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Il diritto alla provvigione può conseguire anche a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare

Il diritto alla provvigione che il mediatore matura con la "conclusione dell'affare", può conseguire anche a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare, laddove sia possibile alle parti ricorrere all'art. 2932 c.c. in caso di mancata stipula del definitivo. La giurisprudenza di legittimità riconosce la provvigione del mediatore anche laddove nella prassi delle agenzie immobiliari si utilizzino dei moduli di proposta d'acquisto, sottoscritti dalle parti e contenenti tutti gli elementi essenziali per la definizione del contratto, anche qualora nella proposta sia stata prevista la data della stipula di un contratto preliminare davanti al notaio (cfr. Cass. 13067/04, App. Firenze, 14.4.04). Si ritiene, al riguardo, che siffatta proposta configurerebbe una vero e proprio preliminare, suscettibile di esecuzione specifica ex art. 2932, mentre il secondo preliminare, espresso con forme più rigorose, mirerebbe esclusivamente al rendere l'accordo più sicuro, oltre che - e non è circostanza da poco - utile alla trascrizione.

Tribunale Monza Sezione 1 Civile, Sentenza del 16 settembre 2009, n. 2551



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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI MONZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del dott. Leopoldo Litta Modignani ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di prima istanza, promossa con atto di citazione notificato in data 13.6.2007

da

Ga.Pr. S.p.A., con sede in Milano, rappresentata e difesa dall'avv. prof. Ma.Se. di Torino e dall'avv. An.Bo., presso il quale ha eletto domicilio in Cinisello Balsamo

Attrice

contro

Vi.An., residente a Monza, rappresentato e difeso (dal 10.11.08) dall'avv. Lu.Ga., nel domicilio eletto in Monza

Convenuto

Oggetto:

contratto di mediazione; pagamento provvigione.

All'udienza del 17.12.08, i procuratori delle parti precisavano le rispettive conclusioni come appresso trascritto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione, notificato il 13.06.07, la Ga.Pr. chiamava in giudizio davanti a questo Tribunale il sig. An.Vi. per sentirlo condannare al pagamento della somma di Euro 22.220,00 oltre Iva e accessori, a titolo di provvigione per l'opera di mediazione prestata per l'acquisto dell'immobile sito in Milano, Via Vi., giusta proposta del convenuto del 15.5.06, accettata dalla venditrice, sig.ra Wa.Me., in pari data (doc. da 1 a 4 in fasc., attrice).

Deduceva al riguardo la difesa attrice che il Vi., prendendo a pretesto asserite inesattezze catastali riguardanti l'immobile in questione, aveva aperto un contenzioso con la sig.ra Me., rifiutando di corrispondere la provvigione orami maturata a favore del mediatore con la conclusione dell'affare.

Nel costituirsi con comparsa depositata il 16.10.07 il sig. Vi. contestava la fondatezza della pretesa avversaria, affermando che le irregolarità riguardanti l'intestazione dell'immobile e la relativa documentazione catastale avevano pregiudicato la redazione di un preliminare ad uso trascrizione, e che pertanto la proposta d'acquisto doveva considerarsi inefficace per fatto imputabile, oltre che alla venditrice, all'agenzia che aveva curato professionalmente la trattativa.

Il Giudice, dopo aver respinto l'istanza preliminare di sospensione del processo, assegnava alle parti i rituali termini per le deduzioni integrative ed istruttorie.

Successivamente (ud. 10.3.08), ritenuta la causa di natura documentale, il Giudice disattendeva le istanze istruttorie delle parti e dava direttamente ingresso alla precisazione delle conclusioni.

MOTIVAZIONE

Sotto il profilo del fatto la controversia non presenta - ad avviso del giudicante - aspetti oscuri o meritevoli di accertamenti istruttori, giacché la domanda della società attrice si fonda sulla proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dal sig. Vi. il 15.5.06 e accettata dalla venditrice il giorno medesimo (come è pacifico in causa e documentato da entrambe le parti - cfr. doc. 2 e 3 attrice e doc. 1 conv.).

