La regolarità dell’assemblea comincia prima della riunione. Occorre verificare chi l’ha convocata, chi ha ricevuto l’avviso, quando e con quale mezzo, e se l’ordine del giorno descrive abbastanza chiaramente le decisioni da assumere.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
Un avviso con una data e un elenco di parole non basta sempre a mettere i condòmini in condizione di partecipare consapevolmente. La convocazione va letta come un percorso: iniziativa, destinatari, ricezione, contenuto e corrispondenza fra ciò che è annunciato e ciò che viene votato.
L’assemblea ordinaria annuale e le assemblee straordinarie sono normalmente convocate dall’amministratore. L’articolo 66 disp. att. c.c. consente inoltre ad almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio di chiedere la convocazione; trascorsi inutilmente dieci giorni, i richiedenti possono provvedere direttamente. In mancanza dell’amministratore, l’iniziativa può essere assunta da ciascun condòmino. Fonte 1
La richiesta dei due condòmini non richiede una forma solenne. La Cassazione ha precisato nel 2023 che è sufficiente farla pervenire all’indirizzo indicato dall’amministratore all’accettazione dell’incarico o affisso nel luogo di accesso al condominio; tale recapito non coincide necessariamente con residenza o domicilio personale. È una concreta applicazione dell’articolo 66, non una regola che elimina l’utilità della prova scritta: nella pratica conviene conservare testo, allegati e ricezione. Fonte 5
La richiesta dovrebbe già indicare gli argomenti da trattare e la decisione domandata. Scrivere soltanto «convocare un’assemblea sui lavori» rende più difficile verificare se l’amministratore abbia dato seguito alla richiesta; è più utile specificare, per esempio, «esame dei tre preventivi allegati, scelta dell’impresa, approvazione del costo e costituzione del fondo».
L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. Fonte 3 Non basta quindi usare automaticamente un elenco storico: prima dell’invio vanno controllati trasferimenti di proprietà, successioni, usufrutti, comproprietà e recapiti comunicati. La titolarità del diritto e la disciplina della partecipazione non vanno però confuse con la delega, trattata in A02.
Per ogni destinatario conserva una traccia separata. Un’unica ricevuta non dimostra necessariamente la comunicazione a tutti; una comunicazione inviata alla persona sbagliata non diventa corretta soltanto perché nell’unità immobiliare vive un familiare. Se la situazione proprietaria è incerta, l’amministratore deve ricostruirla con diligenza usando i dati disponibili e le comunicazioni ricevute, senza trasformare la presunzione in certezza.
L’articolo 66 richiede la specifica indicazione dell’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione; se è prevista la videoconferenza, il testo vigente richiede l’indicazione della piattaforma elettronica e dell’ora. Fonte 1
Una convocazione utile riporta almeno:
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima; l’articolo 1136 stabilisce inoltre che debba svolgersi in un giorno successivo e comunque non oltre dieci giorni dalla prima. Fonte 2 Fonte 3
L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. I mezzi indicati dalla legge sono posta raccomandata, PEC, fax e consegna a mano. In caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta, la delibera è annullabile nei termini e alle condizioni previsti dalla legge. Fonte 2
La data decisiva non è automaticamente quella in cui l’amministratore consegna la busta all’ufficio postale. Nel 2025 la Cassazione ha qualificato l’avviso come atto recettizio: il condominio deve provare quando è pervenuto all’indirizzo del destinatario. Se la raccomandata non è consegnata per assenza, nel caso esaminato la data rilevante coincideva con il rilascio dell’avviso di giacenza, perché da quel momento il plico poteva essere ritirato. Fonte 7
Per controllare il termine, crea una riga con quattro date: spedizione, arrivo o avviso di giacenza, prima convocazione e seconda convocazione. Conserva ricevuta completa, tracciamento e busta; uno screenshot privo di mittente, destinatario o data non consente lo stesso controllo.
Una email ordinaria non è uno dei mezzi elencati dall’articolo 66. L’ordinanza n. 16399/2025 ha escluso che l’autonomia privata possa sostituire le forme legali con modalità inidonee a documentare la consegna all’indirizzo del destinatario, indicando proprio l’email semplice come mezzo insufficiente nel caso deciso. Fonte 6
La riunione in videoconferenza è invece espressamente prevista. Anche se il regolamento non la contempla, occorre il previo consenso della maggioranza dei condòmini; il successivo verbale deve essere trasmesso con le medesime formalità previste per la convocazione. La modifica è contenuta nell’articolo 5-bis della legge n. 159/2020. Fonte 4
Non confondere il consenso alla modalità da remoto con il voto sulle singole decisioni. Prima della riunione vanno conservati anche il consenso, il testo dell’avviso, la piattaforma indicata e le istruzioni di accesso; problemi tecnici genericamente riferiti dopo l’assemblea sono più difficili da verificare di una segnalazione tempestiva e documentata.
