Nel caso di una compravendita immobiliare, la visura catastale rientra fra le prestazioni che il notaio è obbligato a svolgere, usando quella diligenza professionale media che qualunque professionista deve impiegare nello svolgimento della propria attività

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 ottobre 2011, n. 22398

Nel caso di una compravendita immobiliare, la visura catastale rientra fra le prestazioni che il notaio è obbligato a svolgere, usando quella diligenza professionale media che qualunque professionista deve impiegare nello svolgimento della propria attività. In relazione all'inosservanza di tale obbligo, il notaio non può invocare la limitazione prevista per il professionista dall'art. 2236 del c.c., in quanto non si tratta di un caso di imperizia rispetto ad una questione complessa, ma soltanto di negligenza e imprudenza professionale e dunque di violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del c. 2 dell'art. 1176 del c.c. rispetto al quale è sufficiente la colpa lieve.
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. FILADORO Camillo - Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - rel. Consigliere

Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15501/2009 proposto da:

DI. MA. MA. TE. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEL POLLAIOLO 5, presso lo studio dell'avvocato YURI PICCIOTTI, rappresentata e difesa dagli avvocati FRANZESE GIOVANNI, DE ZIO GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

ER. MA. (OMESSO), VO. VI. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PREVESA 11, presso lo studio dell'avvocato SIGILLO' ANTONIO, che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

V. R. ;

- intimata -

avverso la sentenza n. 1366/2009 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 26/03/2009, R.G.N. 12611/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/09/2011 dal Consigliere Dott. ANGELO SPIRITO;

udito l'Avvocato ALESSANDRO GALIENA;

udito l'Avvocato ANTONIO SIGILLO';

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Gli acquirenti coniugi Vo. / Er. hanno proposto azione risarcitoria nei confronti della venditrice di un immobile, la V. , e la notaia che redasse l'atto di trasferimento, la Di. Ma. , per avere questa taciuto l'esistenza di un'ipoteca pregiudizievole precedentemente iscritta a favore di un istituto bancario.

Il Tribunale di Roma ha condannato la Vi. , ma ha assolto da responsabilita' la Di. Ma. .

La Corte d'appello di Roma, parzialmente riformando la prima sentenza, ha condannato ambedue le convenute in solido al risarcimento dei danni in favore degli attori. Propone ricorso per cassazione la Di. Ma. attraverso due motivi. Rispondono con controricorso i coniugi Vo. / Er. . Ambedue le parti hanno depositato memoria per l'udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il quesito correlato al primo motivo chiede di sapere se la prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficolta' (articolo 2236 c.c.) comprende quelli derivanti dall'aggiornamento dei registri immobiliari e dell'adozione provvisoria di altri sistemi - come modelli 60 - non previsti dalla legge.

Il secondo motivo e' rivolto verso quella parte della sentenza che ha respinto la richiesta di prova testimoniale avanzata dalla professionista, ritenendo i capitoli di prova in parte ininfluenti ed in parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel rogito notarile.

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono infondati.

La ricorrente tende a trasferire il tema sul piano delle ipotesi implicanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficolta', rispetto ai quali la disposizione normativa dell'articolo 2236 c.c., prevede la responsabilita' del prestatore solo in caso di dolo o colpa grave. A tal riguardo sostiene che all'epoca dei fatti le Conservatorie si trovavano in grande arretrato e che le indagini relative alla situazione del bene oggetto della stipula erano estremamente defatiganti e complesse, si' da costringere all'esame del "corrente" (il c.d. mod. 60), con largo margine di errore. Di qui la sua richiesta di prova testimoniale tendente a provare, appunto, la diligenza tenuta nell'espletamento dell'incarico professionale e la relativa difficolta'. Per confutare la tesi della ricorrente basta ricordare che la disposizione dell'articolo 2236 c.c., non si pone in termini di contrapposizione rispetto alla disciplina generale dettata dall'articolo 1176 c.c., siccome l'attenuazione della responsabilita' non riguarda la diligenza bensi' l'aspetto della prudenza e della perizia. In altri termini, perche' possa entrare in gioco la disposizione dell'articolo 2236 c.c., il problema sottoposto al professionista non solo deve avere natura tecnica, ma deve, per di piu', riguardare prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessita', per i quali e' richiesto un impegno intellettuale superiore a quello professionale medio e con conseguente presupposizione di preparazione anch'essa superiore alla media.

E' la ricorrente stessa che, nel caso in trattazione, impernia la sua tesi sulla diligenza prestata, sulla complessita' e la faticosita' del compito assegnatole, cosi' volendo giungere alla conclusione che, dato il contesto dell'epoca, era da lei inesigibile un risultato diverso da quello conseguito. Ma cosi' argomentando ella si pone in un campo estraneo a quello disciplinato dall'articolo 2236 c.c., il quale, come s'e' visto, attiene alla perizia ed a problemi tecnici nuovi per la scienza del momento, presupponenti anche una speciale preparazione superiore alla media professionale.

Da queste considerazioni discende anche l'infondatezza del secondo motivo, tenuto conto delle ragioni, congruamente e logicamente motivate, in base alle quali il giudice ha ritenuto in parte ininfluenti le circostanze in ordine alle quali e' stata richiesta la prova testimoniale ed in parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel rogito notarile (circa l'incertezza dei dati reperiti presso i registri e la manifesta volonta' della parte di procedere comunque alla stipula del rogito).

In conclusione deve ribadirsi il principio secondo cui: "In relazione alla inosservanza dell'obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non puo' invocare la limitazione di responsabilita' prevista per il professionista dall'articolo 2236 c.c., con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficolta' (nella specie per l'arretrato in cui versavano le Conservatorie all'epoca della stipula e per la necessita' di esaminare le annotazioni provvisorie di cui ai c.d. mod. 60), in quanto tale inosservanza non e' riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioe' alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'articolo 1176 c.c., comma 2, rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve" (cfr. Cass. nn. 4427/05; 1228/03; 5946/99).

Il ricorso deve essere, pertanto, respinto, con condanna della ricorrente a rivalere la controparte delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del ricorso per cassazione, che liquida in euro 6200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

 

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