Qualche discordanza sussiste sull'importo della provvigione ipoteticamente maturata a favore della Ga., atteso che quest'ultima ha preteso in questa sede il pagamento di Euro 22.220,00 più IVA, somma che era stata in effetti riconosciuta dal Vi. al momento della sottoscrizione della proposta (vedi doc. n. 4 att.), ma che era stata consensualmente ridotta ad Euro 16.500,00 in seguito ad una revisione del prezzo dell'immobile (fissato definitivamente in Euro 550.000), come documentato dalle produzioni n. 3 e 4 del convenuto; in particolare il secondo documento proveniente da Ga. e recante la data del 15.06.06, conteneva l'espressa dichiarazione che "...Il presente annulla e sostituisce il precedente del 15.5.06".

E sorprendente, dunque, che la società attrice abbia del tutto ignorato, anche in questa sede processuale, l'esistenza dell'accordo di cui sopra è abbia preteso dalla controparte, pure nelle conclusioni definitive, una somma alquanto superiore a quella che - in astratto - le sarebbe spettata a titolo di compenso per la mediazione; tale condotta non corrisponde al principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, oltre che alle regole che governano il contraddittorio processuale (art. 88 e segg. Cpc.).

Diversa è la valutazione che questo Giudice deve dare relativamente alla seconda questione (di scarso rilievo pratico, ma sulla quale molto ha insistito la difesa convenuta), riguardante il supposto abusivo incasso da parte di Ga. dell'assegno di Euro 10.000 che - come previsto nel modulo di proposta contrattuale - era stato consegnato dal Vi. alla firma della proposta d'acquisto e che doveva considerarsi un primo acconto sul prezzo, depositato presso Ga., la quale avrebbe provveduto "...in caso di accettazione della proposta a consegnare la somma al venditore al momento della scrittura ripetitiva del contratto mediato, a valere a titolo di caparra confirmatoria...". (vedi proposta sub. clausola n. 3).

Secondo i citati accordi, l'assegno avrebbe dovuto essere reso al Vi. in caso di mancata accettazione della proposta (ma così non è stato per l'avvenuta accettazione), oppure sarebbe stato depositato presso un notaio in caso di controversia tra le parti (acquirente e venditore) sulla spettanza di tale importo.

Ebbene, questo secondo è il caso che si attaglia alla nostra fattispecie, dal momento che è sorta ed è tuttora pendente davanti al Tribunale di Milano una controversia tra Vi. e Me. sulla validità dell'accordo e sulla sua risoluzione (o recesso); appare quindi corretto, nella sostanza, che la Ga. abbia consegnato in data 9.7.06 al notaio To. un proprio assegno di pari importo (doc. n. 5 att.), dopo aver incassato quello del Vi., in attesa della definizione della vertenza tra le parti.

Insomma - al di là dei modesti frutti che potrebbero maturare in favore di Ga. sulla somma incassata nel luglio 2006, rispetto alla data in cui l'assegno custodito dal notaio To. avrà trovato la sua destinazione definitiva - questo Tribunale non può in ogni modo considerare i 10.000 Euro sborsati dal Vi. come una sorta di anticipo delle provvigioni, trattandosi senza dubbio di un acconto sul prezzo spettante alla venditrice e che dovrà essere da questa percepito in caso di esito a lei favorevole della causa incardinata a Milano.

Venendo al nodo centrale della vertenza, il Giudice deve prendere in considerazione i principi generali in materia di contratto di mediazione (ari. 1754 e segg. c.c.) e in particolare le norme che regolano il diritto alla provvigione (art. 1755, 1757 e 1759).

Ebbene, poiché l'art. 1755 condiziona il diritto al compenso del mediatore all'avvenuta conclusione dell'affare, dottrina e giurisprudenza si sono a lungo impegnate nella definizione della nozione di "affare concluso", potendo ritenersi principio acquisito che la fattispecie si realizza quando è intervenuta una modificazione giuridica idonea a realizzare l'interesse delle parti.

