Salve, sono comproprietaria con altre # sorelle di un immobile. Lo abbiamo ereditato dal padre deced...

Il Professionista ha risposto: 3612 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Un bene, un diritto reale su un bene ed anche un intero patrimonio, può appartenere a più persone insieme: si ha in tal caso una comunione.
Si ha comunione (art. #### e segg. c.c.), dunque, quando più persone sono titolari dello stesso diritto. Caratteristica di essa è che il diritto di ognuno investe l'intera cosa, incontrando però un limite nel corrispondente diritto degli altri.
Da questa, che è la vera comunione, detta anche pro-indiviso, si distingue quella cosiddetta pro-diviso, coi comproprietari, ognuno titolare esclusivo di una parte determinata del bene.
La comunione può essere volontaria, quando più persone decidono di darvi vita di comune accordo; forzosa, quando un soggetto, per legge, può essere obbligato da uno o più altri soggetti ad una situazione di comproprietà (si pensi alla comunione forzosa del muro); incidentale, quando ciò dipende da eventi d'altra natura: tipico il caso della comunione ereditaria, ossia di quella che si determina quando al de cuius subentrano più eredi.
Si parla, quindi, di comunione, quando la proprietà o un altro diritto reale, spetta in comune a più persone (detti comunisti).
Nessun comunista è titolare del diritto di una parte della proprietà, ma il diritto di ciascuno riguarda l'intera cosa, con limitazioni all'esercizio del proprio diritto, per evitare pregiudizi all'uguale diritto altrui.
La disciplina della comunione è innanzitutto quella dettata dalla volontà delle parti. In mancanza si applicano le regole contenute negli articoli #### e ss c.c. cosicché ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tutti i partecipanti hanno diritto pertanto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune ma per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata esclusivamente secondo il valore delle rispettive quote, vincolano la minoranza dissenziente.
Per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti sul bene comune e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti (art. #### c.c.), mentre con la maggioranza per teste e i due terzi per quote è possibile iscrivere ipoteca.
Con la maggioranza semplice è poi possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il migliore godimento della cosa comune nonché delegare l'amministrazione ad uno o più partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione.
Ciascun partecipante deve poi contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al diritto.
Quanto agli atti di disposizione ovviamente ciascun partecipante è libero di disporre della propria quota, cosicché l'acquirente entrerà a far parte della comunione.
Ciascun partecipante, peraltro, ha il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione volontaria e quindi la divisione.
La divisione, se tutte le parti sono d'accordo, è eseguita con contratto, altrimenti ogni partecipante può rivolgersi all'autorità giudiziaria e la divisione sarà fatta con sentenza, che può porre a carico dei condividenti obblighi reciproci, finalizzati allo scioglimento della comunione.
Sempre che sia possibile, la divisione deve essere effettuata in natura, nei limiti della comoda divisibilità dei beni. In caso di indivisibilità del bene si procede alla vendita ovvero all'assegnazione dello stesso ad un singolo partecipante della comunione, con riparto di quanto incassato, secondo le regole della divisione ereditaria (art. ### c.c.).
Questo un quadro generale della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di osservare quanto segue.
Come possibile rilevare da quanto esposto in precedenza si potrà, al fine di risolvere le problematiche evidenziate, o cercare un accordo transattivo con le sue sorelle anche in relazione ad una vera e propria divisione degli immobili costituenti l'eredità ovvero procedere in tal senso attraverso una domanda giudiziale diretta ad ottenere la divisione degli immobili e lo scioglimento della comproprietà.
Sotto il primo aspetto, sarebbe possibile dividere la proprietà tra le tre sorelle, previa valutazione degli immobili in comproprietà, ed assegnazione alle stesse in base al valore, ovvero stabilire le regole per l'amministrazione dello stesso compendio.
In ragione di tanto potrete trasporre le vostre intenzioni in una scrittura privata, se volete autenticata da un notaio e registrata, nella quale indicate compiutamente la disciplina degli immobili in comproprietà, la costituzione dei diritti sugli stessi, le clausole economiche previste ovvero l'assegnazione in capo a ciascuno della proprietà di una parte degli immobili. Naturalmente in questo caso occorrerà effettuare un atto pubblico.
In assenza di alcuna volontà in tal senso si potrà procedere ad una domanda di divisione giudiziale secondo le modalità prospettate in precedenza che potrebbe portare anche, in assenza di un accordo tra le parti, alla vendita dell'intero compendio immobiliare ed alla divisione del ricavato.
Soluzione questa da ritenere ultima spiaggia atteso che la vendita può portare a ribassi di prezzo tanto da non soddisfare economicamente le parti.
Direi, pertanto, che le strade percorribili sono tante ma non possono prescindere dalla volontà delle parti di risolvere la questione con il buon senso e con l'accordo che resta sempre la migliore soluzione delle problematiche.
Come detto in precedenza per la gestione degli immobili in comproprietà è possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione con la maggioranza semplice.
Nella gestione della cosa comune, pertanto, può prevalere la decisione della maggioranza atteso che, sebbene tutti i partecipanti abbiano diritto di concorrere nell'amministrazione, in relazione all'ordinaria amministrazione le decisioni della maggioranza vincolano la minoranza.
Naturalmente la maggioranza va calcolata in relazione al valore delle quote di ciascun partecipante.
Questo per l'ordinaria amministrazione, invece, per l'eventuale vendita ovvero per la costituzione di diritti sul bene e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti.
Se, invece, si deve decidere con riferimento all'adozione di innovazioni sulla cosa comune, occorre la delibera della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo del bene, purché le innovazioni stesse non pregiudichino il godimento di alcuno dei comproprietari e non comportino una spesa eccessivamente gravosa.
Pertanto, potrebbe essere necessario formulare un regolamento o addivenire alla decisione di affidare la gestione degli immobili ad uno dei partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione che possa prendere decisioni consone.
In merito al conto corrente cointestato direi che potrebbe essere una comodità per ricevere i pagamenti degli affitti, se questa è la modalità di pagamento indicata al conduttore.
Per altro verso occorre valutare che per i pagamenti superiori ad ? #.###,## non si possono usare i contanti, pertanto, ogni altra tipologia di pagamento (per esempio assegno bancario o circolare) comporterebbe una necessaria presentazione dell'effetto in banca per procedere al cambio.
Non vi sono altri vincoli fiscali salvo che ciascuno dovrà di----re la propria quota.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Avv. Barbara Accettura

