Comprare o vendere casa richiede decisioni diverse prima della trattativa, della firma, dei controlli, del mutuo, del rogito e in caso di problemi. Questa pagina individua la fase in cui ti trovi e ti porta al percorso e allo strumento utili.
Hai trovato una casa interessante, vuoi mettere in vendita la tua oppure hai già ricevuto una proposta da firmare. In tutti e tre i casi la domanda urgente sembra essere «che cosa faccio adesso?». La risposta cambia con la fase: prima si chiariscono budget, persone e documenti; poi si leggono incarico e trattativa; prima della firma si definiscono vincoli, somme e condizioni; sull’immobile si svolgono controlli diversi; mutuo, rogito e consegna vanno coordinati; se qualcosa si blocca, servono cronologia e prove. Questa guida ti porta al percorso utile senza fingere che una sola checklist possa sostituire notaio, tecnico, banca o legale.
Scegli il punto in cui ti trovi
| Situazione concreta | Prima decisione | Percorso da aprire |
|---|
| Sto cercando casa | Capire quanto posso spendere, chi comprerà e quali tempi sono realistici | Prima di iniziare: budget, tempi e documenti |
| Sto preparando la vendita | Raccogliere titolo, documenti della casa, situazione di chi la occupa e firme necessarie | Prima di iniziare: budget, tempi e documenti |
| Sto trattando con un’agenzia | Distinguere incarico, visita, proposta, informazioni ricevute e compensi | Trattare tramite agenzia: incarico, visite e compensi |
| Devo firmare o versare denaro | Stabilire quando nasce il vincolo, quale funzione ha la somma e quali condizioni proteggono la decisione | Prima della firma: quando nasce l’impegno |
| Devo capire se la casa è davvero verificata | Separare stato reale, edilizia, catasto, energia, formalità e provenienza | Che cosa verificare sulla casa |
| Sto chiedendo il mutuo o preparando il rogito | Coordinare decisione della banca, disponibilità del prezzo, atto, chiavi e condominio | Arrivare al rogito con pagamenti e consegna chiari |
| Il rogito salta, emerge un difetto o un controllo è negativo | Ricostruire prima contratto, fatti, comunicazioni, somme e scadenze | L’affare si complica: ricostruire fatti, impegni e scadenze |
La sequenza essenziale: una decisione alla volta
La compravendita non procede sempre in linea retta, ma alcune domande hanno un ordine logico. Non conviene discutere la formula della caparra se non è chiaro chi vende; non basta fissare il rogito se la banca non ha definito quando eroga; non si può trattare una planimetria catastale come risposta a un dubbio edilizio. Ogni passaggio dovrebbe chiudersi con un esito scritto: verificato, da chiarire, bloccante oppure non applicabile.
| Fase | Domanda da chiudere | Prova minima prima di avanzare |
|---|
| Preparazione | L’operazione è sostenibile e chi può firmare? | budget, titolo, soggetti, occupazione e calendario iniziale |
| Trattativa | Quali documenti sto firmando con l’agenzia e quale informazione devo verificare? | incarico, foglio visita, accordo sul compenso, annunci e documenti esibiti |
| Vincolo | Quando nasce l’accordo e che cosa accade a somme e condizioni? | proposta, accettazione comunicata, allegati, causali e scadenze |
| Controlli | Quale professionista deve rispondere a ciascun dubbio sulla casa? | dossier con stato reale, titoli, catasto, formalità, provenienza e tutele speciali |
| Rogito e consegna | Denaro, atto, trascrizione, chiavi e conti finali sono coordinati? | bozza, riconciliazione del prezzo, documenti bancari e verbale di consegna |
| Problema | Quale impegno è stato violato o quale fatto nuovo è emerso? | cronologia, contratto, comunicazioni, prova tecnica, somme e scadenzario |
1. Prepararsi a comprare o vendere
Qui si costruisce la base dell’operazione. Chi compra separa prezzo, liquidità iniziale, costi e finanziamento. Chi vende prepara i documenti prima che una promessa dipenda da informazioni ancora incerte. Se la casa è occupata, si distingue il titolo di chi la usa dalla data in cui sarà materialmente disponibile. Se esistono comproprietari, coniugi, eredi o rappresentanti, si identifica chi deve firmare e con quali poteri.
- Quanto costa davvero comprare casa — per costruire il budget e il calendario della liquidità.
- Vendere casa: preparare i documenti prima delle visite — per ordinare ciò che esiste e ciò che manca.
- Casa occupata: inquilini, proprietari e tempi di liberazione — per verificare titolo e consegna promessa.
- Chi può vendere e chi deve firmare — per ricostruire proprietà, quote, successione e rappresentanza.
- Scheda iniziale dell’operazione — per collegare ogni informazione alla decisione che dipende da essa.
2. Agenzia immobiliare e trattativa
L’incarico di vendita, il foglio visita, la proposta e l’accordo sulla provvigione non sono lo stesso documento. Questa sezione aiuta a leggere durata, esclusiva, rinnovo, attività, spese e uscita; a capire quale evento può far maturare il compenso; a distinguere una dichiarazione dell’agenzia da una verifica tecnica o notarile; a valutare l’interruzione della trattativa senza trasformare ogni ripensamento in responsabilità automatica.
- Incarico di vendita, esclusiva e recesso — per leggere obblighi, durata e modalità di uscita.
- Quando è dovuta la provvigione — per ricostruire affare, attività causale, condizioni e compenso.
- Informazioni sbagliate o mancanti durante la trattativa — per separare conoscenze, documenti e controlli specialistici.
- Interrompere la trattativa prima del contratto — per capire in quale fase ci si ferma e quali affidamenti esistono.
- Checklist dell’incarico e delle informazioni dell’agenzia — per registrare clausole, costi, risposte e allegati.
