La firma del notaio sull'atto di acquisto di una casa abusiva non basta a provare la buona fede del compratore

La firma del notaio sull'atto di acquisto di una casa abusiva non basta a provare la buona fede del compratore. Il notaio non può infatti essere considerato al di sopra di ogni sospetto, perché potrebbe concorrere alla lottizzazione abusiva, sia contribuendo con la propria condotta alla realizzazione dell'evento illecito, sia per violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del c. 2 dell'art. 1176 c.c.. PUBBLICAZIONE Il Sole 24 Ore, Norme e Tributi, 2013

Corte di Cassazione, Sezione 3 penale, Sentenza 8 aprile 2013, n. 15981



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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA PENALE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TERESI Alfredo - Presidente

Dott. FIALE Aldo - rel. Consigliere

Dott. RAMACCI Luca - Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara - Consigliere

Dott. ANDREAZZA Gastone - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PROCURATORE DELLA REPUBBLICA PRESSO IL TRIBUNALE DI CHIETI, nei confronti di:

(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);

avverso l'ordinanza n. 79/2012 TRIB. LIBERTA' di CHIETI, del 25/06/2012;

sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. ALDO FIALE;

sentite le conclusioni del PG Dott. SPINACI Sante il quale ha chiesto l'annullamento con rinvio dell'ordinanza impugnata;

Udito il difensore Avv.to (OMISSIS), il quale ha chiesto la declaratoria di inammissibilita' o il rigetto del ricorso del P.M..

RITENUTO IN FATTO

Il G.I.P. del Tribunale di Vasto disponeva, con provvedimento dell'11.5.2012, il sequestro preventivo di terreni e fabbricati siti in localita' (OMISSIS), ove era in corso la realizzazione di 178 unita' abitative sulla base di titoli abilitativi edilizi considerati illegittimi.

Il sequestro veniva applicato nell'ambito di un procedimento penale che vedeva indagati: I legali rappresentanti della s.r.l. " (OMISSIS)", proprietaria del comprensorio edificato, titolare per voltura dei titoli abilitativi e committente delle opere ( (OMISSIS)) e della s.r.l. " (OMISSIS)", esecutrice dell'attivita' edilizia ( (OMISSIS)); la progettista architettonica e direttrice dei lavori ( (OMISSIS)); due funzionari comunali succedutisi nella direzione dell'ufficio urbanistica, i quali avevano svolto attivita' di verifica e rilascio in relazione ai titoli edilizi progressivamente formatisi ( (OMISSIS) e (OMISSIS)).

L'illiceita' dell'attivita' costruttiva veniva dedotta dalle circostanze che:

- su un'area non urbanizzata, avente superficie di mq. 22.094, ricompresa in zona "D7" (residenziale turistico-ricettiva di completamento) del piano regolatore generale comunale, era stata iniziata ed era in corso di realizzazione la costruzione di un complesso edilizio destinato a residenze private, organizzato in piu' comparti per un totale di 178 unita' abitative suddivise in otto palazzine di tipologia A e B (31 delle quali gia' ultimate e vendute a terzi acquirenti), laddove una tale destinazione residenziale non poteva considerarsi consentita della prescrizioni di pianificazione, nonche' sulla base di titoli abilitativi che avevano assentito un "intervento diretto", in assenza del prescritto piano di lottizzazione e della stipula di una convenzione lottizzatola, senza la previsione delle opere di urbanizzazione da realizzarsi in aree che avrebbero dovuto essere cedute al Comune ed in violazione dei limiti di densita' edilizia fissati dal Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968, articolo 3.

Venivano altresi' contestate l'edificazione abusiva di muri di contenimento in cemento armato (uno dei quali ostacolante la realizzabilita' di una strada di piano), la totale difformita' delle opere edilizie gia' realizzate rispetto ai titoli abilitativi edilizi ad esse riferiti (indipendentemente dalla illegittimita' degli stessi) e la realizzazione di interventi non previsti dai titoli medesimi.

- In particolare veniva evidenziato, per tutte le palazzine, un aumento del numero dei piani in seguito all'edificazione fuori terra del piano previsto come interrato (con conseguente incremento della volumetria da computarsi ai fini del rispetto dell'indice fondiario), nonche', per le palazzine del tipo A, un'altezza superiore a quella ammessa dalle prescrizioni pianificazione e la trasformazione dei sottotetti in unita' abitative.

Le ipotesi dei reati configurati dalla accusa sono quelle di cui: Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30 e articolo 44, lettera c); Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44, lettera b); Legge n. 241 del 1990, articolo 19, comma 6; articolo 481 cod. pen..

