Il lastrico solare

Il lastrico solare assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio.

Spesso accade di confondere il lastrico solare con la terrazza a livello. A tal rigurado, anche se gran parte della disciplina è comune, notevoli permangono le differenze, in special modo per ciò che attiene l'assetto proprietario. Infatti, mentre il lastrico solare assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri. In questo senso  la terrazza forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente di tali ultimi vani, nel senso che - per il modo in cui è realizzata - risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Funzioni

Il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori (ad esempio, quello di terrazzo). L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così - in mancanza di un titolo contrario - lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui al art. 1117 c.c..

Difetto di manutenzione

I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale sono, a norma dell'articolo 1117 c.c., comproprietari delle parti comuni, tra le quali anche il lastrico solare; ne  assumono dunque la custodia, con il correlativo obbligo di manutenzione. Ciò implica che, in caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, sussiste la responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c., ove non provino il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi. Residua sempre poi l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell'amministratore del condominio in proprio per i vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni.

Infiltrazioni d'acqua

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno recentemente chiarito che, poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti all'obbligo di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., ossia: i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Le spese del lastrico solare

La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello va sopportata, ex art. 1126 c.c., per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico o la terrazza serve in proporzione del valore del piano di ciascuno. Pertanto, non solo bisogna distinguere i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e della terrazza, per porre a loro carico un terzo dell'onere della ricostruzione o riparazione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico o dalla terrazza.

A ciò si aggiunga che la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza; mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari in quanto servono alla praticabilità della terrazza e non già alla funzione di copertura.

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