3. Proposta, caparra e preliminare
Prima di firmare occorre sapere se il documento è una proposta, un’accettazione, un preliminare o una modifica dell’accordo. Acconto, caparra, penale e somma custodita hanno funzioni diverse. Registrazione e trascrizione non coincidono. Una clausola legata al mutuo o a un controllo deve indicare l’evento, il termine, la cooperazione richiesta, la prova dell’esito e l’effetto sul contratto e sulle somme: una formula generica non garantisce un risultato universale.
- Proposta d’acquisto e accettazione: quando sei vincolato — per leggere firme, comunicazione e irrevocabilità.
- Acconto, caparra e penale: che cosa cambia — per assegnare a ogni somma una funzione riconoscibile.
- Il preliminare: che cosa prevedere e quando trascriverlo — per organizzare obblighi e protezioni prima del rogito.
- Proposta subordinata al mutuo o ai controlli — per trasformare il rischio in condizioni verificabili.
- Checklist prima di firmare e versare denaro — per controllare vincoli, somme, documenti, condizioni e calendario.
4. Verificare la casa
La parola «conformità» nasconde verifiche diverse. Lo stato reale va confrontato con la ricostruzione urbanistico-edilizia; i dati catastali hanno funzione propria; agibilità, prestazione energetica e impianti rispondono ad altre domande. Iscrizioni, trascrizioni e annotazioni non sono il catasto. Una provenienza donativa o successoria richiede atti, date e formalità; una casa in costruzione entra in una disciplina speciale soltanto quando ne ricorrono i presupposti.
- Catasto, titoli edilizi e stato reale della casa — per separare i diversi controlli spesso chiamati conformità.
- Ipoteca, pignoramento e altri vincoli — per leggere le formalità e gli effetti sulla vendita.
- Casa ricevuta per donazione o successione — per ricostruire provenienza, date e disciplina applicabile.
- Comprare una casa in costruzione — per verificare ambito e tutele specifiche.
- Dossier dell’immobile e richieste ai professionisti — per assegnare ogni domanda al documento e al soggetto competente.
5. Mutuo, rogito e consegna
Una simulazione non è una delibera e una valutazione favorevole non coincide con il denaro disponibile. Il rogito coordina il trasferimento, ma non assorbe ogni verifica tecnica. Prezzo, somme già versate, mutuo, mezzi propri, deposito e quietanza devono riconciliarsi. Proprietà e disponibilità materiale possono avere date diverse; la consegna delle chiavi richiede un verbale utile, non una rinuncia generica. Anche spese e lavori condominiali vanno letti su due piani: rapporti con il condominio e accordi interni tra le parti.
- Mutuo: richiesta, perizia, decisione della banca ed erogazione — per capire a quale fase sei davvero arrivato.
- Il rogito: ruolo del notaio, verifiche e pagamenti — per coordinare atto, prezzo, formalità e documenti.
- Chiavi e casa libera: consegna immediata o rinviata — per regolare disponibilità, accessi, consumi e ritardi.
- Spese e lavori condominiali tra venditore e acquirente — per distinguere obblighi esterni e riparto interno.
- Checklist del rogito e verbale di consegna — per chiudere calendario, denaro, chiavi e attività successive.
6. Quando qualcosa va storto
Se una parte non arriva al rogito, emerge un difetto o un controllo dà esito negativo, non si sceglie il rimedio dal nome usato nelle email. Prima si ricostruiscono contratto, cronologia, comunicazioni, somme, prova e scadenze. Adempimento, esecuzione specifica, risoluzione, recesso collegato alla caparra e danni hanno presupposti e compatibilità da verificare. Difetto, qualità mancante, bene diverso, irregolarità edilizia e grave difetto costruttivo non sono sinonimi. Accordo, mediazione, causa e tutela urgente hanno funzioni differenti.
- Una parte non vuole più arrivare al rogito — per chiarire contratto, obiettivo e possibili rimedi.
- Difetti scoperti dopo l’acquisto — per qualificare il problema e conservare la prova prima degli interventi.
- Mutuo negato o controlli sfavorevoli — per leggere condizione, cooperazione, esito e somme.
- Trovare un accordo o avviare una causa — per confrontare obiettivo, urgenza, prova e forma della soluzione.
- Fascicolo del problema e cronologia dei fatti — per consegnare al professionista un caso ordinato e verificabile.
Chi controlla che cosa
| Soggetto | Contributo tipico | Limite da ricordare |
|---|
| Acquirente e venditore | obiettivi, dichiarazioni, documenti, decisioni e cooperazione | non trasformano una dichiarazione in verifica professionale |
| Agenzia | messa in relazione, gestione della trattativa e informazioni dovute nel caso concreto | non diventa automaticamente tecnico, notaio o rappresentante |
| Tecnico | stato reale e quesiti urbanistici, edilizi, catastali o costruttivi affidati | la relazione vale per oggetto, documenti e limiti dichiarati |
| Notaio | identità, titolo, formalità, legalità e contenuto dell’atto nel proprio incarico | il controllo notarile non sostituisce ogni sopralluogo o verifica tecnica |
| Banca e perito | merito creditizio, garanzia, offerta, contratto ed erogazione | la valutazione per il finanziamento non certifica tutta la casa |
| Avvocato | contratto, rimedi, termini, strategia e formalizzazione del conflitto | la valutazione richiede documenti, cronologia e obiettivo concreto |
Il fascicolo che accompagna tutta l’operazione
- una scheda iniziale con obiettivo, budget, soggetti, immobile, occupazione e calendario;
- un indice dei documenti con data, versione, provenienza e responsabile del controllo;
- una tabella delle somme con importo, funzione, pagatore, destinatario, custode e prova;
- un registro delle domande aperte: verificata, da chiarire, bloccante o non applicabile;
- una cronologia di proposta, accettazione, condizioni, mutuo, controlli, preliminare, rogito e chiavi;
- le comunicazioni complete e le ricevute, non soltanto schermate ritagliate;
- l’esito dei controlli collegato alla decisione che può cambiare: prezzo, firma, condizione, rinvio o rinuncia;
- se nasce un problema, fotografie originali, relazioni, preventivi e scadenzario da far verificare.
