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Il condominio, quale ente di gestione, deve considerarsi "consumatore" agli effetti dell'applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede

Il condominio, quale ente di gestione, deve considerarsi "consumatore" agli effetti dell'applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede, di cui al D.Lgs. 15 gennaio 1992, n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469bis ss. cod. civ., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996, n. 52. Di conseguenza si applica nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell'art. 12 D.Lgs. n. 50/1992, in base al quale per i contratti stipulati fuori sede il giudice competente per territorio è inderogabilmente quello del luogo di residenza o domicilio del consumatore.
(Tribunale Bari Sezione 2 Civile, Sentenza del 24 settembre 2008, n. 2158)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BARI

II SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico dott. Luigi Di Lalla

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

nella causa civile in 1° grado, iscritta sotto il numero 13119 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2004 tra:

Condominio via Sc.de.To. (...) - Ta., domiciliato in Ba. presso l'avv. Ca.An. e Nu.Ma.

CONTRO

Vo.Se. S.r.l. domiciliato in Ba. presso l'avv. Pe.An.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 23 luglio 2004 e successive integrazioni la s.r.l. Vo.Se. con sede in Ba., subentrata alla s.r.l. Vo. in forza di atto di scissione 27 marzo 2001, premesso che con contratto 5 febbraio 1992 era stata affidata alla s.r.l. Vo. la manutenzione dell'ascensore installato presso l'edificio condominiale sito in Ta., via Sc.De.To. (...), con decorrenza 13 giugno 2001, data di collaudo Is.; che con nota 11 dicembre 2002 l'amministratore aveva chiesto la risoluzione anticipata del contratto, sì che a norma dell'art. 2, comma b), era dovuto l'intero canone sino alla naturale scadenza del 12 giugno 2006; che spettava quindi a titolo di penale la somma di Euro 2.013,44 pari a 26 mensilità di canone, oltre la somma di Euro 1.162,25 dovuta a fronte delle fatture n. (...), n. (...), n. (...), n. (...) e n. (...); che il condominio, malgrado i solleciti, non aveva adempiuto; tutto ciò premesso, chiedeva che fosse emessa a carico dello stesso ingiunzione per l'importo di Euro 3.175,69, oltre interessi e spese. Con decreto 25 ottobre 2004 il giudice designato ingiungeva al condominio dell'edificio sito in Ta., via Sc.De.To. (...), di pagare in favore della ricorrente la somma di Euro 3.175,69, oltre interessi e spese. Avverso tale decreto, notificato il 2 novembre 2004, proponeva opposizione il condominio, in persona dell'amministratore in carica, con citazione notificata il 13 dicembre 2004. Eccepiva la incompetenza per territorio del giudice adito, indicando come competente il Tribunale di Taranto, dovendo riconoscersi al condominio la qualità di consumatore, con conseguente operatività del foro inderogabile ai sensi del D.Lgs. n. 50/1992 e della legge n. 52/1996. Nel merito deduceva che il contratto di manutenzione 5 febbraio 1992 e il contratto conservativo dell'1 marzo 1992 erano stati sottoscritti dalla Cooperativa Edilizia Ta.Du., e non erano quindi opponibili al condominio, con il quale si era poi stabilito un mero rapporto di fatto; che in ogni caso il contratto era annullabile per vizio della volontà, trattandosi di contratto poliennale, per il quale sarebbe stata necessaria preventiva delibera assembleare; che erano comunque da considerare nulle, in quanto vessatorie ai sensi della legge n. 52/1996 la clausola relativa alla disdetta, con termine di preavviso a carico del solo consumatore, la clausola stabilente la penale pari al totale dei canoni fino alla scadenza, manifestamente eccessiva, la clausola di rinnovo tacito, squilibrata in esclusivo pregiudizio del consumatore, la clausola che prevedeva la facoltà per l'impresa di aumentare unilateralmente i canoni, sia perché non compensata dalla facoltà di recesso sia perché facente riferimento a criteri incerti e non verificabili quali i bollettini ufficiali An. e An., ed infine la clausola che imponeva al condominio di subire la esecuzione di sostituzioni o di forniture al prezzo stabilito dall'impresa e di affidare ad essa soltanto la esecuzione di ogni intervento. Aggiungeva che lo stesso modulo contrattuale integrava una violazione della legge n. 287/1990 come confermato dal fatto che con provvedimento del 29 ottobre 1998 l'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato aveva irrogato sanzioni all'An. e ad altre associazioni di settore per avere costituito intese volte a controllare il mercato con la diffusione di tariffari vincolanti e moduli contrattuali uniformi. Riferiva ancora che la impresa si era resa inadempiente all'obbligo di eseguire le verifiche semestrali e di annotarle sull'apposito libretto; e che in ogni caso arbitraria era la richiesta di pagamento dei canoni relativi al periodo 1 gennaio - 31 marzo 2004, là dove, in base alla disdetta intimata, la impresa aveva considerato risolto il contratto sin dall'1 gennaio 2003 e addebitato la penale da tale data. Chiedeva pertanto che, revocato il decreto ingiuntivo, fosse dichiara la incompetenza per territorio; che fosse rigettata la domanda della ricorrente; e, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato risolto il contratto per inadempimento della stessa, con condanna alla restituzione delle somme percepite per abusivi aumenti dei canoni e per prestazioni non svolte, oltre accessori e spese.

