A giugno del ---- ho acquistato,un bar la parte venditrice ha portato al momento dell'atto due confo...

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Quesito risolto:
A giugno del ---- ho acquistato,un bar la parte venditrice ha portato al momento dell'atto due conformità,che ha visionato e conservato il notaio della quali pero',mi sono fatta fare delle copie.Dopo circa un mese l'ASL è venuta per fare un controllo a seguito del cambio di gestione, e mi ha rilasciato copia del verbale dove dice che locale e attrezzature sono idonee. Purtroppo per motivi di salute,ho dovuto cedere dopo --mesi, ho prodotto le stesse conformità che mi avevano dato -- mesi prima, e ho fatto l'atto con patto di riservato dominio. La parte acquirente ha avuto diversi controlli che hanno evidenziato che: l'impianto elettricono e quello idraulico non sono a norma,i muri sono stati circa -- anni fa' rivestiti di polistirolo e quindi non a norma.Praticamente c'e' tutto dà rifare.Devo rifarlo io o e' tutto a carico dei proprietari dei muri?Grazie buona giornata
Inviato: 980 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 22/12/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 976 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Nel messaggio mi riferisce di aver acquistato un immobile nel giugno del ----, che risultava a norma, come anche certificato dall'Asl in sede di controllo; che tuttavia a seguito del trasferimento con patto di riscatto, le hanno contestato al esistenza di vizi relativi all'impianto elettrico ed idraulico.
Mi chiede che deve provvedere.
Va subito premesso, che il venditore deve garantire al compratore che la cosa oggetto della vendita non sia affetta da vizi.
In altri termini il bene deve essere idoneo all'uso cui è destinato.

A norma dell'art. ---- c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il vizio può consistere dunque sia in una imperfezione materiale della cosa che incide sulla sua idoneità ad essere utilizzata sia sulla mancanza di qualità che si concretizza nella carenza dei requisiti di funzionalità, utilità e pregio che la cosa dovrebbe presentare.
Va poi precisato che il compratore potrà reclamare la garzia solo per i vizi “occulti”.
I vizi occulti sono quelli non riconoscibili con la ordinaria diligenza
Deve denunciarli entro giorni otto dalla scoperta ed entro l'anno dalla consegna del bene deve agire per richiedere o la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Il DM --/-- (noto a molti come nuova L --/--) con l'art. -- prevedeva che la dichiarazione di conformità degli impianti (es. impianto elettrico, gas, ascensore) dell'immobile fosse allegato in caso di compravendita o locazione. Tale obbligo era assolutamente  innovativo nella legislazione italiana e mirava a dare certezza all'acquirente che gli impianti fossero sicuri e non ci fossero nel rogito costi "occulti". Tale innovazione è stata però percipita dal mercato immobiliare come un ostacolo alla vendita degli immobili, soprattutto in un momento in cui si avvertiva una flessione. Il Dl --/---- con il comma - dell'art.-- ha abolito l'obbligo di allegare la dichiarazione al rogito. Ora dunque non è più obbligatorio sia allegare la dichiarazione di conformità degli impianti nè consegnare il libretto d'uso e manutenzione degli impianti (anche esso previsto dall'art.-- DM --/--). Se tale tipo di tutela non è più presente per il compratore bisogna riferirsi, per quanto riguarda eventuali impianti non a norma, direttamente al codice civile.
Infatti il venditore, indipendentemente, dall'allegare dichiarazioni e certificati deve assicurare che un dato bene sia esente da difetti. Inoltre data la natura tecnica e molto specialistica degli impianti è possibile considerare un impianto non a norma come un vizio "occulto" cioè di cui difficilmente il compratore possa accorgersene senza una perizia di uno specialista. Si ribadisce che "a norma" non vuol dire funzionante, il concetto è molto più ampio. Infatti un impianto a norma è un impianto sicuro, funzionale e funzionante dotato della apposita docuemntazione e correttamente manutenuto. Quindi nel caso della vendita di un immobile in cui gli impianti non sono a norma, tale circostanza dovrebbe essere riportata nell'atto di compravendita o in ogni caso segnalata preventivamente all'acquirente. La tutela dell'acquirente è presente in ogni caso nei seguenti articoli del codice civile:
- art.---- "Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede"
- art.----"Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea ll'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in malafede taciuto al compratore i vizi della cosa. "
-art.----"si esclude la garanzia solo se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore"
Per quanto inanzi le consiglio quanto segue:
In primis deve verificare che il compratore abbia denunciato i vizi entro - gironi dalla scoperta.
In difetto, non può chiedere alcunchè.
Deve poi verificare cosa intende per vizi.
E' assurdo che se l'impianto è stato dichiarato conforme e l'ASL l'ha ritenuto a norma ora non lo sia.
Le consiglio un incontro con tecnici per accertare la esistenza o meno di vizi a seguito di un confronto tra esperti.
I tecnici potrebbero anche suggerire dei rimedi per risolvere senza garnd costi o al fine di evitare una causa.
Resto a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza


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