Buongiorno, illustro di seguito il mio quesito: Il fabbricato dove abito è composto da - alloggi, ...

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Quesito risolto:
Buongiorno,
illustro di seguito il mio quesito:
Il fabbricato dove abito è composto da - alloggi, due al piano rialzato con giardino privato e due al primo piano. L'alloggio di mia proprietà è situato al piano rialzato rialzato con giardino di pertinenza esclusiva. Ho acquistato l'immobile direttamente dal costruttore circa otto anni fa. Il dubbio, che potrebbe essere certezza, è che il tubo che porta l'acqua al giardino dell'alloggio accanto passa, interrato, nel mio giardino. In fase di acquisto non mi è stata resa nota questa servitù occulta, che non avrei sicuramente accettato, ne tanto meno è stata menzionata in modo specifico nell'atto di acquisto. Adesso le domande che Vi sottopongo sono: 1) La legge cosa dice in merito? - 2) Posso far valere qualche ragione a mio favore visto che ancora adesso non si conosce il passaggio di questo tubo? -3) Se fossi costretto a tenermi questa servitù cosa devo fare per cautelarmi ed essere in regola adesso ed in futuro? - 4) Cosa fare per reperire il layout del passaggio dei tubi? Ammesso che esiste.La costruzione del fabbricato risale all'anno ----.
Grazie
Saluti
Inviato: 220 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 27/06/2019

