In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione

In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata, non può ritenersi che, se gli aspetti della cessione di azienda prevalgano su quelli tipici della locazione immobiliare, l'intero contratto debba essere assoggettato all'art. 1408 cod. civ. anziché all'art. 36 della legge n. 392 del 1978; deve invece affermarsi, ai sensi della norma da ultimo citata, che, qualora la locazione immobiliare sia parte (pur minima) di un'azienda, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione dell'azienda, ma, in compenso, può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Tale principio vale solo per quanto concerne il corrispettivo della locazione immobiliare, che é l'unico aspetto che interessa il locatore dell'immobile, e non per quanto concerne la parte del canone di affitto dell'azienda che si riferisce al godimento degli altri beni e diritti che compongono l'azienda. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 13 dicembre 2007, n. 26234)



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SENTENZA

sul ricorso proposto da:

AG. AN. , elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE CLODIO 1, presso lo studio dell'avvocato RIBAUDO Sebastiano, che lo difende unitamente all'avvocato DOMENICO DENTAMARO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

BA. DE. SE. SA. DI. PA. IV. DO. &. C. , in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. Pa. Iv. , elettivamente domiciliato in ROMA LARGO BRINDISI 18, presso lo studio dell'avvocato FUBELLI Alessandro, che lo difende unitamente all'avvocato GIULIANO GIOIA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 828/03 della Corte d'Appello di BRESCIA, Sezione Prima Civile, emessa il 26/03/02, depositata il 14/10/03, R.G. 611/01;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 10/10/07 dal Consigliere Dott.ssa Raffaella LANZILLO;

udito l'Avvocato Sebastiano RIBAUDO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 3 maggio 2004 Ag.An. ha proposto ricorso per Cassazione contro la sentenza 26 marzo - 14 ottobre 2003 n. 828 della Corte di Appello di Brescia, a lui notificata il 4 marzo 2004, esponendo quanto segue.

Nel 1991 la s.a.s. Ba. de. Se. di. Pa. Iv. Do. &. C. . (d'ora in avanti, Ba. ), gli aveva concesso in affitto l'azienda commerciale sita in (OMESSO), esercente servizio di bar-trattoria, ivi inclusa la conduzione dell'immobile in cui la stessa veniva esercitata. All'atto della stipulazione del contratto egli aveva rilasciato in garanzia alla locatrice due effetti cambiari da lire 25.000.000 ciascuno.

Nel 1993, avvalendosi di apposita clausola del contratto di affitto che a cio' lo autorizzava, egli aveva ceduto il contratto di affitto alla s.n.c. A. di. Ro. An. &. C. , e da allora in avanti la Ba. aveva emesso le fatture per il pagamento dei canoni direttamente a carico della cessionaria. Non aveva pero' restituito le cambiali rilasciate in garanzia, benche' richiesta di farlo.

Nel 1997 la Ba. lo ha informato che la cessionaria del contratto, s.n.c. AD. , si era resa inadempiente al pagamento dei canoni, e lo ha invitato a provvedere egli stesso al pagamento della somma di lire 47.000.000. A fronte del suo rifiuto, ha messo all'incasso le due cambiali.

Ritenendosi liberato da ogni obbligo verso la locatrice, in virtu' dell'avvenuta cessione, l' Ag. aveva allora chiesto ed ottenuto dal Pretore di Bergamo provvedimento di sequestro dei titoli, confermato dal Tribunale di Bergamo.

Instaurata la causa di merito davanti al Pretore di Bergamo, poi divenuto giudice unico del medesimo Tribunale, l'odierno ricorrente ha chiesto che la cessione del contratto di affitto alla AD. venisse dichiarata valida ed efficace nei confronti della locatrice e che si accertasse che egli doveva ritenersi liberato da ogni obbligo e responsabilita' per l'inadempimento del cessionario. A fronte della resistenza della controparte alle sue domande, ha prodotto anche una scrittura privata intercorsa il 23.10.1998 fra la Ba. e la s.n.c. AD. , contenente un atto di transazione in forza del quale la AD. si impegnava a recedere dal contratto di affitto e la Ba. rinunciava a riscuotere le somme arretrate a lei dovute in pagamento dei canoni, oltre che a corrispondere la somma di lire 50.000.000.

Con sentenza n. 564 del 2001 il Tribunale di Bergamo ha accolto le domande attrici, ritenendo valida ed opponibile alla locatrice la cessione del contratto di affitto e ritenendo il cedente liberato dalla responsabilita' per l'inadempimento del cessionario, in quanto la Ba. non aveva dichiarato di non volerlo liberare, ai sensi dell'articolo 1408 cod. civ..