Il Tribunale di Chieti - con ordinanza del 25.6.2012 - in accoglimento di un'istanza di riesame proposta da (OMISSIS), acquirente non indagato di un appartamento con garage e posto auto, ha disposto il dissequestro e la restituzione di detti manufatti allo stesso, rilevando che:

a) non e' ravvisabile il fumus del reato di lottizzazione abusiva (Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44, lettera c), poiche' non si puo' escludere, sulla base dell'interpretazione letterale dell'articolo 117 delle NTA (norme tecniche di attuazione) del piano regolatore generale attualmente vigente del Comune di (OMISSIS), pure se tale norma "si presta a letture contrastanti", una vocazione residenziale della zona "D7" (quella interessata dall'intervento edificatorio in oggetto);

b) le contravvenzioni edilizie contestate ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44, lettera b), appaiono effettivamente configurabili, ma "il sequestro, disposto nei confronti di tutte le opere realizzate dall'impresa costruttrice, non consente di accertare se le singole unita' abitative acquistate dal ricorrente fossero o meno interessate dalle contestate violazioni";

c) "allo stato, il titolo di acquisto sottoscritto dal ricorrente (effettuato con atto pubblico ed all'esito dell'istruttoria dell'istituto di credito che aveva erogato il mutuo, iscrivendo ipoteca) e la presenza nelle immediate adiacenze di altri immobili di carattere residenziale, consente di ritenere sussistente, in capo al ricorrente, quella buona fede richiesta per un valido acquisto della proprieta' immobiliare", dovendo ritenersi che egli "aveva adoperato la necessaria diligenza nel prendere conoscenza delle previsioni degli strumenti urbanistici e della conformita' agli stessi dell'eventuale pianificazione".

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Chieti, il quale ha anzitutto evidenziato che il sequestro e' stato imposto, ex articolo 321 c.p.p., comma 1, al fine di impedire l'aggravamento delle conseguenze dei reati (e non e' stato finalizzato alla confisca secondo la previsione del comma 2 dello stesso articolo 321).

Lo stesso ricorrente, quindi - in relazione alle considerazioni svolte nel provvedimento impugnato sul punto della sussistenza del fumus dei reati edilizi configurati - ha eccepito la mancata valutazione di tutti gli elementi complessivamente posti a fondamento delle imputazioni e la carenza assoluta di motivazione con riferimento alla formulazione integrale delle contestazioni (vizio integrante la violazione di legge di cui all'articolo 606 c.p.p., comma 1, lettera c) - svolgendo le seguenti doglianze: - Le prescrizioni poste dalle NTA del piano regolatore generale vigente nel Comune di (OMISSIS) all'epoca del rilascio del primo permesso di costruire (n. (OMISSIS)) escludevano espressamente l'uso residenziale nella zona "D7" in oggetto. L'uso residenziale e' stato invece ammesso con limitazioni dall'articolo 117 delle nuove NTA adottate nel 2007 (norma che il Tribunale ha apoditticamente considerato suscettibile di "letture contrastanti", senza spiegare pero' le ragioni dell'asserito contrasto interpretativo).

In ogni caso, comunque, sono la Legge Urbanistica Fondamentale n. 1150 del 1942, articoli 13 e 28 a prescrivere in modo netto la necessita' di procedere attraverso piano attuativo, e non con edificazione diretta, a fronte di un intervento edificatorio ricadente (quale quello in oggetto) su una superficie territoriale totalmente inedificata e priva di opere di urbanizzazione (strade, acqua, fogne, luce, gas, parcheggi etc). Anche l'articolo 110 delle nuove NTA stabilisce inoltre che, quando la superficie interessata sia uguale o superiore a mq. 5.000, l'intervento vada realizzato con la modalita' "indiretta" e cioe' previa approvazione di un piano attuativo o di lottizzazione e la necessaria stipula di una convenzione per la cessione delle aree ad uso pubblico. -- In relazione poi alle contestate difformita' delle palazzine gia' realizzate dai titoli abilitativi esistenti e progressivamente formatisi, il Tribunale, sulla base delle conclusioni svolte dal consulente tecnico di esso P.M. e delle planimetrie allegate alla consulenza, avrebbe potuto percepire senza incertezze che quelle difformita' coinvolgevano anche la palazzina in cui si trovavano ubicate le unita' immobiliari del ricorrente. -- Quanto, infine, alla ritenuta buona fede del (OMISSIS), tale stato soggettivo, per essere riconosciuto in sede cautelare, deve risultare "immediatamente evidente". Nella specie, invece, il Tribunale non aveva spiegato quali fossero "le specifiche e personali condotte esplicative della diligenza dovuta" poste concretamente in essere dall'acquirente, limitandosi a valorizzare l'intervenuta stipula di un atto pubblico di compravendita sui cui contenuti nulla risulta esplicitato.

Il difensore del (OMISSIS), in data 20.2.2013, ha depositato memoria di confutazione delle argomentazioni del P.M..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso del P.M. e' fondato e deve essere accolto.

2. Quanto ai profili di ammissibilita' dello stesso, deve preliminarmente rilevarsi che, per giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte Suprema (dopo Cass., Sez. Unite n. 25932 del 26.6.2008), il ricorso per cassazione contro ordinanze emesse in materia di sequestro preventivo e probatorio e' ammesso solo per violazione di legge ed in tale nozione si devono comprendere sia gli errores in iudicando o in procedendo sia quei vizi della motivazione cosi' radicali da rendere l'apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento o del tutto mancante o privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza.

Nella specie il P.M. ricorrente eccepisce appunto non un vizio logico della motivazione, bensi' la presenza di veri e propri errores in iudicando nonche' la carenza dei requisiti di completezza nella effettuata valutazione dell'attivita' di indagine espletata. 3. Passando quindi alla valutazione del merito del gravame va evidenziato che la delibazione della vicenda in oggetto trova il suo presupposto nel fondamentale principio della pianificazione urbanistica secondo il quale non sempre il piano generale comunale puo' essere immediatamente attuato attraverso singoli permessi di costruire, occorrendo in taluni casi l'ulteriore mediazione di uno strumento attuativo.