expert
Il Professionista ha risposto: 218 giorni fa

PARERE
Gentile Cliente,
faccio seguito alla Sua richiesta di consulenza per renderle il parere motivato di seguito spiegato.
Ebbene, il quesito che mi pone è essenzialmente se sia lecito il passaggio delle tubature dell'acqua realizzate al momento dell'edificazione dell'intero edificio in cui insiste il Suo appartamento sotto il terreno divenuto poi di Sua proprietà esclusiva.
A tal riguardo deve farsi riferimento all'art. c.c. art., in tema di destinazione del padre di famiglia, secondo cui “la destinazione del padre ---- famiglia [c.c. ----, ----] ha luogo quando consta, mediante qualunque generedio prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”.
I presupposti per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia sono indicati da costante giurisprudenza nel senso che, per aversi tale fattispecie acquisitiva, occorre: a) che i due fondi, appartenuti in origine allo stesso proprietario, siano da lui posti in una situazione di oggettiva subordinazione o
di servizio, l'uno rispetto all'altro, atta ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale; b) che tale situazione persista o perduri nel momento in cui i due fondi cessino di appartenere al medesimo proprietario; c) l'esistenza di opere visibili e permanenti evidenzianti, in termini inequivoci, la relazione di asservimento (C. -----/----); d) l'assenza di disposizioni relative alla servitù ( C. ----/----; C. ----/----; C. ----/----; C. ---/----). Non ha invece alcuna rilevanza il fatto che l'opera in questione non fosse in regola con le prescrizioni di legge (C. ----/----).
Il loro accertamento appartiene alla competenza esclusiva del giudice ---- merito e non è sindacabile in sede di legittimità qualora sia adeguatamente motivato ( C. ----/----; C. ---/----).
La fattispecie è stata oggetto di una interessante - e relativamente recente - pronuncia giurisprudenziale (Cass. --/--) nella quale il Giudice supremo si è posto il problema se possa parlarsi, in tali casi, ---- «servitù apparente per destinazione del padre di famiglia» che, come si sa, non richiede autorizzazioni per essere costituita. Che, laddove la risposta dovesse essere positiva, il condomino non potrebbe chiedere la rimozione della tubatura che serve l'appartamento del vicino, pur ove la stessa passasse sotto al proprio pavimento.
La richiamata sentenza propende per la risposta affermativa, sempre a condizione che tale tubo era già presente quando ha comprato l'immobile e nel contratto si è impegnato all'acquisto nello stato in cui l'immobile era, servitù comprese.
In altri termini, la preesistenza di tubi sottotraccia, se realizzata dal costruttore dell'edificio, è, a parere della Cassazione, del tutto legittima poiché chi compra dalla ditta accetta l'appartamento «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» e, quindi, con tutte le sue servitù. E quella realizzata dal costruttore è ciò che viene solitamente chiamata «servitù per destinazione del padre di famiglia», ossia derivante dal frazionamento della proprietà, prima in capo ad un unico soggetto, tra più soggetti (quali, appunto, i condomini).
Ciò detto occorre porsi un'altra questione; ciò in quanto, secondo il codice civile, la servitù per destinazione del padre di famiglia — per essere legittima — deve essere «apparente», ossia visibile.
A tal proposito, sempre la richiamata sentenza, ha chiarito che, ai fini della qualificazione di una servitù come apparente, non è strettamente necessario che «l'opera sia a vista» né che il proprietario dell'appartamento sotto il quale passano i tubi dell'acqua del vicino «abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera».
L'apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, può consistere anche nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere «suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro». Dunque è irrilevante che la servitù non fosse visibile se, comunque, è immaginabile — e verificabile aprendo il pavimento — che la tubatura dell'acqua del vicino passa sotto il massetto dell'appartamento del piano di sopra. Ciò vuol dire che la tubatura, sebbene passa sotto del pavimento dell'appartamento del piano di sopra, costituisce «senz'altro un'opera oggettivamente visibile», sia pure «solo in parte» ed «occasionalmente».
La Cassazione continua argomentando che diversa sarebbe la soluzione se i lavori con il passaggio dei tubi dell'acqua sotto il pavimento altrui siano stati fatti dallo stesso vicino, quando già l'immobile era stato frazionato dal costruttore e, quindi, si era realizzato un condominio, poiché in tal caso non si può più parlare di servitù per destinazione del padre di famiglia.
Ciò implica che, sulla base di quanto mi ha riferito, nel caso specifico non possa configurarsi il Suo diritto a far rimuovere le tubature dell'acqua che transitano sotto la Sua pavimentazione, salvo che le stesse non siano state realizzate in un momento successivo rispetto al frazionamento dell'edificio ed alla vendita delle singole unità immobiliari.
Tuttavia, laddove l'esercizio della predetta servitù crei un qualsiasi disagio al Suo fondo (ad esempio, perdite dalle tubazioni, esondazioni, ecc.), Lei potrà avviare ogni iniziativa finalizzata ad ottenere dal beneficiario l'effettuazione di ogni intervento che valga ad evitare tali problematiche, con costi e cura a carico esclusivo del proprietario del fondo vicino.
Ciò detto, al fine di reperire i layout dei predetti impianti, potrà fare formale richiesta al costruttore ovvero verificare presso il Comune l'avvenuto deposito in fase di richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Rimango a Sua disposizione per ogni esigenza dovesse occorrere.
Distinti saluti.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 216 giorni fa
Come richiesto le avevo inviato il rogito anche se dal parere redatto non ha molta rilevanza. Volevo comunque, cortesemente, un chiarimento riguardo ai disagi che in futuro questa servitù potrebbe creare, saranno sempre di competenza del vicino? Bisogna scrivere qualcosa di comune accordo? E' soggetta a usucapione? Grazie.
 
Il Professionista ha risposto: 215 giorni fa
Confermo che il rogito, il cui testo avevo comunque esaminato, non aveva particolare rilevanza ai fini della redazione del parere.
Quanto ad eventuali disagi che in futuro la servitù potrebbe creare, ogni intervento di ripristino o riparazione sarebbe comunque di competenza del vicino.
Non ritengo necessario formalizzare alcunchè, stante il fatto che la servitù così come esistente - trova già una sua disciplina ben chiara: essa esiste e si è costituita fin dal momento della installazione di quella tubazione e, come tale, non si pongono profili di usucapione o altro.

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