Secondo tale principio si ritiene generalmente ammesso che il diritto alla provvigione consegua anche alla sottoscrizione di un contratto preliminare, laddove sia possibile alle parti ricorrere all'art. 2932 c.c. in caso di mancata stipula del definitivo (per il preliminare di vendita immobiliare l'indirizzo positivo è consolidato, cfr. ex multis Cass. 12022/02, 15161/04).

La stessa giurisprudenza riconosce la provvigione del mediatore anche in ipotesi del tutto simili a quella oggi in esame, laddove nella prassi delle agenzie immobiliari si utilizzino dei moduli di proposta d'acquisto, sottoscritti dalle parti e contenenti tutti gli elementi essenziali per la definizione del contratto, anche qualora nella proposta sia stata prevista la data della stipula di un contratto preliminare davanti al notaio (cfr. Cass. 13067/04, App. Firenze, 14.4.04); si ritiene, al riguardo, che siffatta proposta configurerebbe una vero e proprio preliminare, suscettibile di esecuzione specifica ex art. 2932, mentre il secondo preliminare, espresso con forme più rigorose, mirerebbe esclusivamente al rendere l'accordo più sicuro, oltre che - e non è circostanza da poco - utile alla trascrizione.

Ciò posto, occorre richiamare l'ulteriore principio implicitamente contenuto nella disposizione dell'art. 1757, secondo cui il diritto alla provvigione sorge allorquando sussistono le condizioni perché si produca l'effetto voluto dalle parti.

Indipendentemente dal fatto che, per circostanze sopravvenute (come ad esempio il verificarsi di una condizione risolutiva - art. cit. comma II), il negozio venga meno o risulti invalido, per un fatto non imputabile al mediatore.

Quest'ultima notazione conduce al punto decisivo della controversia, giacché parte convenuta - riferendosi alle difficoltà obbiettivamente insorte successivamente all'accettazione della proposta e che hanno di fatto impedito la formalizzazione del preliminare davanti al notaio Pa. di Monza - sostiene, da un lato, che la validità dell'accordo era subordinata alla produzione da parte dell'alienante della necessaria ed idonea documentazione catastale, secondo l'impegno assunto nella proposta stessa; sotto altro aspetto, la difesa del Vi. invoca la responsabilità dell'agenzia Ga. (art. 1759, Legge n. 39/89 regolante la professione del mediatore), per carenza di adeguate informazioni sull'incerta situazione giuridica relativa all'immobile de quo e quindi per negligenza professionale nel verificare le condizioni per la sicurezza dell'affare.

Contesta detti argomenti la difesa attrice, osservando che la presentazione al preliminare notarile era un adempimento posto a carico della venditrice, senza alcun riflesso sull'efficacia dell'accordo contrattuale, mentre sotto il profilo della diligenza si afferma che il mediatore non incorre in responsabilità qualora si limiti a dichiarare al compratore i dati inerenti al bene, così come siano stati forniti dal venditore, non essendo previsto dalla legge un obbligo di verifica.

Orbene, questo Giudice deve disattendere le deduzioni della Ga., ritenendole improntate ad un orientamento interpretativo orami superato, per il quale l'art. 1759 non imporrebbe al mediatore alcun obbligo specifico di assumere informazioni, nemmeno se conoscibili usando l'ordinaria diligenza, o di verificare la veridicità di quelle già ottenute.

In verità, secondo la giurisprudenza più recente, si deve avere riguardo anche alla disciplina speciale della legge n. 39 del 1989, la quale ha posto la professionalità come requisito essenziale dell'attività di mediazione, sicché il mediatore deve impiegare, quale esperto del settore, la diligenza qualificata posta dall'art. 1176/11 c.c., comunicando alle parti anche le circostanze non note, delle quali egli possa avere contezza in virtù della sue conoscenze tecniche.

