Morte di una parte e cambiamenti nella famiglia

Muore l'inquilino e, pochi giorni dopo, il proprietario chiede le chiavi al partner che viveva con lui. Oppure muore il proprietario e due eredi comunicano coordinate bancarie diverse. In entrambi i casi la prima domanda non è chi occupa materialmente la casa o chi telefona per primo, ma quale parte è morta, chi può dimostrare il proprio titolo e da quale data deve essere aggiornato il rapporto.

Se muore il proprietario

Il decesso del locatore non scioglie da solo l'affitto. Il rapporto prosegue sul lato del proprietario con chi subentra per legge; l'Agenzia delle entrate considera la morte di una delle parti un caso di subentro ex lege. L'inquilino deve continuare a rispettare il contratto, ma prima di cambiare destinatario o IBAN può chiedere una comunicazione verificabile, l'indicazione dei soggetti legittimati e istruzioni coerenti sulla quietanza. Non è prudente sospendere il canone né pagare chi si dichiara erede senza documenti: se più persone rivendicano il credito, occorre chiarire chi può ricevere validamente il pagamento. Cauzione, ricevute, conguagli e richieste di riparazione restano legati allo stesso rapporto.

Se muore l'inquilino

Per la locazione urbana abitativa l'articolo 6 della legge n. 392 del 1978 contiene una regola speciale. Possono succedere nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti o affini che abitavano stabilmente con il conduttore. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 404 del 1988, ha esteso la tutela anche al convivente more uxorio. Non basta quindi leggere il testamento o l'ordine successorio: il punto decisivo è anche la convivenza abituale nell'alloggio al momento della morte. Una presenza occasionale, un recapito di comodo o il solo pagamento di una bolletta non dimostrano automaticamente una vita comune stabile.

Unioni civili e convivenze di fatto

La legge n. 76 del 2016 applica alla parte dell'unione civile le disposizioni che usano la parola coniuge. Per i conviventi di fatto definisce una coppia maggiorenne unita stabilmente da legami affettivi e reciproca assistenza e, per accertare la stabile convivenza, richiama la dichiarazione anagrafica. La stessa legge consente al convivente di fatto di succedere nel contratto della casa comune sia quando muore il conduttore sia quando questi recede. La dichiarazione anagrafica è dunque una prova centrale, da leggere insieme ai fatti; non va confusa con la semplice ospitalità.

È diversa la regola che consente al convivente superstite di restare temporaneamente nella casa di proprietà del partner defunto: riguarda l'abitazione comune di proprietà e non trasforma il superstite in proprietario né sostituisce la successione in un contratto di affitto. Prima di invocarla bisogna perciò capire se la casa era locata o apparteneva alla persona deceduta.

Separazione, divorzio e uscita dalla casa

Quando il contratto è intestato a un coniuge, l'altro subentra se il giudice gli assegna il diritto di abitare nella casa familiare in caso di separazione giudiziale, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Nella separazione consensuale o nella nullità conta l'accordo fra le parti; la sentenza n. 404 del 1988 ha riconosciuto anche l'accordo provato nella separazione di fatto. La Corte ha invece escluso una successione generale a favore di parenti che restano nell'alloggio quando il conduttore si limita ad abbandonarlo o recede. Per i conviventi di fatto, tuttavia, la legge del 2016 prevede oggi espressamente la facoltà di subentro al recesso: occorre verificare che ricorrano i requisiti della convivenza di fatto, senza estendere la regola a qualsiasi ospite o ex partner.

Comunicazioni, prove e modello RLI

Il subentro deriva dalla legge quando ne esistono i presupposti; non nasce dalla sola voltura fiscale. Conviene però comunicarlo per iscritto all'altra parte, indicando contratto, evento, data, soggetti che proseguono il rapporto e recapiti. Per la registrazione, le istruzioni del modello RLI prevedono l'adempimento successivo con codice 6 e la tipologia di subentro. Ricevuta RLI e comunicazione vanno conservate, ma non sanano l'assenza dei requisiti civili.

Il fascicolo minimo

• Contratto, ricevuta di registrazione, proroghe e ultime quietanze.
• Certificato di morte e documenti che identificano eredi o altri aventi titolo.
• Stato di famiglia storico, residenza, dichiarazione di convivenza e altre prove dell'abitazione stabile.
• Provvedimento di assegnazione della casa o accordo di separazione, se il cambiamento nasce dalla crisi familiare.
• Comunicazione firmata sul subentro, nuovi recapiti e istruzioni di pagamento verificabili.
• Saldo di canoni e oneri, posizione della cauzione, chiavi e problemi manutentivi ancora aperti.
• Ricevuta dell'eventuale adempimento RLI, distinta dalle prove del diritto a succedere.

Se il partner superstite e un figlio adulto sostengono entrambi di poter proseguire, il proprietario non dovrebbe scegliere in base a chi versa per primo; deve far verificare i titoli e la convivenza abituale. Allo stesso modo, se muore il proprietario, l'inquilino non deve firmare un nuovo contratto solo per riconoscere gli eredi. Ordinare evento, persone, prove e comunicazioni permette di conservare il rapporto corretto senza perdere pagamenti, cauzione o diritti familiari.