Da tale principio discende che - in mancanza di specifiche indicazioni legislative o dello strumento pianificatorio generale - nelle zone di nuova espansione o comunque in quelle edificabili scarsamente urbanizzate, per la necessita' di soluzioni urbanistiche unitarie e non disorganiche, il piano attuativo (e tale e' anche il piano di lottizzazione) si pone come "condicio sine qua non" per il rilascio dei singoli permessi di costruire.

I piani attuativi hanno quindi la essenziale funzione di precisare zona per zona, con opportuno dettaglio esecutivo, le indicazioni di assetto e sviluppo urbanistico complessivo contenute nel piano regolatore. Vengono redatti per limitate porzioni del territorio comunale, al fine di attuare gradatamente e razionalmente le sistemazioni urbanistiche previste dal piano generale, nonche' di conferire alle singole zone assetto ed attrezzature rispondenti agli insediamenti stabiliti, nella prospettiva della realizzazione di un complesso urbanistico armonico, in cui ciascuna parte si inserisca senza ostacolare le altre.

Secondo l'interpretazione giurisprudenziale, tale mezzo di attuazione e' necessario sia quando debba farsi luogo per la prima volta ad edificazione in zona non urbanizzata sia quando si debba edificare in una zona che necessiti di potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondarla presenti.

L'esigenza di un piano attuativo puo' porsi, dunque, anche in zone gia' edificate, qualora l'Insediamento progettato determini la necessita' di ulteriori urbanizzazioni, avuto riguardo alle dimensioni dell'intervento ed alla destinazione funzionale.

Non e' sufficiente qualunque stadio di "urbanizzazione di fatto" per escludere la dovutezza della pianificazione attuativa, ma e' necessario valutare la sufficienza delle opere di urbanizzazione esistenti (C. Stato, sez. 5: 27 ottobre 2000, n. 5756; 6 ottobre 2000, n. 5326) ed il criterio di sufficienza si correla ad un rapporto di proporzionalita' fra i bisogni degli abitanti insediati e da insediare nella zona e la quantita' e qualita' degli impianti urbanizzanti gia' disponibili (non solo programmati) destinati a soddisfarli (vedi C. Stato, sez. 5, 25 ottobre 1997, n. 1189).

4. A tali principi fondamentali si correla la definizione legislativa del reato di lottizzazione abusiva (oggi posta dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30), che viene ad essere integrato nei casi in cui la legge o la pianificazione generale, espressamente o implicitamente:

- vietino l'uso intensivo del territorio;

- ovvero prevedano la necessita' dello strumento attuativo ai fini della concreta utilizzazione di determinati suoli.

In relazione a tali casi le Sezioni Unite di questa Corte (28.11.2001, Salvini) hanno affermato che il reato di lottizzazione abusiva e' a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia per il difetto dell'autorizzazione a lottizzare correlata all'approvazione di un piano attuativo di lottizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici.

La giurisprudenza di legittimita' ha elaborato, inoltre, una ormai consolidata descrizione generale dell'attivita' lottizzatoria (vedi, ad esempio, Sez. Unite, n. 5115 dell'8.2.2002, nonche' Sez. 3: n. 24096 del 13.6.2008; n. 37472, del 2.10.2008; n. 3481 del 26.1.2009; n. 39078 dell'8.10.2009), che puo' dirsi configurata:

- attraverso qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dalla entita' del frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralita' di edifici a scopo residenziale, turistico o industriale, che postulino l'attuazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria, occorrenti per le necessita' dell'insediamento;

- in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell'assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessita' di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell'intervento di nuova realizzazione;

- allorquando detto intervento non potrebbe essere in nessun caso realizzato, poiche', per le sue connotazioni oggettive, si pone In contrasto con previsioni di zonizzazione e/o localizzazione dello strumento generale di pianificazione, che non possono esser modificate da piani urbanistici attuativi.

Nelle prime due delle tre ipotesi dianzi descritte la fattispecie lottizzatoria esula esclusivamente dalle situazioni di zone completamente urbanizzate, mentre sussiste non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle intermedie di zone parzialmente urbanizzate nelle quali si configuri un'esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione.

Non basta, dunque, la mera preesistenza di opere di urbanizzazione per escludere la dovutezza della pianificazione attuativa, ma e' necessario che le opere esistenti siano sufficienti in un rapporto di proporzionalita' fra i bisogni degli abitanti gia' insediati e da insediare e la quantita' e qualita' degli impianti urbanizzati gia' disponibili destinati a soddisfarli (vedi Cass., Sez. 3: 20.3.2008, n. 12426, Bardini; 26.6.2008, n. 37472, Bellol. Vedi pure C. Stato: Sez. 5, 5.10.2011, n. 5450; Sez. 4, 1.10.2007, n. 5043; Sez. 4, 22.5.2006, n. 3001; Sez. 5, 15.2.2001, n. 790).

Deve sussistere cioe', per escludere la lottizzazione, una situazione di completa e razionale urbanizzazione della zona, in presenza di opere urbanizzale primarie e secondarie almeno pari agli standard urbanistici minimi prescritti, tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo.

