La normativa processuale in locazione

Il legislatore del 1978, oltre ad aver delineato vari tipi di locazione e ad aver provveduto ad apprestare la salvaguardia degli interessi del conduttore sul piano sostanziale, si preoccupò anche di introdurre norme processuali volte a garantire un'effettiva tutela al contraente più debole, ossia al conduttore.

 Sotto tale aspetto, particolare rilievo veniva ad essere riconosciuto all'art. 55 L. 392/78, che, in deroga al disposto dell'art. 1453, comma terzo, c.c., attribuiva al conduttore, cui fosse stato intimato sfratto per morosità, la facoltà di sanare quest'ultima anche per più di una volta.

Successivamente anche la legge n. 353/90, in vigore dal 30 aprile 1995, riformava il processo civile intervenendo specificamente, tra l'altro, in materia locatizia: ne consegue che, a far corso da detta data, tutte le controversie in tema di locazioni, comodato ed affitto, in quanto non siano di competenza delle sezioni specializzate agrarie, sono disciplinate dal rito del lavoro, in base al richiamo effettuato dall' art. 447bis c.p.c. ad alcune disposizioni di detto rito. Si tratta, in sintesi, di un rito connotato dall'oralità e dall'immediatezza, in quanto teso ad uno svolgimento della trattazione e dell'istruzione della causa quanto più celere possibile.

In ogni caso, anche a seguito dell'entrata in vigore della riforma, restano valide le norme del procedimento speciale di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o per morosità, ai sensi degli artt. 657 e seguenti c.p.c., nonchè le norme relative alla procedura di rilascio di immobile destinato ad uso non abitativo, in caso di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, a norma dell'art. 30 L. n. 392/78.

La procedura di convalida di sfratto

Possono valersi di tale procedura soltanto il locatore o il concedente in caso di affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia parziale nei confronti, rispettivamente, del conduttore e dell'affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono.

La legge, peraltro, prevede tre ipotesi: 1) la licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione tacita di esso; 2) lo sfratto per finita locazione, che si intima dopo la scadenza del contratto; 3) lo sfratto per morosità, che si intima per il mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite. Vi è poi un'ulteriore ipotesi, delineata dall'art. 659 c.p.c., nella quale può essere intimata licenza o sfratto, ossia quando il godimento dell'immobile costituisce corrispettivo, anche parziale, di una prestazione d'opera ed il relativo contratto viene a cessare per un qualsivoglia motivo, come nel caso dell'alloggio di servizio assegnato al portiere di uno stabile.

In tutte e tre le tipologie sopra indicate la procedura inizia con una intimazione di lasciar libero l'immobile rivolta dal locatore alla controparte, con contestuale citazione del conduttore per la convalida. A seguito della riforma adottata con la legge n. 534/95, il testo della norma dettata dall'art. 660 c.p.c. relativamente alla forma dell'intimazione prevede che la citazione per la convalida dello sfratto debba contenere l'avvertimento al convenuto che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice convalida la licenza o lo sfratto. Inoltre tra il giorno della notificazione dell'intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere non meno di 20 giorni.

Si segnala altresì che la costituzione in giudizio delle parti, in tale procedimento, può avvenire sia mediante il deposito in cancelleria della medesima intimazione, regolarmente notificata, sia per effetto della presentazione degli stessi atti in udienza davanti al giudice.

L'intimazione, inoltre, deve essere notificata in mani proprie; ove ciò non sia possibile, l'ufficiale giudiziario deve spedire all'intimato un avviso a mezzo di lettera raccomandata dell'effettuata notificazione ed allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione, a pena di nullità della notificazione stessa, costituendo tali adempimenti formalità essenziali al raggiungimento dello scopo da conseguire.

Inoltre, a seguito della soppressione della figura del pretore stabilita dal D.Lgs. n. 51/1998, ogni competenza in materia è demandata al tribunale, in persona del giudice unico, individuato, sul territorio nazionale, nel tribunale del luogo in cui si trova il bene locato.

Si ricorda poi che gli effetti dell'intimazione, anche se ritualmente notificata, cessano se il locatore non compare all'udienza fissata nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 662 c.p.c. A tale udienza possono verificarsi due ipotesi distinte: 1) la mancata comparizione o, comunque, la mancata opposizione dell'intimato, a norma dell'art. 663 c.p.c.; 2) la sua comparizione e difesa in udienza.

In entrambi i casi di cui al n. 1), il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza l'apposizione della formula idonea a rendere esecutivo il provvedimento. La norma da ultimo richiamata deve peraltro essere integrata con l'art. 56 della legge sull'equo canone, che impone al giudice di fissare, nel provvedimento di rilascio, anche la data di esecuzione dello stesso.

In caso di mancata comparizione dell'intimato, il giudice comunque è tenuto preliminarmente a verificare la regolarità della notifica dell'intimazione. In caso di accertata irregolarità ovvero qualora risulti o appaia probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire all'udienza per caso fortuito o forza maggiore, il giudice deve ordinare la rinnovazione della notificazione dell'atto introduttivo, ai sensi dell'art. 663 comma 1 c.p.c. Solo nell'ipotesi di sfratto per morosità la convalida è ulteriormente subordinata all'attestazione in giudizio, fatta dal locatore o dal suo procuratore, che "la morosità persiste".

Se, d'altro canto, l'intimato compare (ipotesi n. 2), egli può fare opposizione all'intimazione, determinando in tal modo la trasformazione del giudizio in un normale procedimento di cognizione. In particolare se, in tal caso, le eccezioni proposte dall'opponente sono fondate su prova scritta o, comunque, sussistono gravi motivi, si apre, come detto, un comune procedimento di cognizione; qualora, invece, le eccezioni non siano fondate su prova scritta ovvero non ricorrano gravi motivi, il giudice convalida l'intimazione, pronunciando ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.

Tale ordinanza assume una duplice natura, di provvedimento di condanna, in quanto dispone il rilascio dell'immobile, e di provvedimento costitutivo, poichè risolve il rapporto di locazione.

In presenza di determinati presupposti, è ammessa altresì un'opposizione c.d. tardiva, proposta cioè successivamente alla convalida. L'art. 668 c.p.c. prevede, infatti, che, se la convalida è avvenuta in assenza dell'intimato, costui può promuovere opposizione qualora provi di non avere avuto tempestiva conoscenza della causa per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore o di non essere comparso per caso fortuito o forza maggiore (in tal senso Corte Cost. sent. n. 89/72).

Da ultimo, si intendono rilevare le particolarità presentate dallo sfratto per morosità rispetto agli altri due casi. In primo luogo, si ribadisce come la convalida sia subordinata all'attestazione della persistenza della morosità, pur non essendo richiesta al riguardo l'adozione di alcuna formula sacramentale ed essendo invece sufficiente considerare il contegno del locatore o del procuratore.

Inoltre il locatore, mediante lo sfratto per morosità, può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al momento del rilascio, affinchè il giudice emetta il relativo decreto, ex art. 664 c.p.c. Qualora, peraltro, il convenuto contesti l'ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo un termine non superiore a 20 giorni: in caso di omesso pagamento entro il suddetto termine, l'autorità giudiziaria convalida lo sfratto e pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni, a norma dell'art. 666 c.p.c.

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