Ricevere un'intimazione di sfratto per morosità

Arriva un atto giudiziario che parla di sfratto, ma il conteggio sembra sbagliato e l'udienza è vicina. La reazione peggiore è lasciarlo chiuso perché si pensa di poter spiegare tutto più avanti. L'intimazione per morosità non è una lettera di recupero crediti: convoca l'inquilino davanti al giudice e indica che cosa può accadere se non compare o non si oppone. Il primo obiettivo non è scrivere una risposta impulsiva, ma capire che cosa viene chiesto e portare rapidamente documenti ordinati a un professionista.

Leggere l'atto dalla data dell'udienza, non dall'ultima pagina

L'articolo 658 del codice di procedura civile consente al locatore di intimare lo sfratto per mancato pagamento e di chiedere nello stesso atto l'ingiunzione per i canoni scaduti. Occorre quindi distinguere almeno tre elementi: la richiesta di rilascio dell'abitazione, il credito indicato dal proprietario e la citazione per la convalida. Il totale scritto nell'atto è una pretesa della controparte, non ancora una verifica giudiziale del debito.

L'articolo 660 richiede che la citazione inviti a comparire e avverta che l'assenza o la mancata opposizione possono portare alla convalida. Tra notificazione e udienza devono normalmente intercorrere almeno venti giorni liberi, anche se il giudice può abbreviare il termine per urgenza. Quando l'atto non è consegnato in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire un avviso raccomandato e unire la ricevuta. Non conviene però calcolare da soli una nullità: conserva busta, relata e avvisi e segnala subito ogni anomalia.

Perché ignorare l'udienza cambia davvero la situazione

Se l'inquilino non compare o compare senza opporsi, l'articolo 663 prevede la convalida con ordinanza esecutiva; nella morosità, il locatore o il suo procuratore deve attestare che il mancato pagamento persiste. Il giudice dispone invece la rinnovazione della citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non ne abbia avuto conoscenza o non abbia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Sono valutazioni del giudice, non una ragione per restare assenti.

L'articolo 660 consente all'intimato di comparire personalmente per proporre opposizione e compiere le attività previste in questa fase. Nella pratica è comunque prudente cercare assistenza legale appena ricevuto l'atto: una contestazione generica non ricostruisce il conto, non seleziona le prove e non prepara l'eventuale prosecuzione della causa.

Pagare, contestare o chiedere un termine: tre strade diverse

Nelle locazioni abitative l'articolo 55 della legge n. 392 del 1978 permette di sanare la morosità alla prima udienza pagando tutti i canoni e gli oneri maturati fino a quel momento, più interessi legali e spese processuali liquidate dal giudice. La possibilità ordinaria è limitata a tre volte in quattro anni. In comprovate difficoltà il giudice può assegnare fino a novanta giorni; il termine di centoventi giorni e il limite di quattro volte richiedono le condizioni più strette indicate dalla norma. Un bonifico della sola quota originariamente contestata può quindi non bastare.

Se il problema è l'ammontare, occorre indicare che cosa è pagato, che cosa è riconosciuto e che cosa è contestato, allegando prove. L'articolo 666 consente al giudice di ordinare il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a venti giorni; il mancato pagamento può condurre alla convalida e al decreto ingiuntivo. Se invece l'opposizione riguarda il diritto allo sfratto, la causa può proseguire nel rito delle locazioni. Quando le eccezioni non sono sostenute da prova scritta, l'articolo 665 consente, su richiesta del locatore e in assenza di gravi motivi contrari, un'ordinanza provvisoria di rilascio immediatamente esecutiva e non impugnabile.

Il fascicolo da preparare subito

• Atto completo, relata di notificazione, busta e ogni avviso ricevuto.
• Contratto, registrazione, proroghe, accordi successivi e verbali di consegna.
• Estratti conto, ricevute e bonifici ordinati per data e causale.
• Prospetto distinto tra canoni, oneri, interessi e spese, segnando ciò che è contestato.
• Messaggi e lettere su pagamenti, riduzioni, lavori, sospensioni o accordi di rientro.
• Documenti sulle difficoltà economiche se si intende chiedere un termine ai sensi dell'articolo 55.

Esempio: l'atto chiede tre mensilità da 700 euro e 300 euro di oneri. L'inquilino ha la ricevuta di una mensilità e non ha mai ricevuto il dettaglio degli oneri. La risposta utile non è «non devo nulla»: è una cronologia con il pagamento da sottrarre, la quota eventualmente riconosciuta e la richiesta di verificare i 300 euro. Questo consente al professionista di valutare pagamento, opposizione o accordo senza confondere fatti diversi.

Muoversi subito non significa promettere di pagare tutto né opporsi a ogni costo. Significa evitare che l'assenza decida al posto tuo. Conserva la prova della notificazione, ricostruisci il conto fino all'udienza e fai scegliere sulla base dei documenti se sanare, contestare in modo circostanziato o negoziare una soluzione che regoli sia il debito sia la riconsegna.