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Il Professionista ha risposto: 3612 giorni fa
naturalmente.
resto in attesa di sue.
Cordialità

Il Professionista ha risposto: 3606 giorni fa
Con l'approvazione della maggioranza, come detto nel parere, è possibile formare un regolamento per il miglior godimento dell'immobile e per l'ordinaria amministrazione.
Tanto significa che sarà opportuno convocare (a mezzo a.r. e con indicazione della volontà di regolamentare la gestione della cosa comune) una riunione tra i comproprietari nella quale si potrà discutere e/o formare e/o approvare detto regolamento con il quale, in maniera generale, si indicherà per esempio che:
Le spese per la manutenzione ordinaria dell'immobile, quali pitturazione pareti, finiture interne, arredi, rotture e guasti dovuti alla normale usura e tutte le spese relative alla preservazione dello stesso saranno ripartite fra i comproprietari in parti uguali proporzionalmente alla quota di proprietà.
Naturalmente, previo accordo tra le parti, sussiste la possibilità di regolare ogni aspetto inerente la gestione della cosa.
Per quanto riguarda il contenuto di detto regolamento dovrà a mio avviso essere adeguato alle esigenze dei comproprietari ed alla caratteristiche e particolarità della cosa da gestire. Pertanto, riterrei che sia plausibile trovare un regolamento di gestione ma sarebbe opportuno personalizzarlo in base alle specifiche necessità.
In conclusione riterrei che sia opportuno riunirvi al fine di affrontare la discussione ed analizzare gli aspetti critici relativi alla gestione dell'immobile in comproprietà, così da concordare, anche all'esito della detta riunione, il testo del regolamento da approvare mediante la sottoscrizione di tutte le parti.
Sarà, poi, sempre in quella sede che a maggioranza dovrete decidere circa la delega dell'amministrazione ad uno dei partecipanti alla comproprietà ovvero ad un terzo estraneo alla comunione.
In questo caso riterrei che sia preferibile attribuire la delega ad uno dei comproprietari che opererà nel rispetto delle decisioni della maggioranza.
Resto a disposizione ove ne abbiate bisogno.
Cordialità