Durante la cedolare secca il proprietario non può chiedere gli aggiornamenti del canone, anche se il contratto prevede l’ISTAT. Per controllare una richiesta bisogna individuare l’annualità coperta dall’opzione e separare l’aumento dalle altre spese: la scelta fiscale non riscrive tutto il contratto.
Aggiornamento: 30 ottobre 2026
Il contratto prevede l’adeguamento ISTAT, ma il proprietario ha scelto la cedolare secca. Finché l’opzione è efficace per il periodo interessato, non può chiedere quell’aggiornamento, anche se la clausola è scritta nel contratto. Il canone pattuito resta dovuto: la cedolare non lo riduce, ma sospende la possibilità di aggiornarlo.
Qui consideriamo le locazioni abitative ordinarie e il rapporto fra scelta fiscale e aumenti del canone. Le locazioni brevi hanno regole specifiche e sono trattate separatamente.
La sospensione degli aggiornamenti dura quanto l’opzione, non cancella per sempre la clausola contrattuale. Un aumento ISTAT relativo al periodo in cui la cedolare era efficace non diventa un arretrato da recuperare successivamente. Se il proprietario revoca il regime per un’annualità seguente, l’eventuale aggiornamento si valuta da quel momento secondo legge e contratto, senza recuperare automaticamente gli aumenti sospesi.
Per controllare una richiesta servono quindi contratto, clausola di aggiornamento e documenti che mostrano per quale annualità sia stata esercitata o revocata l’opzione. Una comunicazione informale non basta a ricostruire il passaggio.
Con un canone annuo di 9.600 euro, in dodici rate da 800, durante la cedolare l’inquilino continua a pagare 800 euro al mese anche in presenza della clausola ISTAT. Restano separati gli oneri accessori documentati e i conguagli: non tutto ciò che viene chiesto in più è un aggiornamento del canone. Deposito, durata del rapporto e ripartizione delle riparazioni non vengono modificati dalla scelta fiscale.
Il modello RLI documenta la scelta verso l’amministrazione finanziaria. La rinuncia agli aggiornamenti riguarda anche il rapporto con l’inquilino: l’articolo 3 del d.lgs. n. 23/2011 richiede una comunicazione preventiva mediante raccomandata.
La prassi dell’Agenzia delle entrate ammette che non occorra una lettera separata se il contratto contiene già la rinuncia espressa agli aggiornamenti, irrevocabile per la durata dell’opzione. Conserva quindi insieme contratto, eventuale raccomandata, RLI e ricevuta: ciascun documento prova un passaggio diverso.
Il proprietario può scegliere la cedolare alla registrazione oppure per un’annualità successiva, usando RLI entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Con lo stesso modello può comunicarne la revoca, efficace dall’annualità cui si riferisce; in seguito può scegliere nuovamente il regime rispettando termini e condizioni.
Anche la proroga del contratto va gestita e documentata. La sua mancata comunicazione non fa perdere da sola l’opzione se il proprietario ha mantenuto un comportamento coerente, versando quanto dovuto e dichiarando il reddito nel quadro della cedolare. Questa salvaguardia non rende inutile conservare la pratica: senza ricevute e dichiarazione dell’annualità interessata diventa più difficile provare che cosa sia stato effettivamente fatto.
È un regime facoltativo riservato, in via generale, al proprietario persona fisica o al titolare di altro diritto reale che concede l’abitazione fuori dall’esercizio di impresa, arte o professione. Per le locazioni abitative ordinarie l’aliquota è normalmente il 21% del canone annuo; quella del 10% riguarda i contratti concordati che soddisfano le condizioni previste, non ogni contratto chiamato «concordato».
Durante l’opzione l’imposta sostituisce IRPEF e relative addizionali sul reddito del contratto e, per gli atti interessati, registro e bollo. Alla registrazione di un contratto interamente assoggettato a cedolare, quindi, non si versano queste ultime due imposte. Se vi sono più locatori, ciascuno compie la propria scelta: quando uno resta nel regime ordinario, il calcolo delle imposte indirette deve considerare la sua quota.
La convenienza fiscale va valutata sul caso complessivo del proprietario, non leggendo soltanto la percentuale. Per l’inquilino che riceve una richiesta di aumento, il controllo immediato resta invece più circoscritto: quale annualità è coinvolta, quale regime risulta dai documenti e che cosa viene chiesto davvero. Separare aggiornamento del canone e altre spese consente di rispondere alla voce concreta, senza contestare indistintamente ogni pagamento.
Il contratto 4+4 lascia alle parti la determinazione iniziale del canone; il 3+2 collega invece durata, canone e documentazione agli accordi territoriali. La scelta va fatta confrontando importo realmente applicabile, stabilità, adempimenti e risultato economico netto.
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