Quando fermarti prima del passaggio successivo
- Una voce importante del budget è stata considerata zero senza preventivo o verifica.
- Non è chiaro chi possiede il bene, quali quote esistono o chi debba firmare.
- Una somma viene chiamata nello stesso momento acconto, caparra, penale o deposito.
- Il mutuo è dato per certo, ma non sono distinti istruttoria, perizia, decisione, contratto ed erogazione.
- Planimetria catastale, stato reale e documentazione edilizia sono trattati come equivalenti.
- Una formalità o una provenienza complessa è spiegata soltanto da una rassicurazione orale.
- La data di consegna non considera persone, beni, chiavi, accessi o lavori ancora presenti.
- Un difetto viene riparato prima di documentarne stato, scoperta, causa ed eventuale urgenza.
- Si vuole inviare una dichiarazione definitiva senza avere verificato rimedio, compatibilità e scadenze.
Il prossimo passo concreto è scegliere la riga della prima tabella che descrive meglio la tua situazione. Apri l’introduzione indicata, poi un solo approfondimento oppure lo strumento pratico della sezione. Compila le informazioni con data, documento e responsabile; porta al professionista non una domanda generica, ma il punto rimasto aperto e la decisione che dipende dalla risposta. Quando quel punto è chiuso, passa alla fase successiva.
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Versione precedente 1 · 27 ottobre 2026
Comprare e vendere casa: orientati prima di firmare
Comprare o vendere casa richiede decisioni diverse prima della trattativa, della firma, dei controlli, del mutuo, del rogito e in caso di problemi. Questa pagina individua la fase in cui ti trovi e ti porta al percorso e allo strumento utili.
Hai trovato una casa interessante, vuoi mettere in vendita la tua oppure hai già ricevuto una proposta da firmare. In tutti e tre i casi la domanda urgente sembra essere «che cosa faccio adesso?». La risposta cambia con la fase: prima si chiariscono budget, persone e documenti; poi si leggono incarico e trattativa; prima della firma si definiscono vincoli, somme e condizioni; sull’immobile si svolgono controlli diversi; mutuo, rogito e consegna vanno coordinati; se qualcosa si blocca, servono cronologia e prove. Questa guida ti porta al percorso utile senza fingere che una sola checklist possa sostituire notaio, tecnico, banca o legale.
Scegli il punto in cui ti trovi
| Situazione concreta | Prima decisione | Percorso da aprire |
|---|
| Sto cercando casa | Capire quanto posso spendere, chi comprerà e quali tempi sono realistici | Prima di iniziare: budget, tempi e documenti |
| Sto preparando la vendita | Raccogliere titolo, documenti della casa, situazione di chi la occupa e firme necessarie | Prima di iniziare: budget, tempi e documenti |
| Sto trattando con un’agenzia | Distinguere incarico, visita, proposta, informazioni ricevute e compensi | Trattare tramite agenzia: incarico, visite e compensi |
| Devo firmare o versare denaro | Stabilire quando nasce il vincolo, quale funzione ha la somma e quali condizioni proteggono la decisione | Prima della firma: quando nasce l’impegno |
| Devo capire se la casa è davvero verificata | Separare stato reale, edilizia, catasto, energia, formalità e provenienza | Che cosa verificare sulla casa |
| Sto chiedendo il mutuo o preparando il rogito | Coordinare decisione della banca, disponibilità del prezzo, atto, chiavi e condominio | Arrivare al rogito con pagamenti e consegna chiari |
| Il rogito salta, emerge un difetto o un controllo è negativo | Ricostruire prima contratto, fatti, comunicazioni, somme e scadenze | L’affare si complica: ricostruire fatti, impegni e scadenze |
La sequenza essenziale: una decisione alla volta
La compravendita non procede sempre in linea retta, ma alcune domande hanno un ordine logico. Non conviene discutere la formula della caparra se non è chiaro chi vende; non basta fissare il rogito se la banca non ha definito quando eroga; non si può trattare una planimetria catastale come risposta a un dubbio edilizio. Ogni passaggio dovrebbe chiudersi con un esito scritto: verificato, da chiarire, bloccante oppure non applicabile.
| Fase | Domanda da chiudere | Prova minima prima di avanzare |
|---|
| Preparazione | L’operazione è sostenibile e chi può firmare? | budget, titolo, soggetti, occupazione e calendario iniziale |
| Trattativa | Quali documenti sto firmando con l’agenzia e quale informazione devo verificare? | incarico, foglio visita, accordo sul compenso, annunci e documenti esibiti |
| Vincolo | Quando nasce l’accordo e che cosa accade a somme e condizioni? | proposta, accettazione comunicata, allegati, causali e scadenze |
| Controlli | Quale professionista deve rispondere a ciascun dubbio sulla casa? | dossier con stato reale, titoli, catasto, formalità, provenienza e tutele speciali |
| Rogito e consegna | Denaro, atto, trascrizione, chiavi e conti finali sono coordinati? | bozza, riconciliazione del prezzo, documenti bancari e verbale di consegna |
| Problema | Quale impegno è stato violato o quale fatto nuovo è emerso? | cronologia, contratto, comunicazioni, prova tecnica, somme e scadenzario |
1. Prepararsi a comprare o vendere
Qui si costruisce la base dell’operazione. Chi compra separa prezzo, liquidità iniziale, costi e finanziamento. Chi vende prepara i documenti prima che una promessa dipenda da informazioni ancora incerte. Se la casa è occupata, si distingue il titolo di chi la usa dalla data in cui sarà materialmente disponibile. Se esistono comproprietari, coniugi, eredi o rappresentanti, si identifica chi deve firmare e con quali poteri.
