A seguito morte dei genitori e conseguente divisione dei beni tra me e mia sorella, ci si è accordat...

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Quesito risolto:
A seguito morte dei genitori e conseguente divisione dei beni tra me e mia sorella, ci si è accordati per il passaggio della casa a me e del terreno adiacente a mia sorella.
La sorella ha in seguito deciso di vendere il suo terreno, composto da - particelle, una delle quali (adiacente alla mia proprietà, particella) sottoposta a servitù di passaggio, sia mia, che di altro soggetto adiacente. All’acquirente, una ditta individuale, il terreno serviva per la successiva costruzione di un paio di villette, ma a quanto pare all’atto dell’acquisto non aveva notato che la parte in oggetto non era utilizzabile allo scopo.
Il problema, per me, è che un pilastro del cancello, che consente di chiudere la recinzione della casa da me acquisita, è posizionato sulla particella sottoposta a servitù, e al fine di evitare la demolizione del pilastro, credo più che altro per rivalsa verso mia sorella, il proprietario mi ha offerto di acquistare la parte che a lui non serviva, per cui, alcuni mesi fa, ho firmato il contratto preliminare per l’acquisto, concordando un importo di euro ----,-- Al momento della preparazione del rogito da parte del notaio, però, mi viene detto che è necessario riconoscere alla parte venditrice l’iva sull’importo, quindi ulteriori ----,-- euro.
Va detto che sul preliminare non è specificato da nessuna parte che l’importo sarebbe stato di ----,-- + IVA, quindi nella mia ignoranza ho dato per scontato che nell’importo l’iva sarebbe già dovuta essere inclusa…
Inoltre mi chiedo se accettando questo ulteriore esborso non potrebbero esserci anche problemi con l’agenzia delle entrate, visto che il preliminare è stato registrato per un importo di euro ----,-- e io invece andrei a pagarne ----,--.
E possibile che l’architetto che ha redatto il preliminare abbia tralasciato di specificare che l’importo sarebbe dovuto essere gravato di iva supplementare all’importo concordato, e nessuno dei due professionisti (nemmeno quello del venditore) se ne sia accorto?
In questo caso avrei trattato il prezzo prima di firmare, in quanto la striscia di terreno è soggetta a servitù di passaggio verso un vicino, e comunque verrebbe da me acquistata solo per evitare l’abbattimento del pilastro del cancello esistente.

Non so se possa servire, ma nell’atto di divisione tra me e mia sorella, a riguardo del terreno in oggetto, si dice”-l'accesso agli immobili assegnati al signor ---- ---- (Io) è garantito da servitù di passaggio pedonale e carraio attraverso il cancello comune posto sulla via ... e poi proseguendo sulla porzione dei mappali --- (di proprietà comune) e --- (assegnato in divisione alla signora ----a) già adibita a strada.”

“attraverso il cancello comune” può essere inteso anche come divieto di demolire la parte di cancello, essendo già esistente al momento dell’acquisto? Perché in caso affermativo ancor di più insisterei per mantenere il prezzo pattuito, ed eventualmente toccherebbe al venditore scorporare l’iva dall’importo!

Tra l’altro, l’architetto del venditore ha sottolineato il fatto che se non avessi mostrato interesse per l’acquisto, le leggi vigenti le avrebbero permesso di costruire il muro di separazione spostato verso la mia proprietà (non ricordo bene quanto), quindi visto che il muro ad oggi è già stato costruito al confine della particella, ormai sarei obbligato ad accettare senza se e senza ma, per evitare conseguenze legali.

Nonostante mi paia impensabile poter costruire un muro su di un terreno con servitù di passaggio, ammetto che le mie conoscenze sull’argomento siano estremamente limitate, pertanto non mi sento affatto tranquillo.

Va detto che l’unico punto a mio sfavore è che al punto -.- del preliminare si dice che il rogito sarebbe dovuto essere stipulato entro il -- Marzo ----, ma prima per un’ incomprensione con l’architetto che ha steso il preliminare, (che secondo me avrebbe dovuto seguirmi fino al momento del rogito, ma pare che non ci siamo intesi), poi per la novità dell’iva aggiunta, e conseguenti discussioni, al momento siamo ancora in alto mare.

La domanda: Visti i punti precedentemente esposti, sarò obbligato a pagare ----,-- euro in più, o ciò che penso è esatto?

Allegati: mappa dei terreni e preliminare

Rimango in attesa di risposta e cordialmente saluto.

Inviato: 925 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 15/06/2015

expert
Il Professionista ha risposto: 924 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Dopo aver esaminato la documentazione in atti, le chiarisco che avendo specificato sua moglie, comparsa nell'atto, che non voleva acquistare l'immobile né la servitù, gli effetti dell'atto si sono prodotti solo in suo favore.
Tanto premesso, il bene, dove gravava la servitù è personale.
Il preliminare è valido, pertanto se scritto da lei.
Con l'acquisto definito non è solo titolare della servitù su detta fascia di terreno ma ha la piena.
Se non compare sa moglie anche in quell'atto, questo nuovo acquisto cadrà in comunione legale.
Riguardo al prezzo di vendita, lo stesso deve intendersi comprensivo di Iva.
Le cito una interessantissima sentenza della Corte Europea, che ha esaminato un caso identico al suo-
La sentenza è del - novembre ----? emessa nella causa C---/-- e C---/--