Questo principio e' stato efficacemente ribadito da una recente sentenza del Consiglio di Stato (Sez. 4, 10.1.2012, n. 26), ove si e' pure riconfermato che l'accertamento anzidetto costituisce uno specifico dovere dell'Amministrazione e che "l'esigenza di un piano di lottizzazione quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione gia' esistenti e quindi anche alla piu' limitata funzione di armonizzare aree gia' urbanizzate che richiedono pero' una piu' dettagliata pianificazione".

5. Nella presente vicenda il Tribunale ha ritenuto dubbio che la natura residenziale dell'intervento complessivo in corso di realizzazione si ponga in contrasto con le previsioni di zonizzazione della vigente pianificazione generale comunale.

Non ha spiegato compiutamente le ragioni di siffatta incertezza, limitandosi a fare riferimento alla possibilita' di "letture contrastanti" dell'articolo 117 delle nuove NTA adottate (ma non approvate) nel 2007.

A fronte di un permesso di costruire originariamente rilasciato in data (OMISSIS) e prorogato in data 11 giugno 2009, nonche' di una "variante" che l'accusa definisce "sostanziale" del 4 novembre 2010, risultando altresi' (sempre secondo l'impostazione accusatola) che sarebbe stato illegittimamente comunicato con SCIA n. 250/2011 l'inizio di opere che comportavano un incremento delle unita' abitative implicante maggior carico urbanistico (assentibili esclusivamente con un nuovo permesso di costruire), non ha valutato - pero' - la legittimita' di tali titoli edilizi anche alla stregua del regime di salvaguardia connesso ex lege alle modifiche progressive della pianificazione generale comunale introdotte con le delibere del 23.10.2007 e del 16.11.2010.

Tutto cio' in una situazione (anch'essa non illustrata dal Tribunale) in cui e' intervenuta altresi' una pronunzia di annullamento del TAR Abruzzo - Sezione distaccata di Pescara per la mancata sottoposizione delle modifiche pianificatole alla valutazione ambientale strategica ed alla verifica di conformita' alla pianificazione sovraordinata.

6. Quello che piu' conta, comunque, e' il fatto che quel giudice - quand'anche dovesse ritenersi incontestata la legittimita' di un non limitato uso residenziale nella zona "D7" - ha omesso del tutto di motivare circa la situazione dell'urbanizzazione effettiva di quella zona e l'incidenza del nuovo insediamento (al quale si connette un ulteriore carico urbanistico di indubbia rilevanza) sulle opere urbanizzative eventualmente gia' esistenti.

Va ricordato, in proposito, che l'esigenza di un preventivo piano di lottizzazione non e' soddisfatta dall'imposizione, nel singolo o nei singoli permessi di costruire, dell'obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria, poiche' le opere di urbanizzazione (non soltanto primaria ma anche secondaria) collegate ad interventi edificatori non realizzabili con procedura "diretta" trascendono le dimensioni dei singoli lotti edificabili in una situazione distinta per presupposti e contenuti che puo' essere definita soltanto attraverso uno strumento di pianificazione attuativa (vedi C. Stato, Sez. 5: 10.11.1992, n. 1221; 25.10.1989, n. 669).

7. Nella fattispecie in esame - in conclusione - la configurabilita' del reato di lottizzazione abusiva risulta messa in dubbio dal giudice del riesame alla stregua di considerazioni estremamente riduttive e parziali, che non tengono conto delle articolazioni che la nozione di "lottizzazione edilizia" assume nella stessa previsione legislativa.

8. Affatto carenti risultano poi le motivazioni del Tribunale in ordine alla riconosciuta buona fede del (OMISSIS).

8.1 Appare utile ribadire, in proposito, alcuni concetti costantemente enunciati dalla giurisprudenza di questa Corte e riaffermare che:

- La lottizzazione abusiva negoziale ha carattere generalmente plurisoggettivo, poiche' in essa normalmente confluiscono condotte convergenti verso un'operazione unitaria caratterizzata dal nesso causale che lega i comportamenti del vari partecipi diretti a condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale (vedi Cass., Sez. 3, 8.10.2009, n. 39078).

- La condotta dell'acquirente, in particolare, non configura un evento imprevisto ed imprevedibile per il venditore, perche' anzi inserisce un determinante contributo causale alla concreta attuazione del disegno criminoso di quello (vedi Cass., Sez. Unite, 27.3.1992, n. 4708, Fogliani) e, per la cooperazione dell'acquirente nel reato, non sono necessari un previo concerto o un'azione concordata con il venditore, essendo sufficiente, al contrario, una semplice adesione al disegno criminoso da quegli concepito, posta in essere anche attraverso la violazione (deliberatamente o per trascuratezza) di specifici doveri di informazione e conoscenza che costituiscono diretta esplicazione dei dover) di solidarieta' sodale di cui all'articolo 2 Cost. (vedi, sul punto, le argomentazioni svolte dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 364/1988, ove viene evidenziato che la Costituzione richiede dai singoli soggetti la massima costante tensione ai fini del rispetto degli interessi dell'altrui persona umana ed e' per la violazione di questo impegno di solidarieta' sociale che la stessa Costituzione chiama a rispondere penalmente anche chi lede tali Interessi non conoscendone positivamente la tutela giuridica).

- L'acquirente, dunque, non puo' sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualita', "terzo estraneo" al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benche' compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioe' - pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell'adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza - di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione.

- Quando, invece, l'acquirente sia consapevole dell'abusivlta' dell'intervento - o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza - la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatorio.