- Quanto costa davvero comprare casa — per costruire il budget e il calendario della liquidità.
- Vendere casa: preparare i documenti prima delle visite — per ordinare ciò che esiste e ciò che manca.
- Casa occupata: inquilini, proprietari e tempi di liberazione — per verificare titolo e consegna promessa.
- Chi può vendere e chi deve firmare — per ricostruire proprietà, quote, successione e rappresentanza.
- Scheda iniziale dell’operazione — per collegare ogni informazione alla decisione che dipende da essa.
2. Agenzia immobiliare e trattativa
L’incarico di vendita, il foglio visita, la proposta e l’accordo sulla provvigione non sono lo stesso documento. Questa sezione aiuta a leggere durata, esclusiva, rinnovo, attività, spese e uscita; a capire quale evento può far maturare il compenso; a distinguere una dichiarazione dell’agenzia da una verifica tecnica o notarile; a valutare l’interruzione della trattativa senza trasformare ogni ripensamento in responsabilità automatica.
- Incarico di vendita, esclusiva e recesso — per leggere obblighi, durata e modalità di uscita.
- Quando è dovuta la provvigione — per ricostruire affare, attività causale, condizioni e compenso.
- Informazioni sbagliate o mancanti durante la trattativa — per separare conoscenze, documenti e controlli specialistici.
- Interrompere la trattativa prima del contratto — per capire in quale fase ci si ferma e quali affidamenti esistono.
- Checklist dell’incarico e delle informazioni dell’agenzia — per registrare clausole, costi, risposte e allegati.
3. Proposta, caparra e preliminare
Prima di firmare occorre sapere se il documento è una proposta, un’accettazione, un preliminare o una modifica dell’accordo. Acconto, caparra, penale e somma custodita hanno funzioni diverse. Registrazione e trascrizione non coincidono. Una clausola legata al mutuo o a un controllo deve indicare l’evento, il termine, la cooperazione richiesta, la prova dell’esito e l’effetto sul contratto e sulle somme: una formula generica non garantisce un risultato universale.
- Proposta d’acquisto e accettazione: quando sei vincolato — per leggere firme, comunicazione e irrevocabilità.
- Acconto, caparra e penale: che cosa cambia — per assegnare a ogni somma una funzione riconoscibile.
- Il preliminare: che cosa prevedere e quando trascriverlo — per organizzare obblighi e protezioni prima del rogito.
- Proposta subordinata al mutuo o ai controlli — per trasformare il rischio in condizioni verificabili.
- Checklist prima di firmare e versare denaro — per controllare vincoli, somme, documenti, condizioni e calendario.
4. Verificare la casa
La parola «conformità» nasconde verifiche diverse. Lo stato reale va confrontato con la ricostruzione urbanistico-edilizia; i dati catastali hanno funzione propria; agibilità, prestazione energetica e impianti rispondono ad altre domande. Iscrizioni, trascrizioni e annotazioni non sono il catasto. Una provenienza donativa o successoria richiede atti, date e formalità; una casa in costruzione entra in una disciplina speciale soltanto quando ne ricorrono i presupposti.
- Catasto, titoli edilizi e stato reale della casa — per separare i diversi controlli spesso chiamati conformità.
- Ipoteca, pignoramento e altri vincoli — per leggere le formalità e gli effetti sulla vendita.
- Casa ricevuta per donazione o successione — per ricostruire provenienza, date e disciplina applicabile.
- Comprare una casa in costruzione — per verificare ambito e tutele specifiche.
- Dossier dell’immobile e richieste ai professionisti — per assegnare ogni domanda al documento e al soggetto competente.
5. Mutuo, rogito e consegna
Una simulazione non è una delibera e una valutazione favorevole non coincide con il denaro disponibile. Il rogito coordina il trasferimento, ma non assorbe ogni verifica tecnica. Prezzo, somme già versate, mutuo, mezzi propri, deposito e quietanza devono riconciliarsi. Proprietà e disponibilità materiale possono avere date diverse; la consegna delle chiavi richiede un verbale utile, non una rinuncia generica. Anche spese e lavori condominiali vanno letti su due piani: rapporti con il condominio e accordi interni tra le parti.
- Mutuo: richiesta, perizia, decisione della banca ed erogazione — per capire a quale fase sei davvero arrivato.
- Il rogito: ruolo del notaio, verifiche e pagamenti — per coordinare atto, prezzo, formalità e documenti.
- Chiavi e casa libera: consegna immediata o rinviata — per regolare disponibilità, accessi, consumi e ritardi.
- Spese e lavori condominiali tra venditore e acquirente — per distinguere obblighi esterni e riparto interno.
- Checklist del rogito e verbale di consegna — per chiudere calendario, denaro, chiavi e attività successive.
6. Quando qualcosa va storto
Se una parte non arriva al rogito, emerge un difetto o un controllo dà esito negativo, non si sceglie il rimedio dal nome usato nelle email. Prima si ricostruiscono contratto, cronologia, comunicazioni, somme, prova e scadenze. Adempimento, esecuzione specifica, risoluzione, recesso collegato alla caparra e danni hanno presupposti e compatibilità da verificare. Difetto, qualità mancante, bene diverso, irregolarità edilizia e grave difetto costruttivo non sono sinonimi. Accordo, mediazione, causa e tutela urgente hanno funzioni differenti.
- Una parte non vuole più arrivare al rogito — per chiarire contratto, obiettivo e possibili rimedi.
- Difetti scoperti dopo l’acquisto — per qualificare il problema e conservare la prova prima degli interventi.
- Mutuo negato o controlli sfavorevoli — per leggere condizione, cooperazione, esito e somme.