L'art. 1759/1 deve allora essere interpretato in senso ampio, come diretto a statuire un obbligo per il mediatore di assumere esatte informazioni utili alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, in misura adeguata alle caratteristiche del contratto e alla qualità dell'organizzazione dell'intermediario medesimo (vedi Cass. 16009/03, 4126/01).

Avuto dunque riguardo alla consistenza economica dell'affare (550.000 Euro) e al livello organizzativo primario riconoscibile alla Ga. S.p.A., il giudicante ritiene che la questione della mancata documentazione catastale dell'immobile, ovvero della sua irregolarità, che non consentiva di addivenire alla stipula del preliminare notarile (come documentato dal convenuto con le missive del notaio Pa. del giugno 2006 - doc. 10 - 11 - 12 - oltre che con la produzione del verbale della deposizione resa dallo stesso notaio davanti ai Tribunale di Milano - doc. 23), non fosse ininfluente sull'efficacia dell'accordo di cui alla proposta d'acquisto del 15.05.06, tant'è vero che lo stesso proponente si curò di farla aggiungere a mano sul modulo predisposto dall'agenzia.

In quel contesto di incertezza sulle caratteristiche e sulla titolarità stessa dell'immobile, seppure la produzione delle schede catastali non fosse stata configurata come una vera e propria condizione sospensiva del contratto, la Ga. aveva l'obbligo di accertarsi dei requisiti essenziali del bene mediato, esigendo le dovute informazioni e documentazioni dalla venditrice, onde garantire la sicurezza dell'affare e la trascrivibilità del preliminare.

In conclusione, questo Giudice deve rilevare che nella fattispecie dedotta in giudizio la semplice sottoscrizione della proposta d'acquisto non fosse sufficiente a realizzare l'interesse giuridico perseguito dai contraenti, e specialmente dall'acquirente, tant'è vero che non sussistevano - per un difetto di informazioni e documentazioni sulle caratteristiche catastali dell'immobile, ascrivibile anche a carenza dell'opera professionale dell'attrice - le condizioni per addivenire alla "replica" del preliminare con autenticazione delle firme da parte del notaio, così come previsto nell'accordo.

In altri termini, l'affare non era tecnicamente "concluso", nel significato riferibile alle disposizioni degli art. 1755 e 1757 CC, come sopra illustrato, per fatto imputabile all'inadeguata prestazione del mediatore.

Il Tribunale deve così accogliere l'eccezione di inadempimento sollevata dalla difesa convenuta e rigettare conseguentemente la domanda di pagamento delle provvigioni proposta da Ga. S.p.A..

Non si ravvisano, invece, i presupposti per l'accoglimento delle domande riconvenzionali di restituzione dell'acconto di 10.000 Euro, per le ragioni già precedentemente esposte, e di risarcimento dei danni, giacché il difetto della prestazione del mediatore che pregiudica l'efficacia dell'affare trova già la sua sanzione nella perdita del diritto alfa provvigione, potendo eventualmente il

Vi. trovare ristoro di ogni pregiudizio nei confronti della promissaria venditrice nella separata sede giudiziale adita.

Nel decidere la controversia alla stregua delle motivazioni sopra esposte, il Tribunale pone le spese di giudizio, secondo il criterio della soccombenza, a carico della parte convenuta, nella misura liquidata nel dispositivo seguente tenuto conto dell'esito delle diverse questioni affrontate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando, nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa,

1) rigetta la domanda di pagamento del compenso provvigionale proposta dalla società attrice, perché infondata.

2) rigetta altresì le domande riconvenzionali del convenuto, perché parimenti infondate.

3) condanna la Ga.Pr. S.p.A. al pagamento delle spese di causa, liquidate in favore del convenuto in complessivi Euro 3.400,00 (di cui 200 per spese imponibili, 1.400 per diritti e 1.800 per onorali) oltre al rimborso spese generali, Cpa, Iva e successive.

Sentenza provvisoriamente esecutiva.

Così deciso in Monza, il 7 settembre 2009.

Depositata in Cancelleria il 16 settembre 2009.

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