Si costituiva la opposta con comparsa depositata alla udienza del 24 marzo 2005. Contestava la eccezione di incompetenza, rilevando che ai condominio non poteva riconoscersi la qualità di consumatore, propria solo delle persone fisiche. Nel merito deduceva che il presidente della Cooperativa aveva agito come amministratore degli edifici del complesso immobiliare, in attesa della regolare costituzione dei vari condominii; che, a seguito della nota 17 giugno 1994 con cui era stata informata della costituzione del condominio dell'edificio (...), scala (...), le fatture erano state intestate a questo e sempre regolarmente pagate; che la esistenza del contratto di manutenzione con il condominio era avvalorata dalle stesse note 31 luglio 2002 e 11 dicembre 2002 con cui esso aveva manifestato la volontà di sciogliere il vincolo contrattuale; che la stipula del contratto di manutenzione con impresa abilitata era obbligatoria per lege; che la stipula stessa rientrava nei poteri dell'amministratore, quale atto di ordinaria manutenzione; che le clausole del contratto, tutte approvate specificamente per iscritto, non avevano carattere vessatorio e non determinavano significativo squilibrio delle posizioni delle parti; che inconferente era il richiamo al provvedimento della Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, trattandosi di decisione emessa in un procedimento tra soggetti diversi e limitato alla inibitoria della diffusione di documenti; che legittimamente aveva applicato l'aumento dei canoni in base all'aumento dei costi, com riferimento alle rilevazioni risultanti dai bollettini delle associazioni di categoria An. e An., secondo la prassi invalsa nel settore; che aveva eseguito regolarmente le operazioni periodiche di manutenzione e le verifiche semestrali.

Chiedeva pertanto il rigetto della opposizione, e comunque la condanna del condominio al pagamento della somma di Euro 3.175,69, oltre accessori e spese.

Precisate le conclusioni delle parti alla udienza del 26 aprile 2007, la causa veniva riservata per la decisione, con successivo deposito delle comparse conclusionali. L'opponente depositava memoria di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

È documentato in atti che con scrittura 1 marzo 1992 il presidente della cooperativa edilizia Ta.Du. s.r.l. aveva sottoscritto in Ta. un "contratto conservativo" relativo all'ascensore dell'edificio sito in Ta., via Sc.De.To. (...), in base al quale, a decorrere dall'1 aprile 1992, e fino al conseguimento del collaudo favorevole da parte dell'organo ispettivo, la s.r.l. Vo. avrebbe fornito le sole operazioni di manutenzione conservativa dell'impianto, al canone mensile di lire 85.000 soggetto a revisione. Era altresì previsto che, una volta intervenuto il collaudo, avrebbe assunto efficacia, in sostituzione di detta scrittura, l'"ordine definitivo di incarico" sottoscritto contestualmente dalle parti, vale a dire l'ordinario contratto di manutenzione con il quale la s.r.l. Vo. si impegnava ad effettuare la manutenzione dell'impianto in esercizio alle condizioni e modalità ivi concordate. Detto ordine definitivo, redatto su modulo predisposto a stampa dalla Vo., privo di data ma sottoscritto, in base al richiamo di cui al primo documento, nella stessa data di questo, disciplinava appunto il servizio di completa manutenzione dell'impianto, specificandone l'oggetto (con riguardo alle singole prestazioni), la durata (cinque anni, con rinnovo tacito salvo disdetta), il corrispettivo (lire 85.000 mensili salva la revisione), le modalità di pagamento, gli interventi di sostituzione, la responsabilità civile, e gli ulteriori profili, ivi compresa, alla clausola n. 8, punto d), la competenza del Foro di Bari. Risulta altresì dagli atti che, a seguito della richiesta 17 giugno 1994 del presidente della cooperativa, la s.r.l. Vo. aveva iniziato ad emettere le fatture trimestrali dei canoni direttamente a nome dei condominii delle palazzine, nel frattempo costituitisi, e quindi anche del condominio dell'edificio. È documentato infine che il collaudo definitivo dell'impianto era intervenuto solo con verbale Is. di Ta. del 13 giugno 2001, data a partire dalla quale aveva quindi preso a decorrere il contratto ordinario di manutenzione.

