Cambiare amministratore non significa soltanto votare una revoca. Serve una decisione valida, la nomina del successore e un passaggio verificabile di documenti, denaro, credenziali, contratti e scadenze, senza confondere la consegna con l’approvazione dei conti.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
La sostituzione riesce quando produce continuità della gestione e tracciabilità, non quando si limita a dichiarare cessato il vecchio incarico. Il percorso deve tenere insieme tre momenti: causa della cessazione, nomina del successore e passaggio delle consegne. Se uno manca, aumentano il rischio di pagamenti duplicati, scadenze perse, accessi digitali ancora attivi e contestazioni sui saldi.
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo, con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità ammesse dal regolamento. La nomina e la revoca richiedono, anche in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’avviso deve indicare in modo chiaro sia la revoca sia la nomina del nuovo amministratore: la legge prevede che l’assemblea convocata per revoca o dimissioni deliberi anche sulla sostituzione. Fonte 1 Fonte 2
Il potere di revoca non elimina ogni conseguenza economica. Secondo l’ordinanza n. 7715/2021, se la revoca assembleare interviene prima della scadenza prevista nell’atto di nomina, l’amministratore può avere diritto, oltre ai propri crediti, al risarcimento ai sensi dell’articolo 1725 c.c., salvo una giusta causa, indicativamente riconducibile alle ragioni che giustificano la revoca giudiziale. È un’applicazione giudiziaria: prima di motivare il verbale con accuse, occorre descrivere fatti documentabili e valutare separatamente il possibile costo della cessazione anticipata. Fonte 4
Ciascun condòmino può chiedere la revoca giudiziale nei casi indicati dall’articolo 1129 c.c.: fra gli altri, mancato rendiconto, omessa comunicazione di una citazione o di un provvedimento eccedente le attribuzioni e gravi irregolarità. L’elenco delle gravi irregolarità è esemplificativo, ma il ricorso non è il rimedio automatico per ogni disservizio. Per le irregolarità fiscali e per la mancata apertura o utilizzazione del conto condominiale, la norma prevede prima la possibile richiesta di assemblea e poi, se la revoca non viene deliberata, il ricorso del singolo. Fonte 1
Il procedimento si svolge in camera di consiglio, dopo aver sentito l’amministratore; contro il decreto è ammesso reclamo alla corte d’appello entro dieci giorni dalla notificazione o comunicazione. Se la revoca è giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente lo stesso amministratore. Fonte 3 Fonte 1
Le dimissioni non dovrebbero lasciare un vuoto organizzativo. L’assemblea convocata per esaminarle deve deliberare sulla nomina del nuovo amministratore. Se i condòmini sono più di otto e l’assemblea non provvede, anche l’amministratore dimissionario può chiedere la nomina giudiziale. Le ragioni delle dimissioni non modificano l’obbligo di consegnare la documentazione e rendere il conto. Fonte 1
La durata legale dell’incarico e il suo rinnovo sono trattati in M01. In ogni cessazione — scadenza, revoca o dimissioni — bisogna fissare una data certa e predisporre subito il subentro. La perdita dei requisiti professionali segue inoltre le regole dell’articolo 71-bis disp. att. c.c. e non va confusa con una semplice valutazione di opportunità.
È prudente che l’ordine del giorno e il verbale separino le decisioni, pur coordinandole:
Il verbale dovrebbe riportare per ciascun punto presenze, voti favorevoli, contrari, astenuti e millesimi. Le offerte dei candidati e la dichiarazione analitica del compenso vanno identificate o allegate. È utile autorizzare il nuovo amministratore a comunicare la nomina a banca, assicuratore, fornitori, professionisti e pubbliche amministrazioni, senza subordinare l’efficacia della nomina alla collaborazione dell’uscente.
L’articolo 1129, ottavo comma, impone all’amministratore cessato di consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condòmini. Nella transizione deve compiere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. Fonte 1
L’ordinanza n. 7247/2026 ha precisato che, cessato l’incarico per scadenza, revoca o dimissioni, non opera una prorogatio generale: l’uscente non conserva tutti i poteri dell’articolo 1130 c.c. e può svolgere soltanto le attività urgenti e indifferibili che non possono attendere senza danno o pericolo la nomina assembleare o giudiziale del successore. È una regola giurisprudenziale sulla portata della norma, non un’autorizzazione a proseguire indistintamente contratti, riscossioni e pagamenti. Fonte 7
Per ogni atto compiuto in questa fase è quindi opportuno registrare data, urgenza, rischio evitato, importo e destinatario, informando il subentrante.
