Sono proprietario di un locale commerciale concesso in locazione per uso ristorante-pizzeria.Nel mes...

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Quesito risolto:
Sono proprietario di un locale commerciale concesso in locazione per uso ristorante-pizzeria.Nel mese di ---- sono stato convocato dall'assemblea condominiale per discutere ---- alcuni punti , tra cui mi si chiedeva la messa a norma della canna fumaria realizzata in muratura (anno ----) con l'installazione di un abbattitore di fumi in quanto alcuni condomini avrebbero lamentato i fumi e gli odori derivanti dall'attività di ristorante che impediscono l'utilizzo di una terrazza e l'apertura delle finestre posti ai piano attico. Il forno che produceva la fuliggine era a legna, quindi il conduttore per evitare la fuliggine ha istallato un forno con alimentazione a metano, per risolvere l'inconveniente, pero' il condomino dell'ultimo piano dello stabile continua a lamentarsi degli odori e dei fumi, chiedendo l'installazione immediata di un abbattitore di fumi, altrimenti si rivolgerà ad un autorità competente (ASL) per la chiusura dell'attivita' . Sia la canna fumaria del forno che la canna degli odori sporgono dal tetto ad un altezza ---- circa -,--. La domanda e' la seguente.Esiste una norma dove impone obbligatoriamente l'installazione di un abbattitore di fumi e se' si e' a carico del locatore o del conduttore?? Grazie
Inviato: 780 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 10/07/2015

expert
Il Professionista ha risposto: 777 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
La disciplina generale delle locazioni di immobili prevede l'imputazione a carico dell'inquilino delle spese di gestione e manutenzione ordinaria dell'immobile locato mentre l'attribuzione in capo al proprietario/locatore delle spese di manutenzione straordinaria.
Secondo le previsioni del codice civile (art. ----), infatti, il locatore proprietario deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in buono stato conservativo secondo l'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all'inquilino durante la locazione.
Pur trovando più compiuta esplicazione in altre, successive, norme, già il dettato del predetto articolo codicistico, sancisce a carico del locatore l'obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie a mantenere il buono stato di manutenzione idoneo a garantire l'uso convenuto tra le parti.
Restano escluse, peraltro, per espressa previsione del successivo articolo ---- c.c. le riparazioni di piccola manutenzione e, se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione che sono, invece, a carico del conduttore.
Innanzitutto occorre specificare che per riparazioni di piccola manutenzione, l'art. ---- c.c., definisce quelle dipendenti, non da vetustà o caso fortuito, ma da deterioramento prodotto dall'utilizzo.
Come specificato dall'espresso richiamo, la norma citata va coordinata con l'art. ---- c.c. di cui non costituisce una ripetizione e limita il dovere del locatore di mantenere la cosa in buono stato confermando l'esistenza di una serie di interventi a carico del conduttore che vengono individuati in quelli dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso.
Tali interventi restano a carico del conduttore, salva la prova che dipendano da vetustà, spettando, invece, al locatore al dimostrazione dell'uso anomalo da parte del conduttore stesso.
Non competono al conduttore le riparazioni, seppure ---- piccola manutenzione, che riguardano gli impianti (condominiali) interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell'acqua incassate nei muri).
In ogni caso, le disposizioni di cui all'art. ---- c.c. sono suscettibili di essere derogate pattiziamente dalle parti (cfr altresì Cass. n. ----/----), con la possibilità, pertanto, di imporre al conduttore sia la manutenzione ordinaria che straordinaria.
Questo un breve quadro della disciplina applicabile al caso ---- specie che ci consente di valutare i quesiti proposti con la richiesta di parere.
Le indicazioni generiche dettate dalla disciplina citata forniscono delle previsioni di massima sulla suddivisione delle spese che, poi, possono essere specificate dalla contrattazione individuale riposta nel contratto di locazione.
Invero, le parti per quel che riguarda le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni per l'esercizio dell'attività nel locale oggetto di affitto possono prevedere disposizioni particolari che esulano anche dalle citate previsioni normative. Occorrerà, pertanto, verificare quanto previsto dal contratto in essere tra le parti.
In assenza di alcuna specificazione è possibile rifarsi alle previsioni legislative citate in precedenza ovvero che le riparazioni di piccola manutenzione (quelle dipendenti, non da vetustà o caso fortuito, ma da deterioramento prodotto dall'utilizzo) e, se si tratta di cose mobili, quelle di conservazione sono a carico del conduttore.
Sotto tale aspetto, peraltro, occorre dire che nel caso di molestie determinate da attività svolte in un immobile concesso in locazione, risulta responsabile il conduttore in quanto possiede il godimento e l'uso della cosa locata.
Pertanto, sarà il conduttore a dover adeguare la propria attività e le strumentazioni necessarie a tale esercizio senza che per ciò possa essere individuato come responsabile il locatore.
Chiarita tale problematica inerente l'imputazione delle eventuali spese da sostenere passiamo a verificare il caso concreto.
Parrebbe di capire che le lamentele del condominio ineriscano ad immissioni di fumi ed odori che non si manterrebbero entro la soglia della normale tollerabilità e darebbero fastidio a molti condomini.
Sotto tale aspetto, occorre riferire che le autorizzazioni all'esercizio dell'attività di ristorazione possono variare da comune a comune sempre avendo come riferimento la prevenzione e la tutela della salute pubblica.
Tutela che deve essere garantita anche se ciò comporta costi economici per l'adeguamento del forno e della relativa canna alle misure ed alle previsioni ritenute idonee.
Sarà necessario, dunque, verificare presso il Comune di appartenenza e soprattutto presso la Asl di competenza tutte le previsioni da rispettare in tema di distanze dai vicini ovvero circa le normative e gli obblighi imposti in tema di esercizio della ristorazione/pizzeria con particolare riferimento anche alla tipologia di forno utilizzato che potrebbe prevedere la necessità di un abbattitore di fumi.
Invero, in questo campo le normative in materia sono attribuite ai rispettivi organi territoriali e non trovano una disciplina unica.
Occorrerà, peraltro, verificare le previsioni del regolamento condominiale che potrebbe prevedere obblighi ancora più incisivi per il condomino proprietario, soprattutto, ove sia un regolamento contrattuale.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

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