Ciò posto, si osserva che la eccezione di incompetenza territoriale, sollevata dall'opponente con richiamo alla disciplina della competenza territoriale inderogabile del foro del consumatore, è fondata. Va invero accolta la interpretazione ormai consolidata, secondo cui il condominio, quale ente di gestione risultante dal raggruppamento di persone fisiche che agiscono per scopi estranei alla attività imprenditoriale, deve considerarsi "consumatore" agli effetti della applicazione della disciplina dei contratti conclusi fuori sede, di cui al decreto legislativo 15 gennaio 1992 n. 50, e della disciplina delle clausole vessatorie di cui agli artt. 1469 bis segg. c.p.c., introdotti dalla legge 6 febbraio 1996 n. 52 (cfr., tra le tante, Cass. 12 gennaio 2005 n. 452). Invero il condominio non solo non è munito di personalità giuridica propria, ma neppure è dotato della autonomia patrimoniale propria delle società di persone, con i conseguenti riflessi nei riguardi dei terzi in base al regime di pubblicità stabilito dalla legge. Esso rappresenta invece un mero ente di gestione, finalizzato alla amministrazione delle parti comuni degli edifici e alla erogazione dei servizi con i contributi forniti dai condomini, e non resta quindi differenziato, rispetto ai terzi, dalle persone fisiche che lo compongono. Pertanto il contratto posto in essere dall'amministratore per la erogazione dei servizi non vincola né l'amministratore quale persona, né una diversa entità giuridica, ma determina la insorgenza dei relativi diritti ed obblighi in capo agli stessi condomini, in quanto appunto l'amministratore, nello stipulare il contratto, opera quale mandatario con rappresentanza degli stessi. Deve di conseguenza ritenersi che si applichi nei confronti del condominio, tra le altre, la disposizione dell'art. 12 decreto legislativo n. 50/1992, stabilente, per i contratti stipulati fuori sede, la competenza territoriale inderogabile del giudice del luogo di residenza o domicilio del consumatore. Nella specie, avendo il condominio sede in Ta., la domanda avrebbe dovuto proporsi dinanzi al Tribunale di Ta..È indubbio che il contratto ricadesse nella sfera di efficacia della norma indicata. È ben vero che il decreto legislativo n. 50/1992 pubblicato nel supplemento G.U 3 febbraio 1992 n. 27, era entrato in vigore, in base alla previsione dell'art. 13, trenta giorni dopo tale pubblicazione, e quindi il 5 marzo 1992, data successiva a quella, dell'1 marzo 1992, risultante come data di stipula delle scritture contrattuali. È anche vero tuttavia che nel documento era indicata come decorrenza del contratto "conservativo", anticipatorio di quello ordinario, la data dell'1 aprile 1992, successiva a quella di entrata in vigore del d.Igs. n. 50 cit. In sostanza le parti avevano adottato il regolamento contrattuale allorché la nuova legge era stata già pubblicata sulla gazzetta ufficiale ed allorché era nota la decorrenza di efficacia della stessa. È evidente come, da un lato, esse non potessero, nello stabilire una decorrenza anteriore di pochi giorni, sottrarre il rapporto alla disciplina imperativa già introdotta a tutela del consumatore; e, dall'altro lato, come fosser tenute a conformare il regolamento negoziale del rapporto di durata ai principi della disciplina stessa, già pubblicata prima della decorrenza convenzionalmente stabilita.

Non è dubbio quindi che il contratto ricadesse, per le modalità di stipula e per la decorrenza prevista, nella sfera di applicabilità della norma sopravvenuta.

