Domanda: In un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, perfettamente funzionante, un...

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Quesito risolto:
Domanda: In un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato, perfettamente funzionante, una parte dei proprietari vorrebbe sostituirlo con un altro di nuova generazione, logicamente esiste grande disaccordo tra i proprietari perciò desideravo sapere se per la sostituzione di un impianto funzionante è necessaria la semplice maggioranza dei convenuti all'assemblea o se per questo particolare caso sarebbe necessaria una più ampia maggioranza e quanti preventivi di esecuzione lavoro sono necessari. Tengo inoltre a precisare che in una precedente assemblea ordinaria era stato incaricato l'amministratore di informarsi sull'eventuale costo dell'opera, l'amministratore in una successiva assemblea straordinaria aveva presentato solo due preventivi uno dei quali incompleto ragion per cui stante le contrastanti idee dei proprietari non era sortita alcuna decisione.
Se fosse possibile desidererei un rapido riscontro, grazie.
Inviato: 2573 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 11/07/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 2571 giorni fa

Riscontro la sua richiesta di parere come appresso.
Nel messaggio mi riferisce che vi è l'intenzione di sostituire un impianto condomino anche se funzionante ma vi è il dissenso di qualche condomino.
Ne deriva che occorre delineare la distinzione tra innovazione necessaria, superflua o voluttuaria e miglioria.
Ed, infatti, dalle innovazioni previste dall’art. ---- vanno tenute distinte quelle di cui all’art. ---- c.c., il quale disciplina le innovazioni c.d. gravoso voluttuarie.
Le prime sono quelle innovazioni che comportano una spesa onerosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio (quale, ad esempio, l’installazione di un impianto di aria condizionata centralizzata in un edificio fatiscente). Sono da considerarsi, invece, innovazioni voluttuarie quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo nell’atrio dell’ingresso). Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini.
L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità stessa. La valutazione concernente l’onerosità o la voluttuarietà di una innovazione costituisce un accertamento di fatto devoluto al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata.
Differenze tra innovazioni e modificazioni - Le innovazioni si differenziano dalle semplici modificazioni del bene comune. Al fine di comprendere correttamente la distinzione tra i due concetti è utile richiamare il corrente orientamento della giurisprudenza, la quale afferma che deve considerarsi innovazione non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione, ovvero determini la modificazione della sua destinazione. Ove la modificazione non assuma un tale rilievo, ma risponda solo allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo [vedi Miglioramenti; Uso della cosa comune], si versa nell’ambito dell’art. ---- c.c. che, pur dettato in tema di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. ---- c.c. (Cass. ---------, n. ---). In altri termini «la modificazione lascia la cosa come è, seppure essa risulti alla fine gravata di maggior utilizzo da parte del singolo, o migliorata per il godimento collettivo, mentre, a seguito della innovazione, la cosa comune appare diversa nella struttura e/o capace di soddisfare fini diversi, così che l’equilibrio originariamente esistente nella collettività circa l’uso della cosa comune si sposta globalmente ad un diverso livello».
Secondo la giurisprudenza però, la sostituzione di un impianto funzionante può essere considerata spesa necessaria.
Cito le seguenti sentenze.
"La sostituzione del vecchio (ma ancora funzionante) impianto di ascensore con altro nuovo, più consono alla signorilità del palazzo, costituisce innovazione in senso tecnico, soggetta al disposto degli artt. ---- e ---- cod. civ., che tuttavia non può ritenersi gravosa o voluttuaria, per cui resta escluso l'esonero dei dissenzienti."
(Trib. Milano, sent. -- maggio ----)
Ed ancora, la sostituzione dell'impianto di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'uso di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).
Cass. civ. Sez. II, ----------, n. ----
Ne deriva che la sostituzione è consentita se si concepisce come novità migliorativa, come nel suo caso.
Resto a disposizione per eventuali chiarimenti o assistenza.
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