Errata ripartizione costi riscaldamento e acqua calda dopo modifica impianto condominiale a sistema ...

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Quesito risolto:
Errata ripartizione costi riscaldamento e acqua calda dopo modifica impianto condominiale a sistema con termoregolazione e contabilizzazione individuale
Inviato: 241 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 29/06/2017

expert
Il Professionista ha risposto: 239 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. ----, comma -, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Questo è il contenuto primario della Sentenza n. ---- della Corte di Cassazione che chiarisce la differenza tra nullità ed annullabilità delle delibere condominiali.
Tale differenza, infatti, incide in maniera notevole circa gli atti di impugnazione conseguenti a disposizione dei condomini.
Invero, ove la delibera sia da considerare nulla, gli interessati potranno impugnare la delibera assembleare in ogni tempo purchè sussista un interesse all'impugnazione concreto ed attuale e non solo teorico e generico.
A contrario la delibera annullabile potrà essere impugnata entro -- giorni decorrenti dalla data della delibera per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
In questi casi, pertanto, la delibera annullabile non può essere impugnata da colui che ha espresso parere favorevole alla adottata delibera.
Fatta questa breve premessa pare evidente che l'impugnabilità o meno della delibera non può che risiedere nella valutazione di quelli che sono gli argomenti oggetto della delibera assembleare.
Invero, ove ritenuti disciplinati rapporti inerenti la tutela dei pari diritti d'uso dei condomini e, dunque, afferenti profili di annullabilità della stessa delibera, in ragione dell'approvazione con le maggioranze dovute, oramai definitiva e non impugnabile dallo stesso condomino (anche perché presente all'assemblea e non dissenziente) è valida e non potrà essere considerata annullabile.
Ove, invece, incida sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e, dunque, profili attinenti la nullità della delibera, allora essendo inerente a profili di nullità della delibera la stessa potrà essere ancora impugnata.
Le conseguenze circa l'interpretazione degli argomenti trattati, come accennato, rivestono una importanza determinante al fine della risoluzione della questione controversa.
Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini.
Sotto tale aspetto, infatti, “in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini” (Cassazione del --.-.----, n. ----).
In merito, deve osservarsi che l'obbligo di sostenere pro quota le spese condominiali viene qualificato dalla dottrina come "obbligazione ambulatoria passiva propter rem", e trova espresso riconoscimento nella disposizione di cui all'art. ---- c.c. norma che prevede, in particolare, che "le spese necessarie ... per la prestazione dei servizi nell'interesse comune ... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Sul punto deve evidenziarsi che un orientamento ormai univoco e consolidato della giurisprudenza ritiene che la "convenzione" di modifica del criterio legale di ripartizione delle spese per il godimento delle cose comuni (criterio in linea di principio derogabile) debba necessariamente essere approvata all'unanimità, ossia con il consenso di tutti i condomini, ovvero debba essere contenuta in un regolamento condominiale cd. convenzionale (approvato da tutti i condomini o unilateralmente predisposto dall'originario ed unico proprietario, debitamente trascritto e richiamato nei singoli atti di acquisto dei vari appartamenti), vincolante nei confronti di tutti i partecipanti (Cass. n. -----/----; conf. Cass. n. ----/----; Cass. n. ---/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. -----/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. ---/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. -----/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. ----/----; Cass. n. ----/----).
Senza conoscere le previsioni del Regolamento Condominiale di cui si tratta, ante deliberazione del --.--.----, apparirebbe che con il consenso unanime dei condomini, l'assemblea abbia deliberato di modificare il criterio di ripartizione, per il primo anno dall'instaurazione del sistema della termoregolamentazione e contabilizzazione individuale, individuando una quota fissa di gestione del --% delle spese di esercizio da suddividere per millesimi ed il rimanente in base ai consumi di ciascuna unità immobiliare.
Tale delibera, siccome presa con il consenso unanime dei condomini, appare idonea a modificare anche l'eventuale previsione differente del regolamento condominiale e per modificarla occorrerà sempre una deliberazione unanime dei condomini.
A maggiore specificazione della liceità della libera, occorre riferire che le previsioni normative disciplinanti le ipotesi della termoregolazione del calore consentono una delibera assunta a maggioranza semplice dei presenti (Trib. Roma -- dicembre ----; Trib. Pavia -- gennaio ---- e Trib. -- gennaio ----).
In ragione di tanto, appare evidente la legittimità della decisione assembleare anche se occorrerebbe verificare le previsioni della medesima con riferimento alle possibilità di rivedere le modalità di ripartizione dopo il primo anno.
Quanto alle delibere successive di approvazione consuntivo appare evidente che avrebbero dovuto essere impugnate nel termine di -- giorni.
In ogni caso, è possibile ritenere che le stesse, in quanto poste in essere in applicazione del criterio di ripartizione stabilito all'unanimità e comunque conformi alle specifiche previsioni in tema di termoregolazione e contabilizzazione (D. lgs ---/----) non avrebbero potuto essere considerate annullabili.
Sotto tale aspetto, pertanto, l'approvazione del riparto consuntivo delle spese ed il decorso del tempo cristallizzano in modo definitivo la ripartizione effettuata per gli anni ---- e ----, anche se a posteriori la stessa risulta iniqua.
A mio modo di vedere l'unico modo per procedere ad una revisione della ripartizione già effettuata sarebbe quello di far convocare un'assemblea apposita affinchè sia la stessa assemblea a decidere di ripartire le spese già approvate in maniera diversa.
Invero, solo la stessa assemblea potrebbe legittimamente modificare il consuntivo degli anni precedenti sulla scorta delle anomalie evidenziate alla ripartizione effettuata soprattutto sulla scorta della relazione del tecnico abilitato che ha evidenziato tutti calcoli del fabbisogno di energia termica utile ad ogni singola unità immobiliare e che ha costituito il valore millesimale (comprendente le spese di gestione del servizio di riscaldamento, le spese di manutenzione e conduzione, le spese relative alla dispersione dell'energia totale consumata) di ciascun immobile.
Naturalmente, per puro spirito di giustizia, stante l'evidenza che l'erronea valutazione dei dati inerenti l'attribuzione individuale delle quote di riscaldamento ed acqua e di quelle relative alla dispersione, ha influenzato tutte le ripartizioni precedenti, l'assemblea potrebbe modificare i consuntivi approvati.
Resta inteso che, la possibilità di mettere all'ordine del giorno un argomento del genere dovrebbe essere sostenuta anche e soprattutto dall'amministratore e dai consiglieri che erano a conoscenza dell'iniqua ripartizione delle spese dell'acqua e nulla hanno fatto per riportare ad equità la suddivisione delle stesse.
Proprio la prova di tale conoscenza potrebbe e dovrebbe indurli ad assecondare la sua richiesta di proporre alla valutazione dell'assemblea la modifica della ripartizione delle spese per gli anni di cui si tratta.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

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