Su appello della Ba. e nel contraddittorio fra le parti, la Corte di appello di Brescia, con la sentenza impugnata in questa sede, ha confermato la decisione del Tribunale, quanto alla validita' e all'efficacia della cessione, ma ha ritenuto che - mancando un'espressa dichiarazione in tal senso del contraente ceduto - il cedente non fosse stato liberato dalla responsabilita' per il corretto adempimento del contratto, dovendosi applicare alla fattispecie la Legge n. 392 del 1978, articolo 36, anziche' l'articolo 1408 cod. civ.. La Corte di Appello ha altresi' posto a carico dell' Ag. le spese dei due gradi del giudizio.

Il ricorrente propone due motivi di ricorso per Cassazione, ai quali resiste la Ba. con controricorso.

Il ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell'articolo 378 cod. proc. civ..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente deduce l'omessa motivazione circa la qualificazione giuridica del contratto intercorso fra le parti, in quanto la Corte di appello avrebbe applicato le norme in tema di locazione immobiliare di cui alla Legge n. 392 del 1978, senza previamente stabilire, alla luce delle clausole contrattuali, se il contratto in oggetto integri una vera e propria locazione immobiliare, soggetta alle citate norme, o un affitto di azienda, soggetto alle norme generali sul contratto ed in particolare all'articolo 1408 cod. civ., secondo cui il contraente ceduto puo' rivalersi contro il cedente per l'inadempimento del cessionario solo se abbia espressamente dichiarato di non volerlo liberare (contrariamente a quanto dispone la Legge n. 392 del 1978, articolo 36).

Il motivo non e' fondato.

La qualificazione del contratto come affitto di azienda, con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda e' esercitata - cioe' come fattispecie prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 - sta inequivocabilmente alla base della sentenza impugnata ed emerge dall'intero contesto della stessa, a prescindere dall'esplicita motivazione sul punto. Anche perche' non e' stato mai discusso o controverso fra le parti, nelle fasi di merito, che tale fosse la fattispecie in discussione: nessuna delle parti ha mai sostenuto che il contratto in esame fosse solo una cessione di azienda o solo una locazione immobiliare. E, quando i due aspetti concorrano, e' indubbio che si debba applicare la Legge n. 392 del 1978, articolo 36.

Ne' si puo' affermare che, qualora gli aspetti della cessione dell'azienda prevalgano su quelli tipici della locazione immobiliare, l'intero contratto debba essere assoggettato all'articolo 1408 cod. civ., anziche' all'articolo 36 cit., come sembra ritenere il ricorrente.

Il testo dell'articolo 36 e' inequivocabile nel senso che, qualora la locazione immobiliare sia parte (pur minima) di un'azienda, il locatore non puo' opporsi alla sublocazione od alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione dell'azienda; ma, in compenso, puo' contare sul protrarsi della responsabilita' del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo.

Vero e' invece che il suddetto principio vale solo per quanto concerne il corrispettivo della locazione immobiliare, che e' l'unico aspetto che interessa il locatore dell'immobile; non per quanto concerne la parte del canone di affitto dell'azienda che si riferisca al godimento degli altri beni e diritti che compongono l'azienda medesima.

Per questa parte, i rilievi del ricorrente circa l'applicabilita' dell'articolo 1408 cod. civ., potrebbero ritenersi fondati.

Resta il fatto che il ricorso non e' stato proposto in questi termini, ne' e' stata proposta la relativa domanda nelle fasi di merito, ne' soprattutto sono stati dedotti e dimostrati i fatti il cui accertamento appare imprescindibile ai fini del suo accoglimento: in particolare se, nella specie, vi sia una sostanziale differenza fra l'una e l'altra parte del canone, e quale sia l'importo del canone riferibile alla sola locazione immobiliare.

In questa situazione, giustamente il giudice di appello ha applicato l'articolo 36 cit., che include la fattispecie in esame ben piu' di quanto non la includa l'articolo 1408 cod. civ..

Il primo motivo di ricorso, pertanto, non puo' che essere rigettato.

Con il secondo motivo il ricorrente prospetta l'omessa motivazione, nonche' la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, nella parte in cui la Corte di Appello ha trascurato di prendere in esame l'eccezione relativa all'insussistenza di qualunque credito di cui la Ba. si potesse rivalere nei suoi confronti, a seguito della transazione 28.10.1998 stipulata con la s.n.c. AD. , tramite la quale la Ba. , in cambio della restituzione dell'immobile e dell'azienda, ha rinunciato al pagamento di tutti i canoni scaduti, pagando alla conduttrice, in aggiunta, la somma di lire 50.000.000.

Il motivo e' fondato.

La circostanza che il cessionario dell'azienda sia rimasto inadempiente o comunque in debito verso il contraente ceduto e' premessa imprescindibile per la proponibilita' della domanda di pagamento nei confronti del cedente.

Il ricorrente risulta avere tempestivamente proposto la relativa eccezione, ma la Corte di appello ha del tutto omesso di prenderla in esame, senza affatto pronunciare in materia, incorrendo nel denunciato difetto di motivazione.

La sentenza impugnata deve essere quindi per questa parte cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia, la quale decidera' anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso per quanto di ragione. Cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia, la quale decidera' anche in ordine alle spese del giudizio di Cassazione.

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