Il trasferimento non dovrebbe essere una scatola di fascicoli senza indice. Il nuovo amministratore deve poter ricostruire la gestione e agire già dal primo giorno.
| Area | Contenuto da verificare | Controllo pratico |
|---|---|---|
| organi e regole | registro dei verbali, nomina e cessazione, regolamento, tabelle, titoli sulle parti comuni | estremi, periodo coperto, originali e copie |
| anagrafe e comunicazioni | registro di anagrafe, recapiti dichiarati, PEC e raccomandate, richieste aperte | aggiornamento, provenienza e accessi autorizzati |
| contabilità e denaro | registri, rendiconti, preventivi, giustificativi, estratti del conto, cassa, fondi, crediti e debiti | saldo alla data, movimenti in corso, riconciliazione e documenti mancanti |
| contratti e fornitori | utenze, manutenzioni, assicurazione, lavoro, consulenze e incarichi professionali | scadenze, rinnovi, disdette, referenti e pagamenti |
| contenzioso e recuperi | decreti, cause, mediazioni, morosità, avvocati, termini e prossime udienze | numero pratica, ultimo atto, scadenza e responsabile |
| lavori e sicurezza | contratti, preventivi, fondo, SAL, direzione lavori, autorizzazioni, certificazioni, chiavi | stato reale, somme pagate, criticità e prossima attività |
| strumenti digitali | caselle, portali, archivi, firme, gestionali, dispositivi e copie di sicurezza | trasferimento sicuro, cambio credenziali e revoca degli accessi dell’uscente |
Le credenziali non devono essere inserite in chiaro nel verbale distribuito ai condòmini. Vanno trasferite con canale separato e documentato, cambiandole dove possibile. I dati personali devono passare solo ai soggetti autorizzati e nella misura necessaria alla gestione.
Il verbale dovrebbe indicare almeno:
La formula prudente è «ricevuto ai fini della custodia e della verifica», non «saldo approvato». La Cassazione, con ordinanza n. 5062/2020, ha chiarito che l’accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore e anche un pagamento parziale non provano il debito del condominio per il disavanzo indicato dall’uscente: il consuntivo resta soggetto all’approvazione dell’assemblea. Fonte 6
Il passaggio deve quindi distinguere ricezione materiale, verifica contabile e approvazione assembleare. Eventuali anticipazioni vantate dall’uscente vanno documentate e trattate separatamente, senza cancellare o alterare i dati originari.
Il credito per compensi o anticipazioni non attribuisce un diritto di ritenzione sulla documentazione condominiale. L’ordinanza n. 18185/2021 conferma che l’amministratore cessato deve rendere il conto e restituire tutti i documenti al subentrante. Se il nuovo amministratore non è stato nominato, deve consegnarli al singolo condòmino che ne faccia richiesta: la mancata nomina non giustifica né la ritenzione né l’esonero dal rendiconto. Fonte 5
Questo non estingue eventuali crediti dell’uscente. Significa che la loro verifica e riscossione devono seguire una strada autonoma rispetto alla restituzione dei beni e dei documenti comuni.
In un’urgenza la priorità è evitare la perdita di un termine o un danno alla cosa comune; la contestazione delle responsabilità viene dopo e va documentata senza modificare i registri ricevuti.
La conclusione pratica è questa: la sostituzione è completa solo quando il nuovo amministratore può amministrare e l’assemblea può controllare. Una delibera valida avvia il subentro; un inventario firmato, le riserve espresse e la protezione delle scadenze lo rendono verificabile.
L’amministratore esegue le deliberazioni, cura la gestione ordinaria e conserva documenti e registri. Per valutarne l’attività bisogna distinguere nomina e compenso, singoli obblighi, richieste documentali, inerzie e cessazione dell’incarico.
Leggi il testo completo →La scelta dell’amministratore non si esaurisce nel nome del candidato. Prima del voto occorre verificare requisiti, maggioranza, durata, attività comprese, costi aggiuntivi e documenti consegnati, perché la legge richiede un compenso analitico all’accettazione e a ogni rinnovo.
Leggi il testo completo →Puoi chiedere di vedere i documenti della gestione e ottenerne copia senza aspettare il rendiconto annuale. Una richiesta precisa permette di ricostruire la spesa o la decisione che vuoi controllare e lascia una prova utile se l’accesso non viene consentito.
Leggi il testo completo →Una segnalazione senza risposta non produce sempre lo stesso rimedio. Prima bisogna identificare il problema, capire che cosa l’amministratore può fare da solo e che cosa richiede una decisione assembleare, documentare l’urgenza e costruire una richiesta con un esito verificabile.
Leggi il testo completo →Un modello modulare per chiedere registri, giustificativi, estratti del conto o un’attestazione senza formule generiche. I campi guidano nell’individuazione dei documenti, della modalità di accesso e della prova da conservare.
Leggi il testo completo →La regolarità dell’assemblea comincia prima della riunione. Occorre verificare chi l’ha convocata, chi ha ricevuto l’avviso, quando e con quale mezzo, e se l’ordine del giorno descrive abbastanza chiaramente le decisioni da assumere.
Leggi il testo completo →Una delibera non è approvata soltanto perché i favorevoli hanno più millesimi. Occorre controllare la delega, le persone presenti, il valore rappresentato, il tipo di decisione e gli eventuali ingressi o allontanamenti prima di ciascun voto.
Leggi il testo completo →Un verbale incompleto o inesatto non rende automaticamente nulla ogni decisione. Occorre capire se il voto resta ricostruibile, raccogliere subito gli elementi contrari e non lasciare scadere il termine per contestare una delibera annullabile mentre si attende una correzione.
Leggi il testo completo →Il rendiconto non è soltanto l’elenco delle fatture pagate. Deve permettere di capire che cosa è entrato e uscito, quali debiti e crediti restano aperti, quanti fondi sono disponibili e come si forma il saldo attribuito a ciascun condòmino.
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