Buongiorno, premesso che sono già seguito dal mio avvocato di fiducia,vorrei un vostro competente p...

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Quesito risolto:
Buongiorno,
premesso che sono già seguito dal mio avvocato di fiducia,vorrei un vostro competente parere su una questione che,da apparentemente semplice, sta diventando piuttosto complicata.
Il problema è imperniato su una autorimessa in comproprietà fra l'anziana madre(--,--%) e i tre figli(--,--%) di cui uno il sottoscritto.
In questa autorimessa di cui tutti i compossessori avevano le chiavi, viene parcheggiata l'autovettura del marito,che chiamerò FB, della figlia, ,essendo i tre figli due maschi e una femmina.L'autovettura in oggetto appartiene in verità all,azienda individuale di cui FB è proprietario.
In seguito al furto con scasso di detta autovettura FB faceva riparare a sue spese la basculante dell'autorimessa apponendovi una serratura a - punti di chiusura e una esterna con un pistone che va a pavimento ,cioè nel cemento ,senza fornire le chiavi ad alcuno.Apponeva inoltre un antifurto perimetrale con sirena nella zona del cortile dove c'è il box in oggetto e un lucchetto enorme ,di chi non forniva le chiavi, sul cancello elettrico di entrata al civico n -.La proprietà ha due ingressi ,una al civico n- e una al civico n --.
Da qui ,dopo una diffida,nel giugno ----, rimasta lettera morta decido con il mio avvocato di provvedere con un' azione possessoria per far rimuovere lucchetti e serrature e riportare lo stato dei luoghi allo stato originale.
La causa viene intentata nel febbraio del ---- .La controparte presenta una fattura dei lavori effettuati nel gennaio ---- e mette spudoratamente agli atti di aver consegnato le chiavi a tutti i comproprietari! La causa viene rigettata dal giudice essendo passato più di un anno dal completamento dei lavori di cui io,non usando quotidianamente quell'autorimessa, mi sono accorto in ritardo.Presentiamo anche il reclamo alla sentenza nel luglio ---- ,ma anche questo non va a buon fine con un notevole esborso di denaro.
La situazione al momento è la seguente.
FB continua a parcheggiare la sua autovettura nel box in questione,NON ha consegnato le chiavi ,non appone più il lucchetto al cancello ,probabilmente su consiglio del suo avvocato,e ha sostituto la sirena dell'antifurto con un cicalino che però continua a poter comandare solo lui.Tiene chiusa o aperta l'autorimessa a suo piacimento costringendo gli altri compossessori ad adeguarsi. Non volendo intentare un'altra lunga e costosa causa come posso agire?Posso cambiare la serratura fornendo IO le chiavi a tutti? Ese FB a sua volta le cambia non fornendo le chiavi? Come posso uscire da questa situazione?
Resto in attesa del vostro preventivo Grazie
Inviato: 893 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 22/10/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 892 giorni fa

Riscontro la sua richiesta di consulenza.
Da quello che mi riferisce nel messaggio, vi è stato un giudizio possessorio in fase cautelare che si è concluso negativamente per lei in primo ed in secondo grado.
Mi sembra di capire che era decorso il termine di anno, termine di decadenza per chiedere, in via provvisoria, la tutela del godimento dell'immobile.
Le specifico che il fatto che sia decorso un anno, non le consente di avere la tutela urgente ma non le impedisce di intraprendere una azione giudiziaria, in via ordinaria, di accertamento dei comportamenti illegittimi posti in essere da controparte ed a diffidarlo dal continuare dall'occupare prepotentemente l'immobile.
Mi rendo conto però che lei preferirebbe risolvere la questione praticamente ed evitare ulteriori contenziosi
Pertanto le suggerisco quanto segue.
Convochi tutti comproprietari con raccomandata a/r per una data precisa per decidere di cambiare la serratura, stabilire i tempi, modalità e costi.
Lo scopo è quello i raggiungere una ben precisa volontà assembleare che sia frutto della determinazione della maggioranza dei comproprietari di mettere nella disposizione di tutti il bene.
In materia di godimento ed amministrazione, infatti, ex art.---- c.c occorre una delibera che esprima la maggioranza dei partecipanti.

