi. Occorre controllare la delega, le persone presenti, il valore rappresentato, il tipo di decisione e gli eventuali ingressi o allontanamenti prima di ciascun voto.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
In assemblea si contano sempre due elementi: le persone e i millesimi. Prima ancora, però, bisogna verificare chi partecipa personalmente, chi è rappresentato e se ogni delega è utilizzabile. Un totale millesimale elevato non compensa il mancato raggiungimento della maggioranza personale; allo stesso modo, molti voti favorevoli non bastano se non rappresentano il valore richiesto.
Ogni condòmino può intervenire tramite un rappresentante munito di delega scritta. L’articolo 67 disp. att. c.c. non prescrive un modulo unico, ma la delega dovrebbe identificare almeno delegante, delegato, condominio e riunione; è prudente indicare la data dell’assemblea e sottoscrivere il documento. Fonte 1
La legge non impone di scrivere istruzioni di voto. Se il delegante vuole limitarne il contenuto, deve formularle in modo chiaro e conservarne prova. Il rapporto interno segue le regole del mandato; la Cassazione ha precisato che, in linea generale, gli eventuali vizi della delega o la mancanza del potere rappresentativo possono essere fatti valere dal delegante o da chi afferma di essere stato falsamente rappresentato, non dagli altri condòmini estranei a quel rapporto. È un’applicazione giudiziaria riferita al rapporto di rappresentanza, non una sanatoria di ogni irregolarità. Fonte 5
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per partecipare a qualunque assemblea. Il divieto vale per la funzione esercitata, anche se il conferimento sarebbe comodo per raccogliere i voti. Fonte 1
Se i partecipanti al condominio sono più di venti, una stessa persona non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e, insieme, più di un quinto del valore dell’edificio. Le due soglie devono essere rispettate entrambe. Fonte 1
Esempio: in un condominio di 30 partecipanti, il limite personale è 6 condòmini e quello di valore è 200 millesimi. Una persona con sei deleghe per complessivi 230 millesimi supera il limite di valore; con sette deleghe per 180 millesimi supera quello personale. Il controllo va fatto sulle unità rappresentate e sui relativi valori prima di aprire la votazione.
Se i condòmini sono venti o meno, il doppio limite legale non si applica. Restano però necessari la forma scritta, il controllo del regolamento e l’assenza di delega all’amministratore.
Quando una stessa unità appartiene in comunione a più persone, esse hanno diritto a un solo rappresentante, designato dai comproprietari secondo l’articolo 1106 c.c. Non si moltiplicano quindi i voti personali perché aumentano i titolari della medesima unità. Fonte 1
L’usufruttuario vota sugli affari di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento di cose e servizi comuni. Nelle altre deliberazioni vota normalmente il nudo proprietario, salvo le eccezioni previste per riparazioni eseguite dall’usufruttuario, miglioramenti e addizioni; nei casi indicati dalla legge l’avviso deve essere comunicato a entrambi. La rassegna ufficiale della Cassazione del 2013 applica la distinzione al rifacimento straordinario della facciata. Fonte 1 Fonte 5
Nel supercondominio con più di sessanta partecipanti opera una disciplina particolare per l’assemblea relativa alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e alla nomina dell’amministratore: ciascun condominio designa il proprio rappresentante con la maggioranza indicata dalla legge. Non va confuso questo rappresentante con una normale delega individuale. Fonte 1
Il quorum costitutivo stabilisce se l’assemblea può iniziare; il quorum deliberativo stabilisce se una specifica proposta è approvata. L’articolo 1136 c.c. usa per entrambi un doppio criterio, personale e millesimale. Fonte 2
| Momento | Soglia personale | Soglia millesimale |
|---|---|---|
| Prima convocazione: costituzione | maggioranza dei partecipanti al condominio | due terzi del valore dell’edificio |
| Prima convocazione: delibera ordinaria | maggioranza degli intervenuti al voto | almeno metà del valore dell’edificio |
| Seconda convocazione: costituzione | almeno un terzo dei partecipanti al condominio | almeno un terzo del valore dell’edificio |
| Seconda convocazione: delibera ordinaria | maggioranza degli intervenuti al voto | almeno un terzo del valore dell’edificio |
La parola «maggioranza» richiede più della metà: una perfetta parità non basta. Gli astenuti restano intervenuti, ma non esprimono un voto favorevole. Per questo il verbale dovrebbe indicare, per ogni proposta, favorevoli, contrari e astenuti con i rispettivi millesimi.
Immagina 12 condòmini e 1.000 millesimi. Sono presenti o rappresentati in 8, per complessivi 720 millesimi: l’assemblea supera entrambe le soglie costitutive della seconda convocazione.