- Trovare un accordo o avviare una causa — per confrontare obiettivo, urgenza, prova e forma della soluzione.
- Fascicolo del problema e cronologia dei fatti — per consegnare al professionista un caso ordinato e verificabile.
Chi controlla che cosa
| Soggetto | Contributo tipico | Limite da ricordare |
|---|
| Acquirente e venditore | obiettivi, dichiarazioni, documenti, decisioni e cooperazione | non trasformano una dichiarazione in verifica professionale |
| Agenzia | messa in relazione, gestione della trattativa e informazioni dovute nel caso concreto | non diventa automaticamente tecnico, notaio o rappresentante |
| Tecnico | stato reale e quesiti urbanistici, edilizi, catastali o costruttivi affidati | la relazione vale per oggetto, documenti e limiti dichiarati |
| Notaio | identità, titolo, formalità, legalità e contenuto dell’atto nel proprio incarico | il controllo notarile non sostituisce ogni sopralluogo o verifica tecnica |
| Banca e perito | merito creditizio, garanzia, offerta, contratto ed erogazione | la valutazione per il finanziamento non certifica tutta la casa |
| Avvocato | contratto, rimedi, termini, strategia e formalizzazione del conflitto | la valutazione richiede documenti, cronologia e obiettivo concreto |
Il fascicolo che accompagna tutta l’operazione
- una scheda iniziale con obiettivo, budget, soggetti, immobile, occupazione e calendario;
- un indice dei documenti con data, versione, provenienza e responsabile del controllo;
- una tabella delle somme con importo, funzione, pagatore, destinatario, custode e prova;
- un registro delle domande aperte: verificata, da chiarire, bloccante o non applicabile;
- una cronologia di proposta, accettazione, condizioni, mutuo, controlli, preliminare, rogito e chiavi;
- le comunicazioni complete e le ricevute, non soltanto schermate ritagliate;
- l’esito dei controlli collegato alla decisione che può cambiare: prezzo, firma, condizione, rinvio o rinuncia;
- se nasce un problema, fotografie originali, relazioni, preventivi e scadenzario da far verificare.
Quando fermarti prima del passaggio successivo
- Una voce importante del budget è stata considerata zero senza preventivo o verifica.
- Non è chiaro chi possiede il bene, quali quote esistono o chi debba firmare.
- Una somma viene chiamata nello stesso momento acconto, caparra, penale o deposito.
- Il mutuo è dato per certo, ma non sono distinti istruttoria, perizia, decisione, contratto ed erogazione.
- Planimetria catastale, stato reale e documentazione edilizia sono trattati come equivalenti.
- Una formalità o una provenienza complessa è spiegata soltanto da una rassicurazione orale.
- La data di consegna non considera persone, beni, chiavi, accessi o lavori ancora presenti.
- Un difetto viene riparato prima di documentarne stato, scoperta, causa ed eventuale urgenza.
- Si vuole inviare una dichiarazione definitiva senza avere verificato rimedio, compatibilità e scadenze.
Il prossimo passo concreto è scegliere la riga della prima tabella che descrive meglio la tua situazione. Apri l’introduzione indicata, poi un solo approfondimento oppure lo strumento pratico della sezione. Compila le informazioni con data, documento e responsabile; porta al professionista non una domanda generica, ma il punto rimasto aperto e la decisione che dipende dalla risposta. Quando quel punto è chiuso, passa alla fase successiva.
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 — Tariffa, parte prima, articolo 1 — Tariffa parte I, art. 1, testo in vigore dal 1° gennaio 2025; disciplina vigente fino al 31 dicembre 2026
- Agenzia delle Entrate — La tassazione degli atti notarili, guida operativa — paragrafo 2.11, pagine PDF 61–65
- Banca d’Italia — Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici — edizione aggiornata a febbraio 2026, pubblicata il 20 agosto 2026; pagine 5–6, 9–13 e 26; inoltre: edizione 20 agosto 2026, pagine 5, 15, 24 e 31; inoltre: edizione 20 agosto 2026, pagine 5, 13-16 e 24-25
- Codice civile, articolo 1477 — Consegna della cosa — commi 1–3, testo vigente dal 19 aprile 1942; inoltre: art. 1477, commi 1–3; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, testo coordinato con la legge 24 luglio 2024, n. 105 — art. 1 e note: testo coordinato dell’art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter, D.P.R. n. 380/2001; inoltre: art. 1, modifiche all’art. 9-bis; note, testo coordinato dell’art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter; art. 24, commi 1–5
- Decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19 — art. 19, commi 12 e 14; inserimento dell’art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985; inoltre: art. 19, comma 14; inserimento dell’art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985
- Decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, articolo 6 — sostituzione dell’articolo 6 del d.lgs. n. 192/2005 — art. 6, commi 2, 5 e 8, del d.lgs. n. 192/2005 riportato nel testo
- Decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, articolo 7 — art. 7, commi 1–6
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 10 — articolo 1130 del codice civile — art. 1130, numeri 7–9; inoltre: art. 10, nuovo art. 1130, numeri 7–10; righe 32–53 della versione testuale consultata
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 18 — articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile — pagina PDF 15, art. 18, quarto e quinto comma del nuovo art. 63
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria: che cos’è — scheda informativa sui registri di pubblicità immobiliare e su trascrizioni, iscrizioni, annotazioni, note e titoli; inoltre: scheda informativa, passaggi su trascrizioni, iscrizioni, annotazioni e consultazione di note e titoli
- Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria: modalità di ricerca dei dati — passaggio sulle ricerche per soggetto, per immobile o incrociate soggetto/immobile
- Codice civile, articolo 1599 — Trasferimento a titolo particolare della cosa locata — commi 1, 3 e 4, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1602 — Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 3 — Diniego del rinnovo e prelazione — art. 3, comma 1, lettera g), e note ufficiali con il testo degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978
- Codice civile, articolo 1103 — Disposizione della quota — comma 1, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1108 — Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione — comma 3, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 177 — Oggetto della comunione — comma 1, lettera a), testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 179 — Beni personali — comma 1, lettere a), b) e f), e comma 2, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 180 — Amministrazione dei beni della comunione — commi 1–2, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 459 — Acquisto dell’eredità — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 732 — Diritto di prelazione — commi 1–2, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 9/E del 19 marzo 2012 — pagina PDF 61, nota 46, richiamo testuale dell’articolo 1392 c.c.