li atti per i quali l'art. ----, -° e -° co., richiede la maggioranza semplice sono quelli di ordinaria amministrazione. Gli atti di straordinaria amministrazione richiedono, invece, una maggioranza qualificata o il consenso unanime (art. ----). Hanno natura di amministrazione ordinaria gli atti finalizzati alla conservazione, alla normale utilizzazione e al miglior godimento della cosa, quale più comoda utilizzazione della stessa, non sfociante né nell'innovazione, né nel mutamento di destinazione La normale utilizzazione concerne la percezione e la riscossione dei frutti naturali e civili, l'impiego dei redditi, l'alienazione di merci, lo sfruttamento della cosa nel rispetto della destinazione, il frazionamento del godimento nello spazio e nel tempo, il pagamento dei debiti, l'assunzione di personale, la riscossione di capitali, l'assunzione di obbligazioni, l'acquisto di mobili, la nomina e la revoca dell'amministratore, la nomina di rappresentanti del condominio diversi dall'amministratore, la locazione della cosa comune. In particolare, l'espressione "normale utilizzazione" si configura come criterio di distinzione degli atti di ordinaria amministrazione da quelli di straordinaria amministrazione. Il miglior godimento richiama la più proficua e comoda utilizzazione della cosa senza provocare innovazione o mutamento della destinazione.
La decisione insomma di cambiare la serratura e di distribuire chiavi a tutti affinchè tutti possano accedere nell'autorimessa è meglio che sia presa a maggioranza.
Una volta adottata la delibera, si potrà dare esecuzione e sarà l'altro che dovrà proporre impugnativa avverso la delibera.
Ho dubbi però che possa ottenere la annullamento di quella che è al volontà assembleare che comunque non lo danneggia e che gli consente di usufruire del bene come tutti gli altri comproprietari.
Vi è poi che in sede di assemblea potete anche decidere di non far parcheggiare solo la controparte nell'autorimessa o comunque di fargli pagare una indennità per la occupazione dell'immobile.
Il proprietario che gode, infatti, in modo esclusivo dell'immobile deve comunque anche all'altra parte la cosiddetta indennità di occupazione.
Chi ha il possesso esclusivo di uno o più beni ereditari è tenuto al rendiconto della gestione nei confronti degli altri eredi e che accanto al suo diritto di recuperare le spese sostenute per il miglioramento del bene, tale da averne determinato un aumento di valore, è tenuto qualora gli altri coeredi ne facciano richiesta espressamente in sede di divisione giudiziale, alla restituzione dei frutti civili.
La Cassazione infatti, confermando precedenti pronunce in materia, ha stabilito nella sentenza n.--.--.---- n. -----, che : “in tema di divisione immobiliare il condividente di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili quale ristoro della privazione della utilizzazione ”pro quota del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia .” .
Resto a disposizione per eventuali richieste di pagamento e di assistenza
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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 890 giorni fa
Buongiorno avvocato,ho letto la sua solerte risposta alla mia richiesta di consulenza . Forse non sono stato sufficientemente chiaro.Il box in questione si trova all'interno di una proprietà dell'anziana madre (al --,--%) e dei tre figli ciascuno al--.--%.Qui vivono due dei tre figli ,il sottoscritto e i coniugi FB , mentre il terzo figlio vive altrove, nonché l'anziana madre malata di Alzeimer e assistita da una badante.Non è assolutamente possibile convocare un'assemblea viste le condizioni della madre e i pessimi rapporti con i fratelli,che,conoscendoli ed essendo fra loro solidali,lascerebbero cadere la convocazione come lettera morta o manifesterebbero il loro dissenso.Inoltre non abbiamo ovviamente un amministratore.A questo punto ,visto che i miei fratelli sono coalizzati contro di me, come posso avere accesso al box in questione? Cambio comunque la serratura previa raccomandata? Non posso pensare di non pere avere accesso ad una mia proprietà
 
Il Professionista ha risposto: 889 giorni fa
Visto che sua madre non è condizione di decidere, i suoi fratelli non risponderebbero, non c'è un amministratore, non vi è la possibilità insomma di gestire la comunione, potrebbe chiedere ex art.---- c.c comma -° al Presidente del Tribunale di prendere i provvedimenti opportuni per consentire a tutti di godere della proprietà
In ogni caso, anche questo rimedio potrebbe subire la opposizione dei comproprietari e sfociare in una causa.
Sicuramente mandando la raccomandata ma soprattutto distribuendo le chiavi a tutti potrebbe evitare un contenzioso.
Non potranno dire che ha posto in essere uno spoglio del possesso altrui solo se consegna loro le chiavi però.

L'assemblea era il rimedio migliore.
In ogni caso, tenti la strada della sostituzione della serratura con comunicazione con racc.ar e distribuzione delle chiavi
Ex art.---- c.c ogni comproprietario può usare il bene senza però diminuire il godimento altrui.
 
Il Professionista ha risposto: 889 giorni fa

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