L’ordine del giorno non deve anticipare ogni intervento della discussione, ma deve permettere di riconoscere materia e decisione prevedibile. Il controllo pratico è questo: leggendo il punto, un condòmino può capire se partecipare, quali documenti chiedere e quale potere sta per essere esercitato?
Confronta:
| Formula | Problema o utilità |
|---|---|
| «Lavori facciata» | individua il tema, ma non chiarisce se si voteranno impresa, costo, riparto e fondo |
| «Esame preventivi Alfa, Beta e Gamma; scelta dell’impresa; approvazione costo; fondo e piano rate» | rende riconoscibili le decisioni proposte |
| «Varie ed eventuali» | è adatta a comunicazioni o questioni marginali, non a nascondere una decisione patrimoniale autonoma |
| «Comunicazioni amministratore» | non equivale, da sola, all’annuncio di una delibera su lavori o nuovi obblighi |
I documenti di supporto non sono tutti automaticamente allegati all’avviso. Devono però essere identificabili e accessibili in tempo utile quando servono a comprendere la decisione. Chiedere un preventivo o un riparto mancante non sospende da solo l’assemblea: occorre segnalare subito che cosa manca e perché impedisce una valutazione informata.
La Cassazione ha applicato nel 2023 la tutela contro decisioni su argomenti non iscritti all’ordine del giorno riconoscendo, in un caso di comproprietà coniugale, l’interesse del coniuge non presente a impugnare. È un’applicazione giudiziaria legata alla fattispecie, che conferma l’importanza concreta della corrispondenza fra avviso e decisione. Fonte 8
Una discussione può precisare importi, modalità o tempi senza trasformarsi necessariamente in un tema nuovo. Il limite pratico si supera quando la proposta finale introduce un oggetto autonomo che il destinatario dell’avviso non poteva ragionevolmente prevedere.
Esempio: il punto annuncia la scelta fra tre preventivi per la facciata e la costituzione del fondo. Ridiscutere il numero delle rate resta collegato alla decisione annunciata. Deliberare anche l’installazione di un impianto non menzionato apre invece un tema distinto. Nel dubbio, è preferibile rinviare la decisione autonoma e convocarla con un punto esplicito.
Chi ritiene irregolare la convocazione dovrebbe far verbalizzare subito l’obiezione, conservare avviso e prova di ricezione e confrontare il testo votato con il punto annunciato. La partecipazione, l’eventuale dissenso e il tipo di vizio incidono sui rimedi: A04 tratta annullabilità, termini e mediazione; A05 offre la checklist del fascicolo assembleare.
La conclusione pratica è questa: non controllare soltanto quando l’avviso è partito; ricostruisci chi lo ha ricevuto, che cosa annunciava e che cosa l’assemblea ha davvero deciso.
Una delibera si comprende seguendo l’intero percorso: convocazione, ordine del giorno, partecipazione, voto, testo approvato e verbale. Questa sezione aiuta a raccogliere gli elementi utili prima di valutare una contestazione.
Leggi il testo completo →Una delibera non è approvata soltanto perché i favorevoli hanno più millesimi. Occorre controllare la delega, le persone presenti, il valore rappresentato, il tipo di decisione e gli eventuali ingressi o allontanamenti prima di ciascun voto.
Leggi il testo completo →Se vuoi contestare una delibera, controlla subito da quando decorrono i trenta giorni e che cosa occorre fare per proteggerli. Il difetto della decisione va individuato, ma una protesta all’amministratore o una richiesta di sospensione non sostituiscono da sole l’impugnazione.
Leggi il testo completo →Una checklist pratica per costruire un fascicolo dell’assemblea e verificare, senza perdersi nei dettagli, convocazione, partecipanti, proposta votata, risultato e comunicazione del verbale.
Leggi il testo completo →Puoi chiedere di vedere i documenti della gestione e ottenerne copia senza aspettare il rendiconto annuale. Una richiesta precisa permette di ricostruire la spesa o la decisione che vuoi controllare e lascia una prova utile se l’accesso non viene consentito.
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