Non rileva infine, agli effetti della applicabilità della disciplina del consumatore, la circostanza che le scritture contrattuali fossero state sottoscritte dal legale rappresentante della cooperativa edilizia Ta.Du.. Invero in base alla prospettazione che è propria di entrambe e parti, gli ordini di conferimento degli incarichi di manutenzione, al pari di quelli relativi agli ascensori degli altri edifici, erano stati firmati dalla cooperativa, in persona del presidente, non già nella veste propria, bensì solo come soggetto preposto alla amministrazione provvisoria degli stabili, in quanto era ancora in corso la formale costituzione dei vari condominii, in capo ai quali si sarebbero prodotti gli effetti dei contratti. In sostanza la cooperativa aveva agito non in proprio, ma per i condomini delle singole palazzine; e comunque aveva successivamente indicato alla Vo. il condominio effettivo titolare del rapporto e destinatario delle fatture. Alle stesse conclusioni si perviene ove voglia considerarsi la cooperativa come effettiva stipulante, in proprio, di contratto a favore di terzi: da un lato, è evidente come la stipula del contratto di manutenzione dell'ascensore fosse avvenuta a favore dei soggetti titolari delle unità immobiliari dell'edificio, e quindi del condominio in corso di costituzione; dall'altro lato, e in concreto, una volta comunicata alla Vo. la avvenuta costituzione del condominio, è innegabile che questi, accettando le fatture da quel momento emesse a sua nome, e eseguendo pacificamente e ininterrottamente il rapporto di durata, avesse inequivocamente manifestato la volontà di fare proprio il contratto. Orbene, poiché fino dall'inizio era chiaro, ed era previsto, che il contratto avrebbe prodotto i suoi effetti in capo al condominio, essendo questo il beneficiario delle prestazioni ed essendo questo il soggetto chiamato a fare fronte ai vari obblighi previsti a carico della parte committente, non è dato dubitare che fin dal momento iniziale avesse assunto rilievo la qualità soggettiva dell'ente quale raggruppamento delle persone fisiche dei proprietari degli immobili, vale a dire la qualità di consumatore.

Restava quindi ferma la ragione giustificatrice della tutela, vale a dire la presunzione di debolezza del soggetto chiamato a dare effettiva esecuzione agli obblighi contrattuali, a nulla rilevando che la assunzione degli obblighi stessi fosse stata stipulata da un soggetto diverso, ossia dalla una società cooperativa, atteso che nel regolamento negoziale, e nella valutazione quindi dell'equilibrio delle opposte prestazioni, nessuna considerazione e nessun ruolo avevano rivestito le qualità proprie dello stipulante (cooperativa) in sé considerato.

Tale conclusione è coerente ad una interpretazione estensiva della veste di contraente nel contratto tra professionista e consumatore, per tale, ossia per contraente, dovendo intendersi non solo il consumatore stipulante diretto, ma anche il soggetto comunque individuato come titolare del rapporto anche se la stipula, nelle varie forme previste dalla legge (in rappresentanza, o nella forma del contratto per persona da nominare, o nella forma del contratto a favore di terzi, ecc.), sia stata eseguita da altro soggetto. Ogni qualvolta risulti che, già nella fase della conclusione del contratto con il professionista, sia previsto che esso è destinato a produrre i suoi effetti in favore di un soggetto (consumatore) diverso dallo stipulante, con la conseguenza che tale soggetto diviene sin dall'inizio titolare in via autonoma, e non derivativa, dei diritti e degli obblighi nascenti dal contratto, le ragioni che sono alla base della disciplina a tutela del consumatore giustificano, ed anzi impongono, di assimilare la posizione del terzo beneficiario a quella dello stipulante, e di attribuire quindi rilievo alla sua qualità soggettiva di consumatore (cfr., per riferimenti in ordine alla polizza infortuni, Corte cost. 16 luglio 2004 n. 235).

Il decreto ingiuntivo va pertanto revocato, in quanto emesso da giudice territorialmente incompetente, essendo competente a conoscere del rapporto il Tribunale di Taranto. Le incertezze interpretative in ordine alle questioni dibattute integrano i giusti motivi per la integrale compensazione delle spese.

P.Q.M.

pronunciando sulla opposizione proposta dal condominio dell'edificio sito in Ta., via Sc.de.To (...), con citazione notificata il 13 dicembre 2004, avverso il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal giudice del Tribunale di Bari in data 25 ottobre 2004 su ricorso 23 luglio 2004 della s.r.l. Vo.Se. con sede in Ba., così provvede;

a) accoglie la opposizione per quanto di ragione e per l'effetto dichiara la incompetenza territoriale del Tribunale di Bari;

b) revoca il decreto ingiuntivo opposto (n. 2088/04);

c) dichiara compensate le spese.


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