n tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso,w si applica il rinnovo tacito anche per i contratti stipulati dallo Stato

In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi degli articoli 27 e 28 della l. n. 392 del 1978 va escluso che, ove le parti abbiano "ab initio" previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 14 luglio 2016, n. 14367



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo - Presidente

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere

Dott. CARLUCCIO Giuseppa - rel. Consigliere

Dott. DEMARCHI ALBENGO Paolo Giovanni - Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

SENTENZA

sul ricorso 6073/2014 proposto da:

(OMISSIS) SPA, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

TRIBUNALE AMMINISTRATIVO REGIONALE PER LA SICILIA SEDE DI PALERMO, in persona del legale rappresentante pro tempore, PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI in persona del Presidente del Consiglio dei Ministri pro tempore, elettivamente domiciliati ex lege in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che li rappresenta e difende per legge;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1016/2013 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 18/07/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso p.q.r..

FATTI DI CAUSA

1. Il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile destinato a sede del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, stipulato per la durata originaria di nove anni, fu ritenuto rinnovato tacitamente per la durata legale di sei anni dal Tribunale di Palermo. In esito alla impugnazione della conduttrice (Presidenza del Consiglio dei ministri), la Corte di appello di Palermo ritenne, invece, che il contratto si era rinnovato per la durata originaria di nove anni (sentenza del 18 luglio 2013.

2. Avverso la suddetta sentenza, la societa' locatrice ( (OMISSIS) Spa, gia' (OMISSIS) srl, in liquidazione) propone ricorso per cassazione affidato ad un motivo.

La Presidenza del Consiglio dei ministri resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La Corte di merito ha ritenuto la durata novennale del rinnovo, pari alla durata originaria del contratto, affermando che le parti nel contratto avevano fatto rinvio per la durata del contratto alla disciplina del codice civile, obbligandosi pattiziamente a tale disciplina, riferita ai contratti di durata, con conseguente rinnovo per il tempo previsto nel contratto originario.

1.1. La locatrice ricorrente invoca la violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 28, e la falsa applicazione del contratto di locazione, atteso che lo stesso non rinvia solo alle norme del codice civile - come affermato dal giudice di appello - ma anche alle norme della legislazione speciale.

L'unico motivo di ricorso investe il profilo della durata temporale del rinnovo tacito, in presenza di una durata originaria prevista dalle parti per un periodo piu' lungo di quello legale di sei anni e in mancanza di espressa previsione contrattuale in ordine alla durata del rinnovo, combinata con la presenza di una clausola generale nel contratto (articolo 6), la quale, per quanto non previsto, rinvia alle norme del codice civile e alle altre disposizioni di legge in materia di locazioni di immobili.

2. La censura e' fondata e va accolta.

Preliminarmente, deve darsi atto che, come sostenuto nel ricorso, la clausola generale presente nel contratto rinvia, ai fini della disciplina di completamento di quanto non espressamente regolato, non solo alle norme del codice civile ma anche alla legislazione speciale in tema di locazioni. Quindi, ad una disciplina che costituisce un microsistema autonomo e speciale rispetto al sistema generale sulle locazioni disciplinato dal codice civile (da ultimo, in riferimento a diversa fattispecie, collegata alla rinnovazione tacita, Sez. Un. n. 11830 del 2013).

Per il profilo del rinnovo, tale microsistema si sostanzia nella protrazione del rapporto alla sua prima scadenza per una durata determinata (sei anni per le locazioni non abitative), che deriva, non da una manifestazione tacita di volonta', ma direttamente dalla legge e rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente previste quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione. Sistema applicabile anche per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di conduttori, proprio in forza della derivazione del rinnovo direttamente dalla legge, che rende irrilevante il principio della necessaria forma scritta con la quale deve manifestarsi la volonta' della P.A. (Cass. n. 16321 del 2007).

Questa Corte ha in altre occasioni affermato il principio della applicabilita' della disciplina del rinnovo alla prima scadenza per una durata non inferiore a sei anni (articolo 28 cit.), in fattispecie nelle quali il contratto originario prevedeva una durata maggiore e si voleva limitare la durata della rinnovazione sino al raggiungimento del termine complessivo di dodici anni (Cass. n. 1596 del 2005). Soprattutto, in fattispecie analoga a quella in decisione, ha gia' ritenuto che il contratto rinnovato ha la durata prevista dalla legge (se anni). Infatti, e' stato affermato il seguente principio "In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 28, va escluso che, ove le parti abbiano ab initio previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioe' pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni". (Cass. n. 2316 del 2007).

3. La Corte condivide il suddetto principio, cui intende dare continuita', e in applicazione dello stesso, accoglie il ricorso.

Di conseguenza, la sentenza impugnata e' cassata e la controversia va rimessa alla Corte di appello di Palermo, che la decidera' applicando il suddetto principio di diritto e regolera' anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione.

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