Su una decisione ordinaria votano a favore 5 persone con 460 millesimi; 2 sono contrarie con 190 millesimi; 1 si astiene con 70 millesimi. La proposta è approvata: i favorevoli sono più della metà degli 8 intervenuti e superano un terzo del valore. Se i favorevoli fossero 4 con 500 millesimi, la proposta non sarebbe approvata perché 4 su 8 non costituiscono la maggioranza personale, anche se il valore è elevato.
Prima di contare i voti occorre qualificare la decisione. La tabella seguente raccoglie soltanto alcune ipotesi frequenti e non sostituisce il controllo della norma specifica.
| Decisione | Soglia minima principale |
|---|---|
| Nomina o revoca dell’amministratore | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
| Liti oltre le attribuzioni dell’amministratore | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
| Innovazioni agevolate dell’art. 1120, secondo comma | maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
| Innovazioni ordinarie dell’art. 1120, primo comma | maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore |
| Prescrizioni sulle modifiche comuni per impianti individuali dell’art. 1122-bis | maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore |
Le prime quattro soglie risultano dal quarto comma dell’articolo 1136; le ultime due dal quinto comma. Le finalità delle innovazioni agevolate e le cautele sugli impianti individuali sono specificate dagli articoli 1120 e 1122-bis. Fonte 2 Fonte 3 Fonte 4
Quando la decisione incide direttamente su proprietà esclusive o modifica diritti che l’assemblea non può disporre a maggioranza, il problema non è trovare un quorum più alto: può essere necessario il consenso degli interessati. Va quindi verificato prima il potere dell’assemblea e poi la maggioranza.
Chi entra dopo l’apertura o esce prima di una decisione modifica il quadro della singola votazione. Nel 2024 la Cassazione ha stabilito che il condòmino presente all’inizio ma assente al momento della delibera conta per il quorum costitutivo, non per quello deliberativo; nel caso deciso l’allontanamento era stato annotato a verbale. Fonte 6
Il segretario dovrebbe perciò aggiornare per ogni punto: presenti personalmente, deleganti rappresentati, ingressi, uscite, persone votanti e millesimi. Scrivere soltanto «approvato a maggioranza» impedisce di controllare entrambi i requisiti.
Quando i partecipanti sono soltanto due, le quote diseguali non consentono di trasformare il proprietario con più millesimi in maggioranza personale. L’ordinanza n. 16337/2020 ha affermato, per una decisione come la nomina dell’amministratore soggetta all’articolo 1136, secondo comma, che servono la partecipazione di entrambi e una decisione unanime; in mancanza di accordo può rendersi necessario il ricorso all’autorità giudiziaria secondo le regole della comunione. È una conseguenza della struttura a due partecipanti, non una regola generale di unanimità per tutti i condomìni. Fonte 7
Prima di concludere che una delibera è approvata, verifica in quest’ordine:
Se il conto non torna, conserva deleghe, foglio presenze e verbale. A03 tratta gli errori e le omissioni del verbale; A04 spiega quando e come contestare una delibera. La conclusione pratica è semplice: il risultato non si legge dalla somma dei millesimi favorevoli, ma dalla combinazione fra rappresentanza, persone, valore e materia votata.
Una delibera si comprende seguendo l’intero percorso: convocazione, ordine del giorno, partecipazione, voto, testo approvato e verbale. Questa sezione aiuta a raccogliere gli elementi utili prima di valutare una contestazione.
Leggi il testo completo →La regolarità dell’assemblea comincia prima della riunione. Occorre verificare chi l’ha convocata, chi ha ricevuto l’avviso, quando e con quale mezzo, e se l’ordine del giorno descrive abbastanza chiaramente le decisioni da assumere.
Leggi il testo completo →Un verbale incompleto o inesatto non rende automaticamente nulla ogni decisione. Occorre capire se il voto resta ricostruibile, raccogliere subito gli elementi contrari e non lasciare scadere il termine per contestare una delibera annullabile mentre si attende una correzione.
Leggi il testo completo →Se vuoi contestare una delibera, controlla subito da quando decorrono i trenta giorni e che cosa occorre fare per proteggerli. Il difetto della decisione va individuato, ma una protesta all’amministratore o una richiesta di sospensione non sostituiscono da sole l’impugnazione.
Leggi il testo completo →Una checklist pratica per costruire un fascicolo dell’assemblea e verificare, senza perdersi nei dettagli, convocazione, partecipanti, proposta votata, risultato e comunicazione del verbale.
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