Buongiorno vorrei acquistare un immobile (seconda casa). Con il venditore, abbiamo già un accordo e...

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Quesito risolto:
Buongiorno
vorrei acquistare un immobile (seconda casa). Con il venditore, abbiamo già un accordo economico ma in fase di firma della proposta presso l'agenzia immobiliare, con relativo assegno di caparra (in effetti non dato visto il problema seguente), abbiamo riscontrato che la persona con cui mi sono interfacciato è il figlio della persona intestataria del bene, unico genitore in vita, di --- anni e non più in grado di connettere.
Il figlio ha mostrato un atto notarile, redatto nel ---- dove lui risulta procuratore per tutti gli aspetti amministrativi. Il figlio ha anche un fratello.
Di seguito riporto le domande che quindi pongo:
-) Il figlio pur avendo una procura può vendere un bene che di fatto è ancora intestato alla mamma ? Cosa dovrebbe esplicitare la procura per consentire la vendita dell'immobile ? Posso eventualmente mandare copia della procura
-) il figlio nell'ipotesi che la procura lo espliciti chiaramente, può vendere un bene che teoricamente andrebbe in successione anche al fratello ?

-) nell'ipotesi che la vendita possa essere fatta con la procura, se la proprietaria decedesse subito dopo, l'atto di vendita risulterebbe sempre valido o il fratello del procuratore potrebbe richiedere l'annullamento

-)Nell'ipotesi che la proprietaria muoia nel breve lasso di tempo che intercorre tra la consegna della caparra e il rogito, l'acquisto viene bloccato ? Come posso cautelarmi ?

-) E' un acquisto a rischio ?

Ovviamente altri scenari o soluzioni che a me sfuggono, li potrete suggerire eventualmente voi.
Chiedo quindi cortesemente un preventivo per l'analisi dei fatti sopra esposti.
Grazie
Inviato: 63 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 29/10/2018

expert
Il Professionista ha risposto: 60 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza.
Nell'atto che mi ha inviato (procura notarile) la parte di---- che trattasi di procura irrevocabile a vendere per liquidare la massa ereditaria di sua pertinenza.
Tuttavia la procura non viene conferita anche nell'interesse del rappresentatnte.
In detto ultimo caso infatti ex art.---- c.c il mandato irrevocabile conferito nell'interesse del rappresentato, non si estingue con la morte.
Le specifico che la procura è atto unilaterale nel mente il contratto è un mandato.
Nel suo caso vi è solo una procura irrevocabile ma che in nessun modo può ritenersi conferita anche nell'interesse del mandato.
Ne deriva che con la intervenuta morte della parte la stessa si estingue.
Più chiaramente l'art.---- c.c disciplina il mandato irrevocabile. In caso di intervenuta morte del mandante, la successiva revoca non può avere alcun effetto.
Detta norma non si estende, però, alla procura, che costituisce un atto unilaterale sempre revocabile.
La estinzione del potere di rappresentanza ex art. ---- c.c. comporta quale conseguenza che il contratto deve ritenersi concluso da un rappresentante senza poteri e pertanto inefficace.
Una volta deceduto colui che ha rilasciato la procura, il diritto e l'obbligo di stipulare il contratto definitivo (a seguito della sottoscrizione del preliminare di vendita) spetta agli eredi legittimi del defunto promittente venditore, i quali possono anche validamente conferire nuova procura speciale a sottoscrivere l'atto definitivo dinanzi al notaio rogante.
La ratifica deve essere scritta, in quanto avente ad oggetto un atto dispositivo di immobili.
In difetto di ratifica scritta, non vi è un valido potere in capo al rappresentato e l'atto è inefficace.
In altri termini, gli eredi potranno ratificare l'operato del rappresentante, che una volta estinta la procura, non ha più poteri.
.Sul punto le cito una recente sentenza n.----/---- della SC , che ha esaminato il caso di una procura a vendere irrevocabile, secondo la quale la procura a vendere anche se irrevocabile è destinata ad estinguersi con la morte del rappresentato,

Applicando i principi su esposti al suo caso, le specifico che fino a quando la madre è in vita, in virtù della procura, il figlio può vendere i beni.
L'atto è valido perchè non revocabile fino a che la signora è in vita.
L'atto è valido perchè sottoscritto dinanzi ad un notaio, sicchè può cadere sono con querela di falso ovvero se si prova che la signora era al tempo già incapace di intendere e di volere.
Trattasi di prova diabolica per un atto pubblico.
Quanto si legge nella procura è più che sufficiente per vendere l'immobile, in quanto trattasi di potere previsto nell'oggetto della procura.
Se la signora decede prima che si stipuli il definitivo, per detto ultimo contratto occorre la firma del fratello, coerede o una sua ratifica o una nuova procura conferita all'originario rappresentante, ove invece deceda dopo la sottoscrizione del definitivo, la vendita si è perfezionata e nella massa ereditaria confluirà il denaro.
Nell'ipotesi che la proprietaria muoia nel breve lasso di tempo che intercorre tra la consegna della caparra e il rogito, l'acquisto non è bloccato,
Poichè nel prelimianre subentarno gli eredi che sono obbligati a stipulare il definitivo al posto della dante causa, originaria debitrice.
Vi è però anche il subentro non solo nei doveri ma anche nei diritti del de cuis e pertanto la caparra dovrà essere divisa tra i coeredi come il prezzo, quando avverrà il saldo.
Riscontro al sua richiesta di chiarimenti ed assistenza-
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