Salve, avrei necessità di chiarimenti su una divisione di una comproprieta'. Nel ----, mia madre e...

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Quesito risolto:
Salve, avrei necessità di chiarimenti su una divisione di una comproprieta'.
Nel ----, mia madre e mio padre acquistano un terreno insieme a mia zia e mio zio, quindi -- +--%.
Decidono di costruire una bifamiliare e nel ---- si dividono l'immobile appena realizzato.
Per espressa richiesta di mia zia, l'appartamento al piano terra lo prende lei e a mia madre ovviamente prende l'appartamento al - piano.
Per costruzione, l'appartamento di mia madre al - piano e di mq--- mentre quello di mia zia al piano terra e' di -- mq.
Sulla scorta di questa differenza, mia zia sia è presa tutta la terra davanti di mq-- e 2/3 del terreno posteriore dalla strada principale.
Si è scelto anche il garage più grande.
Nel ---- mia madre ordino' una perizia di stima di tutti e due gli immobili e venne fuori che il ns appartamento valeva - milioni in più di quello di mia zia.
Mia madre non soddisfatta di tale stima non è voluta mai andare dal notaio per sciogliere la comunione.
Ci troviamo adesso dopo -- anni ad andare dal notaio e abbiamo fatto rifare una stima con le nuove normative, dove viene fuori che mia zia ha un valore maggiore di ----- euro rispetto a mia madre.
Questo valore viene fuori dal fatto che nella precedente stima non era stata considerata la superficie lorda ma solo quella calpestabile.
La vecchia Perizia non aveva considerato che mia madre per accedere al suo appartamento al - piano si serve di una scala esterna che è molto scomoda e che loro hanno anche tutto il giardino davanti come corte.
Queste considerazioni hanno determinato che la proprietà che sta' utilizzando mia madre ha minor valore.
La mia domanda è la seguente:
Quale perizia è' valida quella del ---- oppure quella attuale fatta con le nuove normative e soprattutto giurata al tribunale ?
Mia zia può' usucapire la maggiore quantità' di terreno che ha sempre utilizzato, visto che sono comproprietari ed erano stati fatti dei muretti abusivi per dividere le due proprietà?

Inviato: 702 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 24/07/2015

expert
Il Professionista ha risposto: 699 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Nel messaggio mi riferisce che i comproprietari dell'immobile di fatto ha occupato le unità abitative della quali lo stesso si compone, una posta al piano terra e l'altra al piano superiore.
Non fa riferimento a scritture intercorse tra i comproprietari.
Devo pertanto rendere il parere considerando che non vi è divisone di diritto ma solo di fatto.
La divisione che dovrò ancora avvenire terrà in considerazione il valore dell'intero immobile alla data dello scioglimento e non quello precedente.
In particolare le cito la seguente sentenza quella della Corte di App. Roma Sez. III, 15-06-2010, secondo la quale si considera il momento della decisione.
Tant'è che fino al rilascio, colui che occupa dovrà i conguagli (o frutti civili) all'altro che occupato una superficie inferiore
Sul punto le cito alcune sentenze: gli aggiornamenti o decrementi sono legati al momento in cui la valutazione viene concretamente compiuta (confr. Cass.21.2.1985, n. 1528: "ai fini della determinazione dei frutti che uno dei condividenti deve corrispondere in relazione alla detenzione di un immobile oggetto di divisione giudiziale occorre far riferimento ai frutti civili, i quali si identificano nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri ma non agli utili ricavati dall'esercizio nell'immobile di una impresa commerciale, in quanto questi non rientrano tra i detti frutti, ma costituiscono i proventi dell'impresa, cioè il prodotto che il detentore consegue impiegando la sua complessiva organizzazione aziendale"): e con riferimento al periodo che va dalla apertura della successione o dalla domanda di divisione alla pronuncia di scioglimento della comunione (che per effetto dell'appello non è ancora definitiva).
Tanto premesso, vale la seconda perizia.
Quel che ritengo invece possa avverarsi è la usucapione.
Il comproprietario, infatti, può usucapire la quota degli altri comproprietari estendendo la propria signoria di fatto sulla "res communis", ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si limitino ad astenersi dall'uso della cosa, occorrendo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus".
Va detto che la usucapione non si può avverare se vi sono stati atti interruttivi nell'ultimo ventennio.
Per atto interruttivo intendo qualsiasi comportamento con il quale si è manifestata la consapevolezza che il bene non era diviso ma di tutti.
Resto a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza

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