Le parti ricorrenti nel periodo compreso tra il ---- e il ---- hanno concluso numerosi contratti di compravendita di beni immobili. In occasione della stipula di tali contratti, però, non sono state previste e inserite clausole riguardanti l'imposta sul valore aggiunto. Successivamente alle predette annualità, l'Amministrazione tributaria rilevava come l'attività esercitata rientrava nella tipologia di una vera e propria attività economica. Conseguentemente, le parti in causa dovevano considerarsi come soggetti passivi in merito al versamento dell'imposta sul valore aggiunto. Ecco che allora, venivano emessi avvisi di accertamento per il mancato versamento dell'Iva, calcolata sul prezzo di compravendita dei beni immobili. Così facendo, come emerso nel corso del procedimento C----/--, è stato paventata la violazione del principio di libertà contrattuale in quanto l'imposta risulterebbe inglobata nel prezzo e non componente aggiunta dello stesso. Ecco che in questo modo viene meno la possibilità di traslare l'imposta sull'acquirente in quanto l'Iva non è contemplata nel contratto. Su tali considerazioni veniva presentato ricorso dinanzi alla Corte di appello che però respingeva lo stesso. A seguito di tale decisione negativa veniva presentato ricorso per cassazione nel quale veniva rivendicato come motivo principale l'erroneità della determinazione della base imponibile. Nel corso del procedimento C----/--, causa riunita con ordinanza del presidente della Corte, è emerso come l'aggiunta dell'imposta sul valore aggiunto al prezzo pagato se da una parte può considerarsi come una violazione dell'oggetto del contratto stipulato dall'altra non consente neanche di traslare il peso dell'Iva sull'acquirente. Nutrendo, i supremi giudici di cassazione, dubbi, tra gli altri, sulla portata degli articoli -- e -- della direttiva Iva nella fattispecie di cui alla causa principale hanno deciso di sospendere il procedimento in attesa di una decisione dei giudici europei.
Nella fattispecie di cui alla causa principale qualora le parti non prevedano, oltre al prezzo di compravendita, nulla riguardo alla determinazione dell'imposta sul valore aggiunto occorre stabilire, ai sensi degli articoli -- e -- direttiva ----/---/CE, se il suddetto prezzo debba essere considerato come prezzo comprensivo dell'imposta o come prezzo netto al quale aggiungere l'Iva.
Da quanto emerso dai fatti e documenti in causa, le parti ricorrenti risulterebbero i soggetti passivi e debitori dell'imposta sul valore aggiunto dovuta sulle operazioni da essi effettuate. Altresì, risulta come le stesse parti ricorrenti in sede di contratto non abbiano nulla previsto, in aggiunta al prezzo pattuito, in merito all'Iva da versare sulla vendita dei beni immobili. Le autorità nazionali, al riguardo hanno stabilito come il prezzo finale costituisce il prezzo che, da una parte, il venditore richiede per la cessione e, dall'altra, quello che l'acquirente è disposto a pagare per il bene immobile. Pertanto, il governo nazionale ha considerato il prezzo pagato come comprensivo dell'imposta sul valore aggiunto. In tale ipotesi, osservano gli euro giudici, il fornitore del bene sarebbe avvantaggiato rispetto a chi vende ad un prezzo al quale bisogna poi calcolare e versare l'Iva. Da passata giurisprudenza della Corte, nella quale la questione è stata valutata in un ottica di ampio raggio con riferimento alla normativa comunitaria, considerare l'Iva inclusa nel prezzo rischia di minare quella che è la natura dell'imposta ossia basata sull'atto di consumo che in quanto tale deve restare a carico dell'utilizzatore finale. Nel caso di specie, compete al giudice nazionale verificare se la normativa nazionale consenta al fornitore di rivalersi, per il versamento dell'imposta, sull'acquirente. Occorre, infine, convenire sul fatto che il meccanismo dell'Iva è costruito in modo tale da garantire il versamento dell'imposta nel territorio dello Stato di effettuazione dell'operazione e per dissuadere comportamenti fraudolenti o di evasione fiscale. Ma questo non toglie come, nel caso di mancata previsione dell'imposta in un contratto, laddove il fornitore non possa rivalersi sull'acquirente, il prezzo debba intendersi comprensivo dell'Iva.
Secondo i giudici, sulla base della normativa comunitaria in questione, gli articoli -- e -- direttiva ----/---/CE, nel caso di compravendita di bene immobile senza menzione alcuna dell'imposta sul valore aggiunto, il venditore del bene è il soggetto passivo tenuto al versamento dell'imposta. Qualora, per il soggetto passivo non sia possibile rivalersi sull'acquirente, il prezzo pattuito tra le parti deve considerarsi comprensivo dell'Iva.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 924 giorni fa
Ringrazio innanzitutto per il dettagliato parere; mi rimane solo un vago dubbio: il fatto che il venditore sia una ditta, anche se individuale, non cambia, vero?
Solo per sicurezza lo chiedo nuovamente, perché la cosa era nata da li, e cioè, visto che essendo il venditore un soggetto passivo di iva, avrei dovuto versarla in aggiunta all'importo.
La frase "Qualora, per il soggetto passivo non sia possibile rivalersi sull'acquirente" come va interpretata? In quali casi potrebbe rivalersi sull'acquirente?
Ringrazio in anticipo e cordialmente saluto.
 
Il Professionista ha risposto: 897 giorni fa
Come le avevo già detto, le sentenza citate stabiliscono il seguente principio: bisogna vedere se il venditore si può rivalere sull'acquirente per il recupero IVA.
Più chiaramente se ad es l'acquirente è una società e si detrae l'IVA c'è rivalsa.
Se è consumatore non c'è rivalsa.

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