Contratto libero o concordato: come scegliere

Lo stesso appartamento può essere proposto con un contratto «libero» di quattro anni più quattro oppure con un contratto «concordato» di tre anni più due. La differenza non sta soltanto nella durata. Cambiano il modo in cui si determina il canone, i documenti da controllare e, in alcuni casi, il trattamento fiscale. Perciò non esiste un modello sempre migliore: esiste quello coerente con l’immobile, il Comune, l’accordo economico e il tempo per cui le parti vogliono impegnarsi.

Il contratto libero 4+4

Nel contratto abitativo ordinario previsto dall’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, proprietario e inquilino stabiliscono liberamente il canone iniziale. La durata non può essere inferiore a quattro anni e, alla prima scadenza, il rapporto si rinnova per altri quattro anni. «Canone libero» non significa però che ogni clausola sia valida o che il proprietario possa aumentare unilateralmente l’importo durante il rapporto: durata, aggiornamenti e altre condizioni restano soggetti alla legge e al contratto.

Alla prima scadenza il proprietario non può semplicemente cambiare idea. Può negare il rinnovo soltanto per uno dei motivi elencati dall’articolo 3 della legge n. 431 del 1998, per esempio destinare l’alloggio a sé o a determinati familiari, vendere alle condizioni previste dalla legge oppure eseguire specifici interventi, e deve comunicare il motivo con almeno sei mesi di anticipo. Le regole sulla disdetta alle scadenze successive e sull’uscita anticipata dell’inquilino richiedono un controllo separato.

Il contratto concordato 3+2

Nel contratto concordato il canone non nasce da una trattativa senza parametri. Deve collocarsi nella fascia prevista dall’accordo territoriale applicabile al Comune, tenendo conto della zona, della superficie, delle dotazioni e delle altre caratteristiche dell’alloggio. La durata minima è di tre anni. Se alla prima scadenza le parti non concordano il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni; anche qui il diniego del proprietario alla prima scadenza è ammesso soltanto nei casi previsti dalla legge.

Prima di indicare un importo occorre quindi trovare l’accordo territoriale vigente e ricostruire il calcolo: area, metri quadrati da considerare, elementi che spostano il valore nella fascia ed eventuali maggiorazioni consentite. Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 prevede inoltre il modello contrattuale nazionale e disciplina l’attestazione di conformità per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie. L’attestazione non va trattata come una formalità indistinta: bisogna verificare che cosa richiedono l’accordo locale e l’agevolazione fiscale che si intende utilizzare.

Il confronto che serve davvero

Il confronto economico non si ferma al canone mensile. Il proprietario dovrebbe mettere accanto il ricavo netto prevedibile, la tassazione concretamente applicabile, i costi di attestazione e gestione e il rischio di periodi senza inquilino. L’inquilino dovrebbe valutare importo, stabilità, spese accessorie e compatibilità della durata con i propri programmi. La cedolare secca e l’aggiornamento del canone meritano un calcolo autonomo: sono trattati nella guida dedicata, perché aliquote e condizioni non devono essere date per scontate.

Tre errori frequenti

• Chiamare «concordato» un contratto con un canone scelto senza applicare l’accordo territoriale.
• Usare il 3+2 come semplice contratto più corto, ignorando modello, fascia e documentazione.
• Scegliere un contratto transitorio per ottenere maggiore flessibilità senza una reale esigenza temporanea documentabile.

Prima di decidere

• Individua il Comune e verifica se esiste un accordo territoriale applicabile e aggiornato.
• Calcola per iscritto la fascia del canone concordato, conservando dati e allegati usati.
• Confronta il risultato netto delle due alternative, non soltanto il canone lordo.
• Chiarisci durata, aggiornamento, recesso dell’inquilino, garanzie, spese e stato dell’immobile.
• Se scegli il concordato senza assistenza, verifica prima della firma l’attestazione richiesta nel caso concreto.

La scelta più prudente nasce quindi da due bozze numeriche e documentali, non da un’etichetta: una simulazione 4+4 e una simulazione 3+2 costruita sull’accordo locale. Solo dopo questo confronto si può capire quale contratto offre l’equilibrio migliore tra redditività, costo dell’abitare, stabilità e semplicità di gestione.