8.2 La giurisprudenza ormai costante di questa Corte e' orientata nel senso che la contravvenzione di lottizzazione abusiva, sia negoziale sia materiale, possa essere commessa anche per colpa (vedi, tra le molteplici pronunzie in tal senso, Cass., Sez. 3: 25.2.2011, n. 7238, Cresta; 3.2.2011, n. 3886, Lotito; 29.4.2009, n. 17865, Quarta; 2.10.2008, n. 37472, Belloi; 7.4.2008, n. 14326, Zortea; 5.3.2008, n. 9982, Quattrone; 12.10.2005, n. 36940, Stiffi; 13.10.2004, n. 39916, Lamedica).

Non e' ravvisabile, infatti, alcuna eccezione al principio generale stabilito per le contravvenzioni dall'articolo 42 c.p., comma 4.

Il venditore non puo' predisporre l'alienazione degli Immobili in una situazione produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in cui gli stessi sono situati ed i soggetti che acquistano devono essere cauti e diligenti nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificazione di zona: "il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimita' dell'acquisto si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attivita' illecita del venditore" (cosi' testualmente Cass., Sez. 3, 2.10.2008, n. 37472, Belloi). 9. Va rilevato, infine, che oggetto del sequestro preventivo di cui all'articolo 321 c.p.p., comma 1, puo' essere qualsiasi bene - a chiunque appartenente e, quindi, anche a persona estranea al reato - purche' esso sia, anche indirettamente, collegato al reato e, ove lasciato in libera disponibilita', idoneo a costituire pericolo di aggravamento o di protrazione delle conseguenze del reato ovvero di agevolazione della commissione di ulteriori fatti penalmente rilevanti (vedi Cass.: n. 3919/2010; n. 1022/2009; n. 37033/2006, n. 24685/2005, n. 38728/2004, n. 1246/2003, n. 29797/2001, n. 4496/1999, n. 1565/1997, n. 156/1993, n. 2296/1992).

10. Alla stregua dei principi anzidetti al Tribunale di Chieti - tenuto conto dei limiti della cognizione ad esso demandata nei procedimenti incidentali aventi ad oggetto il riesame di provvedimenti di sequestro (vedi Cass., Sez. Unite, 29.1.1997, Bassi) - non era consentito affermare la sussistenza di una situazione di "buona fede" dell'acquirente che non risultasse immediatamente evidente.

Nella specie, invece, la buona fede del (OMISSIS) e' stata riconosciuta in virtu' delle circostanze che l'acquisto era stato effettuato con atto pubblico ed all'esito dell'istruttoria dell'Istituto di credito che aveva erogato il mutuo ipotecario, nonche' per la presenza nelle immediate adiacenze di altri immobili di carattere residenziale. Per tali considerazioni si e' ritenuto che quell'acquirente "aveva adoperato la necessaria diligenza nel prendere conoscenza delle previsioni degli strumenti urbanistici" e della conformita' dell'edificazione agli stessi.

Ancora una volta la carenza di motivazione e' macroscopica ed assoluta, in quanto:

- la presenza nelle immediate adiacenze di altri immobili di carattere residenziale e' circostanza del tutto irrilevante (cio' che conta, come si e' detto dianzi, e' io stato di urbanizzazione del comprensorio);

- nessun riferimento concreto e' stato fatto ai contenuti effettivi dell'atto notarile di acquisto, la cui efficacia scriminante e' stata ricollegata al mero fatto della sua esistenza (ma neppure risultano indicati gli estremi del rogito), omettendosi pero' l'analisi della presenza e del contenuto di clausole contrattuali riferite in particolare:

- alla descrizione della destinazione urbanistica della zona edificata secondo le previsioni di piano vigenti all'epoca dell'Intervenuta edificazione;

- ai titoli abilitanti le unita' immobiliari compravendute (il solo permesso di costruire originario rilasciato il (OMISSIS), oppure le modifiche apportate con il permesso di variante del 4.11.2010 o ancora in seguito alla presentazione della SCIA n. 250/2011);

- alla eventuale indicazione della intervenuta imposizione alla societa' costruttrice della realizzazione di opere urbanizzative trascendenti le dimensioni dei singoli lotti edificabili (nella specie il P.M. assume che la proroga del 2009 venne concessa proprio per la addotta "complessita' nella realizzazione delle opere di urbanizzazione");

- non e' stato indicato quali documenti relativi agli immobili trasferiti siano stati allegati all'atto pubblico;

- non e' stato accertato se l'Istituto concedente il mutuo fondiario abbia effettuato autonoma Istruttoria circa la legittimita' della costruzione (e di cio' abbia dato atto in sede di stipulazione del mutuo), ovvero si sia limitato alla mera determinazione del valore venale dei beni, prevedendo clausole rescissorie o risolutive connesse ad eventuali riscontri pubblicistici di illegittimita'.

11. Va enunciato con chiarezza, al riguardo, il principio secondo il quale, nell'illecito lottizzazione non puo' ritenersi assiomaticamente sussistente la buona fede dell'acquirente per il solo fatto che quegli si sia rivolto ad un notaio quale pubblico ufficiale rogante.

Le parti stipulanti infatti - proprio al fine specifico di non fare emergere elementi indiziati di uno scopo lottizzatorio dell'attivita' negoziale - potrebbero rendere dichiarazioni non veritiere, surrettiziamente incomplete o nebulose, oppure produrre documentazione parziale e non corrispondente alla realta'.

