Il mancato pagamento non si gestisce sommando messaggi e attese. Prima si ricostruisce il debito, poi si distingue il sollecito dalla procedura giudiziale e si prepara un fascicolo che permetta di chiedere rilascio e pagamento senza confondere i due risultati.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
Il bonifico di settembre non arriva; a ottobre manca anche la seconda mensilità. Il proprietario invia messaggi sempre più duri, ma non ha ancora ordinato contratto, scadenze e pagamenti. È il momento di fermarsi: uno sfratto per morosità non nasce dalla quantità dei solleciti. Nasce da un debito identificato, da un atto formale e da un procedimento nel quale il giudice deve verificare presupposti e difese.
Nelle locazioni abitative l'articolo 5 della legge n. 392 del 1978 considera motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone quando sono trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Per gli oneri accessori occorre invece che sia decorso il termine applicabile e che l'importo non pagato superi due mensilità di canone. Sono soglie diverse: una bolletta contestata non va sommata ai canoni senza ricostruire titolo, richiesta e scadenza. La norma richiama inoltre la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale prevista dall'articolo 55.
Il sollecito non sostituisce questi presupposti e, in via generale, non crea da solo il diritto allo sfratto. Serve però a prevenire equivoci e a fissare una fotografia verificabile: contratto, mese non pagato, importo, eventuali oneri distinti, pagamenti già ricevuti e coordinate corrette. Prima di procedere vanno controllate anche registrazione del contratto, identità delle parti e clausole sulla scadenza.
| Passaggio | Che cosa deve chiarire |
|---|---|
| Prospetto del debito | Mese, scadenza, canone, oneri separati, accrediti e saldo |
| Sollecito tracciabile | Somma richiesta, causale, termine ragionevole e modalità di pagamento |
| Confronto o piano | Rate, scadenze, imputazione dei pagamenti e conseguenze dell'inadempimento |
| Fascicolo per il legale | Contratto registrato, ricevute, estratti, comunicazioni e conteggio aggiornato |
Un accordo di rientro può essere utile, ma deve dire se il rapporto prosegue, quali somme sono riconosciute e come ogni rata viene imputata. Espressioni come «pagherò appena possibile» non risolvono il problema. Anche l'accettazione di un versamento parziale va documentata senza dichiarare estinto il residuo, salvo che quello sia davvero l'accordo.
Se il debito persiste, l'articolo 658 del codice di procedura civile consente al locatore di intimare lo sfratto per mancato pagamento alle scadenze e di chiedere nello stesso atto l'ingiunzione per i canoni scaduti. L'intimazione contiene anche la citazione per la convalida. L'articolo 660 impone l'avvertimento che, se l'inquilino non compare o compare senza opporsi, il giudice può convalidare; tra notificazione e udienza devono normalmente intercorrere almeno venti giorni liberi, salvo abbreviazione autorizzata nei casi urgenti. Non è quindi un semplice modulo spedito dal proprietario.
All'udienza, se l'inquilino non compare o non si oppone, l'articolo 663 prevede la convalida con ordinanza esecutiva, ma per la morosità il locatore o il suo procuratore deve attestare che la morosità persiste. Se emerge che l'intimato potrebbe non avere conosciuto la citazione o non avere potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, il giudice ordina di rinnovarla. Se invece c'è opposizione, il risultato non è automaticamente né rilascio né rigetto: il giudice valuta le eccezioni e il processo può proseguire nel rito delle locazioni. Quando le eccezioni non sono fondate su prova scritta, su istanza del locatore e in assenza di gravi motivi contrari può essere pronunciata un'ordinanza provvisoria di rilascio.
La domanda di rilascio mira a riottenere l'immobile; quella di pagamento mira a recuperare il credito. Possono viaggiare nello stesso procedimento, ma non sono la stessa decisione. L'articolo 664 consente un separato decreto ingiuntivo per canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese dell'intimazione. Se l'inquilino contesta l'ammontare, l'articolo 666 permette al giudice di ordinare il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a venti giorni; l'inadempimento dell'ordine può condurre alla convalida e al decreto ingiuntivo. L'opposizione può poi far proseguire il giudizio con il mutamento del rito previsto dall'articolo 667.
Per l'abitazione, l'articolo 55 consente di sanare la morosità alla prima udienza pagando tutti i canoni scaduti e gli oneri maturati fino a quel momento, con interessi legali e spese processuali liquidate. La possibilità ordinaria è limitata a tre volte in quattro anni. In comprovate difficoltà il giudice può assegnare fino a novanta giorni; la disciplina prevede condizioni più strette per arrivare a centoventi giorni e fino a quattro sanatorie nel quadriennio. Non basta quindi versare una mensilità o mostrare un bonifico programmato: l'importo utile va aggiornato e verificato in concreto.
La scelta pratica non è fra «aspettare» e «sfrattare subito». È fra un fascicolo incerto e un percorso documentato. Un conteggio replicabile permette di capire se tentare un accordo, quale somma chiedere, se esistono contestazioni serie e quali domande affidare al legale.
Dopo la firma non basta sapere che qualcuno ha inviato il contratto. Proprietario e inquilino devono distinguere richiesta, registrazione accolta e pagamento, controllare i dati e conservare contratto, ricevute e comunicazioni.
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