il nostro condominio ha vinto una causa per "vizi e difetti di costruzione; il giudice ha condannato...

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Quesito risolto:
il nostro condominio ha vinto una causa per "vizi e difetti di costruzione; il giudice ha condannato l'impresa costruttrice a versare una congrua somma a titolo di “risarcimento del danno", cosa ch l'impresa sta facendo con rate mnsili.
Noi condomini abbiamo non poca confusione in testa; mi spiego meglio:
a) buona parte dei condomini vorrebbe che le somme incassate venissero ripartite nella misura dei propri millesimi, per poi spendere questi denari man mano ch si faranno gli interventi di manutnzione straordinaria;
b) alcuni altri condomini invece ritengono di lasciare gli incassi come fondo cassa in mano all'amministratore da utilizzare poi man mano ch si faranno gli interventi di manutnzione straordinaria.
Il dubbio che ci sorge nel caso a) è il seguente: incassando singolarmente quessti quattrini con periodicità mensile per un anno, questi incassi possono essere considerati come reddito in aggiunta a quello che i condomini percpiscono già per lavoro, pensione od altro??
Nella soluzione di cui al caso b) il fisco come considera questi incassi??
Inviato: 446 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 28/06/2016

expert
Il Professionista ha risposto: 444 giorni fa
Analisi del quesito
In via generale si rileva che il comma - dell'articolo - del Tuir stabilisce che "i proventi conseguiti in sostituzione di redditi, anche per effetto di cessione dei relativi crediti, e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti". In questo contesto normativo, quindi, si può affermare che nel caso in cui vengano erogate delle somme a titolo di sostituzione o integrazione del reddito da lavoro, queste saranno soggette a tassazione (“lucro cessante”).
Viceversa, nel caso in cui la somma sia erogata a titolo di risarcimento del danno, intesa come mera reintegrazione patrimoniale delle perdite subite, questa non sarà tassabile (“danno emergente”).
In tal senso protende anche l'Amministrazione finanziaria (Risoluzione n.---/E/----), secondo la quale in tema di risarcimento danni o indennizzi percepiti da un soggetto vanno assoggettate a tassazione le somme corrisposte per integrare o sostituire la mancata percezione di redditi di lavoro, ovvero il mancato guadagno.
Diversamente, laddove il risarcimento erogato indennizzi il percettore delle spese sostenute e abbia, quindi, la mera funzione di reintegrazione patrimoniale, secondo l'Amministrazione finanziaria tale somma non sarà soggetta a tassazione; prevale, infatti, la funzione reintegrativa del danno subito dal soggetto leso, mancando una qualsiasi finalità sostitutiva o integrativa di eventuali trattamenti retributivi. In tal caso la non tassabilità delle somme incassate presupporrà la presenza di una prova tangibile e documentale circa l'effettiva presenza di un danno emergente quale, ad esempio, la presenza di fatture, ricevute e documenti che ne attestino e ne quantifichino la portata. E' pur vero, tuttavia, che in alcuni casi si potrebbe rilevare un “danno emergente” anche senza una rilevante presenza di prove documentali: si pensi al risarcimento del danno alla professionalità e all'immagine patito da un lavoratore e derivante da un demansionamento operato dal datore di lavoro (in tal senso Cassazione, sezione tributaria, sentenza n. -----/----).
In senso conforme si cita anche la Risoluzione n. ---/E del - dicembre ---- e la Risoluzione n. ---/E del -- aprile ----. In tali documenti di prassi l'Amministrazione ha ribadito che, ai sensi del su citato articolo -, comma -, del DPR n. ---/----, i proventi conseguiti in sostituzione dei redditi e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. In applicazione di tale disposizione, devono, quindi, essere ricondotte a tassazione le indennità corrisposte a titolo risarcitorio, semprechè le stesse abbiano una funzione sostitutiva o integrativa del reddito del percipiente; sono in sostanza imponibili le somme corrisposte al fine di sostituire mancati guadagni (lucro cessante) sia presenti che futuri del soggetto che le percepisce. Al contrario non assumono rilevanza reddituale le indennità risarcitorie erogate al fine di reintegrare il patrimonio del soggetto, ovvero al fine di risarcire la perdita economica subita dal patrimonio (danno emergente).

Alla luce di quanto sopra esposto, con riferimento ai quesiti posti, si precisa quanto segue:
-) Nel caso in esame il risarcimento disposto con sentenza dal Tribunale ha senza dubbio natura di ristoro della perdita economica subita dal condominio in conseguenza di difetti di costruzione dello stabile; in altri termini siamo in presenza di risarcimento di danno patrimoniale;
-) Conseguentemente tale risarcimento, a termini di legge, non è soggetto a tassazione;
-) Dalla lettura della sentenza emerge che i danni subiti dallo stabile hanno coinvolto essenzialmente le parti comuni ed in via conseguente ed accessoria le parti esclusive delle singole unita immobiliari; pertanto, secondo i giudici, legittimato ad agire in giudizio, ed a ricevere il risarcimento, è il condominio nel suo complesso nella persona dell'amministratore. Quindi gli incassi da risarcimento devono, si sottolinea devono, essere accreditati al fondo cassa in mano all'amministratore da utilizzare poi man mano che si faranno gli interventi di manutenzione straordinaria. In altri termini tali somme non sono di pertinenza dei singoli condomini;
-) In conclusione gli incassi percepiti dal condominio — trattandosi, si ripete, di risarcimento di danno patrimoniale - non rappresentano reddito imponibile fiscalmente e quindi non sono tassati né in capo al condominio né in capo ai singoli condomini.

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