Lo stesso notaio, infine, potrebbe concorrere alla lottizzazione abusiva, sia contribuendo con la propria condotta alla realizzazione dell'evento illecito (facendo proprio il fine degli autori del reato, magari anche con attiva induzione propiziatoria) sia per violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'articolo 1176 c.c., comma 2.

L'intervento dei notaio non garantisce una sorta di "ripulitura giuridica" della originaria illegalita' dell'immobile abusivo, permettendo che esso resti definitivamente radicato sul territorio, ne' puo' consentire all'acquirente di godere di un acquisto dolosamente o colposamente attuato in ordine ad un bene di provenienza illecita ed al costruttore abusivo di conseguire comunque il suo illecito fine di lucro. Argomentandosi in senso difforme (come efficacemente rilevato in dottrina) io scempio territoriale, che e' intollerabile perche' perpetrato in violazione anche del doveri di solidarieta' sociale di cui all'articolo 2 Cost., diventerebbe praticamente intoccabile e la cultura dell'illegalita' diventerebbe diritto acquisito.

11.1 A fronte dell'apparenza del requisito formale della commerciabilita' del bene, emergente dalle dichiarazioni di rito della parte venditrice che assevera titolo abilitativo e provenienza dell'immobile, il notaio deve preoccuparsi che l'atto non nasca invalido o invalidarle e che lo stesso strumento riduca al massimo i rischi dell'emergenza di liti interpretative tra le parti.

Spetta al notaio, dunque, l'esame puntuale della documentazione storica dell'immobile, per la completa tranquillita' di non rischiare la invalidita' dell'atto: egli, quale privato esercente di pubbliche funzioni, deve assumere una pregnante funzione di controllo documentale, sussistendo un interesse generale da tutelare oltre quello delle parti costituite in atto.

Le conclusioni sopra riportate sono in sintonia con le regole di condotta dettate dai Protocolli dell'Attivita' Notarile - Regola n. 13, ove viene testualmente enunciato:

- che la prestazione del notaio dovra' essere finalizzata non solo ad assicurare il rispetto dei requisiti formali necessari ai fini della validita' degli atti, ma anche ad evitare che l'atto notarile costituisca elemento per la realizzazione di lottizzazioni abusive, anche quale elemento inserito in un procedimento progressivo e complesso di realizzazione della fattispecie abusiva;

- che il ruolo del notaio dovra' essere diretto, altresi', a colmare la presumibile asimmetria informativa delle parti in una materia complessa quale e' quella urbanistica ed edilizia;

- che eventuali vizi nei requisiti attinenti la validita' degli atti non sono rilevabili da una mera visura delle note di trascrizione, ma richiedono un esame dei titoli di provenienza.

Alla stregua di tali considerazioni la Regola n. 13 prescrive al notaio l'osservanza delle seguenti condotte:

- informare le parti sulle conseguenze giuridiche legate al fenomeno della lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, sia materiale che negoziale, nei casi in cui l'operazione presenti elementi di incongruita' in relazione agli elementi che possono evincersi dalla definizione di lottizzazione abusiva riportata nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30, comma 1 (Testo Unico sull'edilizia);

- astenersi dal prestare qualunque contributo attivo e consapevole all'altrui illecita attivita' finalizzata al suddetto scopo;

- presentare o trasmettere, senza ritardo, al pubblico ministero o a un ufficiale di polizia giudiziaria, denunzia scritta in tutti i casi in cui, sulla base degli elementi indicati nel Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30, emerga il sospetto di una lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

11.2 Ne' puo' eccepirsi, al riguardo, che - alla stregua della formulazione letterale del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30, comma 1, e tenuto conto del principio di tassativita' delle previsioni penali - il reato di lottizzazione abusiva sarebbe configurabile esclusivamente nei confronti del venditore e degli acquirenti di "terreni illegittimamente frazionati" e non invece di "edifici gia' costruiti".

Va rilevato, infatti, che le Sezioni Unite - gia' con la sentenza 28.11.1981, ric. Giulini - hanno affermato che, per la conflgurabilita' del reato all'epoca previsto dall'articolo 17, lettera b) - ultima ipotesi, della Legge n. 10 del 1977, la nozione di "lottizzazione dei terreni a scodo edilizio" (allora posta dalla Legge Urbanistica n. 1150 del 1942, articolo 28, modificato dalla Legge n. 765 del 1967) non comprendeva soltanto i casi di frazionamento di area, ma (alla stregua della ratio legis e degli interessi tutelati) doveva "essere estesa sino a comprendere qualsiasi forma di insediamento urbano, non autorizzatile o non legittimamente autorizzato, realizzata attraverso l'utilizzazione edilizia del territorio": cio' perche' si determina in ogni caso il pregiudizio delle autonome scelte programmatiche sull'uso del territorio, riservate dalla legge alla competenza del Comune, nonche' il condizionamento della pubblica Amministrazione ad eseguire le correlate opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed a sopportare i relativi costi.

Solo un'interpretazione siffatta, gia' secondo la pronuncia in oggetto, "sembra poter comprendere le varie e diverse accezioni del termine lottizzazione, nei momenti e negli aspetti eterogenei e multiformi, effettivi o simulato nei quali essa ha dimostrato, nel tempo, di potersi concretizzare e sviluppare".