- Codice civile, articolo 1393 — Giustificazione dei poteri del rappresentante — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1754 — art. 1754
- Codice civile, articolo 1341 — art. 1341, commi 1–2
- Codice civile, articolo 1373 — art. 1373, commi 1–4
- Codice del consumo, articolo 33 — art. 33, commi 1–2, lettere f) e t)
- Codice del consumo, articolo 36 — art. 36, commi 1 e 3
- Codice del consumo, articolo 52 — art. 52, commi 1, 1-bis e 2, lettera a)
- Codice del consumo, articolo 57 — art. 57, commi 3–5
- Codice del consumo, articolo 59 — art. 59, comma 1, lettera a), e comma 1-bis
- Codice civile, articolo 1755 — art. 1755, commi 1–2
- Codice civile, articolo 1757; inoltre: Codice civile, articolo 1757 — Provvigione nei contratti condizionali o invalidi — art. 1757, commi 1–3; inoltre: art. 1757, commi 1–3; righe 6–13 della pagina ufficiale consultata
- Codice civile, articolo 1759 — art. 1759, commi 1–2
- Corte di cassazione, Rassegna mensile gennaio 2024 — ordinanza n. 538/2024; inoltre: Corte di cassazione, Rassegna mensile gennaio 2024 — ordinanza n. 680/2024 — pagina PDF 43, Rv. 669966-01; inoltre: pagina PDF 43, Rv. 669924-01
- Corte di cassazione, Rassegna mensile novembre 2023 — sentenza n. 31431/2023 — pagina PDF 51, Rv. 669381-01
- Corte di cassazione, Rassegna mensile giugno–luglio 2023 — ordinanza n. 17919/2023 — pagina PDF 129, Rv. 668327-01
- Codice civile, articolo 1337 — art. 1337
- Codice civile, articolo 1338 — art. 1338
- Corte di cassazione, Rassegna mensile dicembre 2023 — pp. 71–72, sentenza n. 34590 dell’11 dicembre 2023, Rv. 669534-01
- Corte di cassazione, Rassegna mensile gennaio 2019 — pp. 80–81, sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019, Rv. 652301-01
- Corte di cassazione, Rassegna mensile agosto 2022 — p. 38, sentenza n. 24534 del 9 agosto 2022, Rv. 665394-01
- Codice civile, articolo 1326 — art. 1326, commi 1–2; inoltre: art. 1326, commi 1–5
- Codice civile, articolo 1328 — art. 1328, comma 1; inoltre: art. 1328, commi 1–2
- Codice civile, articolo 1329 — art. 1329, comma 1
- Codice civile, articolo 1372; inoltre: Codice civile, articolo 1372 — Efficacia del contratto — art. 1372, comma 1; inoltre: art. 1372, comma 1; righe 6–7 della pagina ufficiale consultata
- Corte di cassazione, Rassegna mensile novembre 2021 — p. 113, ordinanza n. 34672 del 16 novembre 2021, Rv. 662847-01
- Corte di cassazione, Rassegna mensile luglio 2019 — p. 102, ordinanza n. 18748 del 12 luglio 2019, Rv. 654454-01
- Codice civile, articolo 1325 — art. 1325, nn. 1–4
- Codice civile, articolo 1335 — art. 1335
- Codice civile, articolo 1346 — art. 1346
- Codice civile, articolo 1350 — art. 1350, n. 1
- Codice civile, articolo 1351 — art. 1351
- Codice civile, articolo 1470 — art. 1470
- Codice civile, articolo 1382 — art. 1382, commi 1–2
- Codice civile, articolo 1383 — art. 1383
- Codice civile, articolo 1384 — art. 1384
- Codice civile, articolo 1385; inoltre: Codice civile, articolo 1385 — Caparra confirmatoria — art. 1385, commi 1–3; inoltre: art. 1385, commi 1–3; righe 6–18 della pagina ufficiale consultata
- Codice civile, articolo 1386 — art. 1386
- Codice civile, articolo 1453; inoltre: Codice civile, articolo 1453 — Risolubilità del contratto per inadempimento — art. 1453, commi 1–3; inoltre: art. 1453, commi 1–3; righe 6–16 della pagina ufficiale consultata
- Codice civile, articolo 1455; inoltre: Codice civile, articolo 1455 — Importanza dell’inadempimento — art. 1455; inoltre: art. 1455; righe 6–7 della pagina ufficiale consultata
- Codice civile, articolo 1353 — art. 1353
- Decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, articolo 3 — art. 3, comma 1: inserimento dell’art. 2645-bis c.c., commi 1–3
- Codice civile, articolo 2932 — art. 2932, commi 1–2
- Agenzia delle entrate — Modello RAP, contratto preliminare di compravendita — pagina aggiornata 22 dicembre 2025, paragrafo iniziale sul termine fisso
- Consiglio Nazionale del Notariato — Il contratto preliminare — paragrafi su contenuto, forma, trascrizione e fattori di rischio
- Codice civile, articolo 1355 — art. 1355
- Codice civile, articolo 1358; inoltre: Codice civile, articolo 1358 — Comportamento delle parti nello stato di pendenza — art. 1358; inoltre: art. 1358; righe 6–9 della pagina ufficiale consultata
- Codice civile, articolo 1359; inoltre: Codice civile, articolo 1359 — Avveramento della condizione — art. 1359; inoltre: art. 1359; righe 6–8 della pagina ufficiale consultata
- Testo unico bancario, versione Banca d’Italia aggiornata alla legge 11 marzo 2025, n. 28; inoltre: Banca d’Italia — Testo unico bancario, articolo 40-bis; inoltre: Testo unico bancario — decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 — artt. 120-novies, comma 1, lett. a–b, e 120-undecies, commi 1–2 e 5, pagine PDF 288 e 291–292; inoltre: pagina PDF 88, art. 40-bis, commi 1–3; pagine 405–406 per la disciplina transitoria; inoltre: art. 120-undecies, commi 1–2 e 5, pagine PDF 291–292, righe testuali 10417–10429 e 10445–10447; compilazione aggiornata a marzo 2025
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — testo vigente — intestazione, indice degli articoli 9-bis e 24 e nota di aggiornamento pubblicata il 28 febbraio 2026; testo vigente al 22 ottobre 2026
- Decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48 — testo dell’articolo 6 del d.lgs. n. 192/2005 riportato nelle note — pagine 51–52, art. 6, commi 2–5, del d.lgs. n. 192/2005; pagine 42–43 per la modifica del comma 3
- Agenzia delle entrate — Guida per l’acquisto della casa — sezione sul contratto definitivo, paragrafo sulla dichiarazione di conformità catastale
- Codice civile, articolo 2808 — Costituzione ed effetti dell’ipoteca — commi 1–3, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2847 — Durata dell’efficacia dell’iscrizione — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2882 — Formalità per la cancellazione — commi 1–2, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2913 — Inefficacia delle alienazioni del bene pignorato — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2652 — Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione — numeri 1–9-bis, testo vigente dal 18 dicembre 2025
- Codice civile, articolo 2668 — Cancellazione della trascrizione — commi 1–4, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, articolo 44 — art. 44, comma 1, lettere a–e, e comma 2; testo originario, righe 12–87 della pagina consultata
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, articolo 41 — art. 41, comma 1 e nota con art. 2648, terzo comma, c.c.; righe 4–29 della pagina consultata
- Codice civile, articolo 459 — Acquisto dell’eredità — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 476 — Accettazione tacita — comma unico, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2648 — Accettazione di eredità e acquisto di legato — commi 1–3, testo vigente dal 18 dicembre 2025
- Codice civile, articolo 534 — Diritti dei terzi — commi 1–3, testo vigente dal 19 aprile 1942
- Agenzia delle Entrate — Dichiarazione di successione: che cos’è — pagina aggiornata 10 aprile 2026, passaggi su soggetti obbligati e termine di presentazione
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 1 — Definizioni — art. 1, comma 1, lettere a–d; testo vigente dal 21 luglio 2005
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 2 — Garanzia fideiussoria — art. 2, commi 1–2; testo vigente dal 21 luglio 2005
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 3 — Rilascio, contenuto ed escussione della fideiussione — art. 3, commi 1–3 e 7; testo vigente dal 2 marzo 2021
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 4 — Assicurazione dell’immobile — art. 4, commi 1–1-quater; testo vigente dal 2 marzo 2021
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 5 — Applicabilità della disciplina — art. 5, commi 1, 1-bis e 1-ter; testo vigente dal 16 marzo 2019
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 6 — Contenuto del contratto preliminare — art. 6, commi 1–2, lettere a–i e allegati; testo vigente dal 16 marzo 2019
- D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, articolo 8 — Ipoteca antecedente alla compravendita — art. 8, comma 1; testo vigente dal 21 luglio 2005
- D.M. 6 giugno 2022, n. 125 — Modello standard della fideiussione — art. 1, commi 1–4, e note all’art. 1; in vigore dall’8 settembre 2022
- D.M. 20 luglio 2022, n. 154 — Modello standard della polizza decennale — preambolo; art. 1, commi 1–4; art. 3; note con art. 4 d.lgs. n. 122/2005
- Consiglio Nazionale del Notariato — Acquisto in costruzione — sezioni «La garanzia fideiussoria», «La forma, il contenuto e la trascrizione del contratto preliminare» e «La polizza assicurativa indennitaria»
- Decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72 — art. 1, introduzione degli artt. 120-novies, commi 2-5, 120-undecies, commi 1-6, e 120-duodecies nel d.lgs. n. 385/1993; entrata in vigore 4 giugno 2016
- Banca d’Italia — Disposizioni sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari — sezione VI-bis, paragrafi 5.2.1-5.2.2, pagine 60-62; paragrafi 5.3-5.4, pagine 65-66
- Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 12 — atti notarili — art. 12, comma 1, lettera b), sostituzione dell’art. 47 della legge notarile; PDF, pagina 12
- Corte di cassazione, rassegna marzo 2019 — Sezioni Unite n. 8230/2019 — pagine PDF 7–8, righe 241–268 della versione testuale consultata
- Legge 27 dicembre 2006, n. 296, articolo 1, comma 48 — art. 1, comma 48, sostituzione dell’art. 35, commi 22 e 22.1, d.l. n. 223/2006; righe 815–848
- Legge 27 dicembre 2013, n. 147, articolo 1 — conto dedicato e deposito del prezzo — art. 1, commi 63, lettera c), 65 e 66; testo vigente con ultimo aggiornamento pubblicato l’11 agosto 2026
- Codice civile, articolo 2644 — Effetti della trascrizione — art. 2644, commi 1–2; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2671 — Obbligo dei pubblici ufficiali — art. 2671, commi 1–2; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1470 — Nozione della vendita — art. 1470; testo vigente, ultimo aggiornamento dell’atto pubblicato l’11 agosto 2026
- Codice civile, articolo 1476 — Obbligazioni principali del venditore — art. 1476, numeri 1–3; testo vigente, ultimo aggiornamento dell’atto pubblicato l’11 agosto 2026
- Codice civile, articolo 1219 — Costituzione in mora — art. 1219, commi 1–2; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1223 — Risarcimento del danno — art. 1223; righe 17–23 della versione testuale consultata
- Codice civile, articolo 1382 — Effetti della clausola penale — art. 1382, commi 1–2; PDF, pagina 1, righe 7–11
- Codice civile, articolo 1384 — Riduzione della penale — art. 1384; PDF, pagina 1