12. Nelle ipotesi in cui si prospetti la possibilita' di configurazione di una lottizzazione abusiva il permesso di costruire non e' idoneo a definire esaurientemente lo statuto urbanistico ed edilizio delle opere realizzande senza tener conto del quadro delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e delle rappresentazioni del progetto approvato.

Il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30, comma 1, prescrive che non possono essere iniziate opere che comportano trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni "in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali".

La giurisprudenza pluridecennale del Consiglio di Stato, a sua volta (come si detto dianzi), ha costantemente considerato principio fondamentale della pianificazione l'esigenza di un piano esecutivo quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, allorche' si tratti di realizzare un insediamento edilizio che obiettivamente esiga la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Tutto cio' e' comprensibile da chiunque, si ricollega ad un facile riscontro della presenza di elementi oggettivi agevolmente individuabili, non presenta alcun profilo di oscurita' interpretativa e non puo' essere ignorato dalle parti che stipulano un trasferimento immobiliare: meno che mai dal notaio rogante, il quale deve assicurarsi, ponendo in essere un'idonea attivita' di informazione, che cio' che egli ha percepito nell'ambito della sua particolare qualificazione professionale venga percepito anche dall'acquirente.

Per affermare l'esistenza di una situazione di "buona fede" deve ritenersi indispensabile, pertanto, l'esame specifico dell'atto traslativo e della documentazione ad essa allegata in una corretta prospettiva di verifica dell'esistenza di quell'aspettativa di "esattezza giuridica" dei provvedimenti amministrativi sui quali il privato possa fare affidamento.

Con riferimento alle connotazioni della vicenda in oggetto, puo' rilevarsi che un permesso di costruire, con cui venga autorizzata un'edificazione diretta (senza necessita', cioe', di un piano attuativo) di plurime unita' residenziali ma si preveda contestualmente la realizzazione o il potenziamento delle opere o del servizi necessari a soddisfare alcuni bisogni della collettivita' (urbanizzazione primaria e secondaria), presenta profili macroscopicamente evidenti di illegittimita' proprio perche' si ricollega ad una valutazione di insufficienza dello stato di urbanizzazione gia' presente.

Cio' non puo' sfuggire alla percezione del notaio, onerato (per quanto attiene agli aspetti civilistici della propria responsabilita' professionale) da doveri di protezione (o, se si vuole, di consiglio) imposti dal principio della buona fede nell'ambito dei rapporti obbligatori: egli, conseguentemente, deve sollecitare l'acquirente a riflettere sulla situazione riscontrata (vedi Cass. civ., Sez. 3, 21.6.2012, n. 10296).

In relazione ai profili pubblicistici, poi, va evidenziato che:

- e' il comma 1 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30 ad imporre anche all'acquirente il dovere - a fronte di un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che presenti i caratteri di rilevanza riscontrabili nel caso in esame (178 unita' abitative suddivise in otto palazzine) - di veriffcare che siano rispettate le prescrizioni legislative e quelle di piano;

- un siffatto dovere di verifica incombe, a maggior ragione, sul notaio rogante, che - ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 47, comma 2, (come modificato dal Decreto del Presidente della Repubblica 9 novembre 2005, n. 304) - e' esonerato da responsabilita' solo "ottemperando a quanto disposto dall'articolo 30";

- il notaio rogante - dopo la modifica dell'articolo 47, comma 2, e l'abrogazione dell'onere di comunicazione originariamente previsto dall'articolo 30, comma 6 (ma gia' dalla Legge n. 47 del 1985, articolo 21) disposte dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 304 del 2005 - non puo' piu' ritenersi esonerato da responsabilita' per il solo fatto di avere ottemperato a quell'obbligo di trasmissione al Comune dell'atto sospetto che prima era previsto e che attualmente non e' piu' esistente;

- non puo' certo escludersi che il notaio e l'acquirente possano essere ingannati dal venditore, ma cio' deve essere dimostrato, dovendosi altresi' considerare che l'acquirente non e' in "buona fede" allorche' egli stesso abbia consentito un accertamento incompleto, espressamente dispensando il notaio dall'effettuazione di visure o dall'acquisizione di documenti.

13. L'esame delle doglianze riferite nel ricorso del P.M. alle difformita' degli immobili dissequestrati (appartamento con garage) rispetto ai titoli edilizi ad essi riferiti, deve fondarsi anch'esso sulla premessa (di cui gia' si e' dato conto dianzi) che oggetto dei sequestro preventivo di cui all'articolo 321 c.p.p., comma 1 puo' essere qualsiasi bene;

- a chiunque appartenente e, quindi, anche all'acquirente che non abbia concorso nell'edificazione - purche' esso sia, anche indirettamente, collegato al reato e, ove lasciato In libera disponibilita', idoneo a costituire pericolo di aggravamento o di protrazione delle conseguenze del reato ovvero di agevolazione della commissione di ulteriori fatti penalmente rilevanti.

13.1 Viene poi in rilievo la questione dei rapporti tra autorizzazione a lottizzare e permesso di costruire, in relazione alla quale si deve muovere dalla ulteriore necessaria premessa che l'eventuale rilascio di quest'ultimo (come si e' verificato nella vicenda in oggetto) non vale ad escludere la necessita' della prima e, quindi, la sussistenza della lottizzazione abusiva di cui ricorrano gli elementi costitutivi.