- Codice civile, articolo 1457 — Termine essenziale per una delle parti — art. 1457, commi 1–2; PDF, pagina 1; inoltre: art. 1457, commi 1–2; pagina PDF 1, righe 7–12; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 18 — articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile — art. 18, nuovo art. 63, commi 4–5; righe 18–24 della versione testuale consultata
- Codice civile, articolo 1135 — Attribuzioni dell’assemblea dei condomini — art. 1135, numero 4; PDF pagina 1, righe 12–16; testo vigente dal 24 dicembre 2013
- Corte di cassazione, rassegna aprile 2021 — ordinanza n. 11199/2021 — pagine PDF 61–62, righe 2326–2344 della versione testuale consultata
- Corte di cassazione, Rassegna della giurisprudenza di legittimità 2023 — ordinanza n. 21094/2023 — volume I, pagina PDF 262, righe 9454–9463 della versione testuale consultata
- Corte di cassazione, rassegna marzo 2024 — ordinanza n. 5704/2024 — pagina PDF 42, righe 1542–1550 della versione testuale consultata
- Agenzia delle Entrate — Ristrutturazioni edilizie: documenti e cambio di proprietà — sezioni “I documenti da conservare” e “Se cambia la proprietà o il possesso”, righe 428–450 della versione testuale consultata
- Codice civile, articolo 1453 — Risolubilità del contratto per inadempimento — art. 1453, commi 1–3; pagina PDF 1, righe 7–15; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1454 — Diffida ad adempiere — art. 1454, commi 1–3; pagina PDF 1, righe 7–14; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1455 — Importanza dell’inadempimento — art. 1455; pagina PDF 1, righe 6–8; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1385 — Caparra confirmatoria — art. 1385, commi 1–3; pagina PDF 1, righe 7–17; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 2932 — Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto — art. 2932, commi 1–2; pagina PDF 1, righe 7–15; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1218 — Responsabilità del debitore — art. 1218; pagina PDF 1, righe 7–10; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1223 — Risarcimento del danno — art. 1223; pagina PDF 1, righe 7–9; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Corte di cassazione, rassegna giugno 2022 — ordinanza n. 18392/2022 — pagina PDF 64, righe 2421–2436 della versione testuale consultata
- Corte di cassazione, rassegna maggio 2024 — ordinanze n. 13789 e n. 13784/2024; inoltre: Corte di cassazione, rassegna maggio 2024 — sentenza n. 13214 e ordinanza n. 13425/2024 — pagina PDF 72, righe 2723–2756 della versione testuale consultata; inoltre: pagine PDF 67 e 70, righe 2505–2525 e 2630–2645 della versione testuale consultata
- Corte di cassazione, rassegna febbraio 2026 — sentenza n. 4301/2026; inoltre: Corte di cassazione, rassegna febbraio 2026 — ordinanza n. 3343/2026 — pagine PDF 61–62, righe 2272–2291 della versione testuale consultata; inoltre: pagina PDF 55, righe 2008–2028 della versione testuale consultata
- Codice civile, articolo 1490 — Garanzia per i vizi della cosa venduta — art. 1490, commi 1–2; pagina PDF 1, righe 7–11; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1491 — Esclusione della garanzia — art. 1491; pagina PDF 1, righe 7–10; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1492 — Effetti della garanzia — art. 1492, commi 1–3; pagina PDF 1, righe 7–14; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1495 — Termini e condizioni per l’azione — art. 1495, commi 1–3; pagina PDF 1, righe 7–15; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1497 — Mancanza di qualità — art. 1497, commi 1–2; pagina PDF 1, righe 7–13; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Codice civile, articolo 1669 — Rovina e difetti di cose immobili — art. 1669; pagina PDF 1, righe 7–13; testo vigente dal 19 aprile 1942
- Corte di cassazione, rassegna giugno 2025 — ordinanza n. 17028/2025 — pagina PDF 64, righe 2377–2414 della versione testuale consultata
- Corte di cassazione, rassegna agosto 2023 — sentenza n. 23604/2023 — pagina PDF 33, righe 1134–1150 della versione testuale consultata
- Codice civile, articolo 1353 — Contratto condizionale — art. 1353; righe 6–7 della pagina ufficiale consultata
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 — controversie oggetto di mediazione — art. 2, commi 1–2, pagina PDF 222
- Decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 — testo dell’articolo 5 del d.lgs. n. 28/2010 come modificato; inoltre: Decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 — mediazione demandata dal giudice; inoltre: Decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 — durata della mediazione; inoltre: Decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 — partecipazione e assistenza nella mediazione; inoltre: Decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 — accordo, formalità immobiliari ed efficacia esecutiva — art. 1; note, art. 5, commi 1–6, righe 626–693 della pagina ufficiale consultata; inoltre: art. 1, lettera d); note, art. 5-quater, commi 1–3, righe 705–719 della pagina ufficiale consultata; inoltre: art. 1, lettera e), nuovo art. 6, commi 1–4, righe 71–90 della pagina ufficiale consultata; inoltre: art. 1, lettera f); note, art. 8, commi 4–6, righe 745–777 della pagina ufficiale consultata; inoltre: note, artt. 11 e 12, righe 787–846 e 854–888 della pagina ufficiale consultata