Punto fermo e' che se manca l'autorizzazione a lottizzare o se le trasformazioni urbanistiche od edilizie violano le prescrizioni degli strumenti urbanistici o delle leggi statali o regionali nessun valido titolo edilizio puo' essere rilasciato.

13.2 Va ricordato altresi' che un orientamento dottrinario esclude la possibilita' di configurare il concorso tra i reati previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44, comma 1, lettera b) (lavori eseguiti in assenza di valido permesso di costruire) e lettera c) (lottizzazione abusiva) sul presupposto che il legislatore - nel descrivere la fattispecie vietata dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30, comma 1 (prima parte), e nel comminare per essa la piu' grave sanzione prevista in materia di illeciti urbanistici - sembra avere gia' "scontato" la contestuale violazione del divieto di edificare senza valido permesso di costruire.

Tali affermazioni, pero', non sono condivise dalla giurisprudenza di questa Corte (ma anche dalla maggioranza della dottrina), essendosi evidenziato che:

- la lottizzazione non va confusa con la successiva costruzione abusiva, che puo' essere realizzata da altri da soli o in concorso con il dante causa e che da luogo a distinta ipotesi (Cass., Sez. 3: 2.10.1990, Mannino);

- diverso e' l'oggetto dei due reati, "giacche' la condotta di lottizzazione abusiva assume rilevanza penale sin dal momento in cui appare in modo non equivoco la trasformazione urbanistica o edilizia del territorio a scopo edificatorio, mentre quella di costruzione abusiva attiene ad un momento successivo, nel quale si incomincia a realizzare questo programma" (Cass., Sez. 3: 26.1.1998, Ganci; 8.11.1995, Licciardello);

- occorre distinguere tra gli elementi costitutivi del reato di lottizzazione abusiva, a forma libera, ed il momento di esteriorizzazione ulteriore e di completamento del programma lottizzatorio, che puo' rinvenirsi pure nella contestuale costruzione di piu' edifici (Cass., Sez. 3: 26.1.1998, Ganci);

- non vi e' necessaria coincidenza tra fatto in senso naturalistico e fatto in senso giuridico, sicche' ben puo' verificarsi che all'unicita' di un determinato fatto storico faccia riscontro una pluralita' di fatti giuridici. E' configurabile, pertanto, il concorso formale dei reati di lottizzazione abusiva e di costruzione senza concessione qualora con una condotta progressiva sono stati prodotti piu' eventi giuridicamente rilevanti: l'attivita' edilizia e' stata sottratta al controllo comunale e, attraverso l'esecuzione di essa, e' stata altresi' realizzata una trasformazione urbanistica con prevaricazione della pianificazione del territorio (Cass., Sez. 3, 20.3.1998, Stea).

Il Collegio ribadisce l'orientamento che afferma la possibilita' della configurazione del concorso formale dei reati, considerando infondata l'opinione che in tal modo si punisce un'unica condotta due volte, ritenendola integrativa dell'elemento oggettivo di due distinte contravvenzioni.

Va rilevato infatti, in proposito, che tra le due norme non esiste alcun rapporto di specialita', poiche' le due fattispecie astratte (lottizzazione abusiva e lavori senza permesso di costruire o in totale difformita' da esso) contengono elementi diversi non riconducibili ad un rapporto di genere a specie. Si potrebbe ipotizzare un rapporto di consunzione tra le norme in esame, prospettandosi che esse hanno come ultimo scopo l'ordinato assetto urbanistico, ma tale comunanza finale di scopo appare troppo generica per giustificare l'inapplicabilita' della norma che prevede la sanzione meno grave.

13.3 Nella fattispecie in esame, dunque, a fronte della rituale contestazione anche della contravvenzione di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 44, lettera b), per la violazione di specifiche prescrizioni poste dalle NTA e per la totale difformita' dal permesso di costruire, il Tribunale - pur dopo avere escluso la configurabilita' del reato di lottizzazione abusiva ed a maggior ragione per l'effetto dell'esclusione di tale reato -avrebbe dovuto verificare, alla stregua della documentazione e della consulenza prodotta dal P.M., se le unita' Immobiliari acquistate dal (OMISSIS) (che il P.M. afferma essere ricomprese in una palazzina del tipo A) ricadessero tra quelle costruite fuori terra mentre erano state autorizzate come interrate ovvero tra quelle ottenute mediante illegittima trasformazioni di sottotetti, ovvero costituissero comunque parte di un edificio totalmente difforme (per mutamento della sagoma o significativo incremento della volumetria complessiva) da quello rappresentato negli elaborati di progetto ed autorizzato.

La motivazione avrebbe dovuto riguardare - sempre nei limiti dell'accertamento incidentale - sia gli elementi di accusa prodotti dal P.M. in relazione alla specifica palazzina in cui erano allocati l'unita' abitativa ed il garage sia le confutazioni della difesa: una valutazione siffatta, invece, incongruamente (e poco comprensibilmente) il Tribunale ha ritenuto impedita dalla circostanza che il sequestro era stato "disposto nei confronti di tutte le opere realizzate dall'impresa costruttrice".

14. L'ordinanza impugnata, per tutte le argomentazioni dianzi svolte, deve essere annullata con rinvio al Tribunale di Chieti per nuovo esame alla stregua degli enunciati principi di diritto.

P.Q.M.

annulla l'ordinanza impugnata con rinvio al Tribunale di Chieti per nuovo esame.  

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