Il nostro Condominio ha indetto una Assemblea Straordinaria prevedendo la possibilità di destinare p...

Il Professionista ha risposto: 2600 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Tra i tanti generi di parcheggio (posto auto, box, garage, autorimessa) i posti macchina di uso promiscuo, in quanto non assegnati, su area comune, sono di proprietà comune di tutti i condomini.
In primis occorre verificare se vi è un diritto di parcheggio delle auto in cortile.
La funzione dei cortili, ai sensi dell'art. ---- c.c., è quella di dare luce, area ed accesso all'edificio condominiale e non quello di alloggiare i posti auto. Pertanto, la sosta delle auto nel cortile comune dovrà essere disciplinata dal regolamento di condominio ovvero con deliberazione assembleare presa a maggioranza.
Il diritto di parcheggio in cortile, se non è vietato dal regolamento, potrebbe comunque sussistere invocando l'art. ---- ---- codice che prevede la possibilità per ciascuno di usare le parti comuni. Limite interno di tale norma è quello di non impedire agli altri condomini lo stesso uso e, comunque, non creare loro danni, o alterare la destinazione comune della cosa.
Ciascun condomino, quindi, può servirsi della cosa comune, indipendentemente dall'entità dei millesimi posseduti, perché il godimento della stessa spetta a ciascun condomino in modo “paritario”.
Non vi sono, comunque, norme che stabiliscano i criteri per la suddivisione dell'area destinata a parcheggio, ma si applicano le norme generali sul condominio e, ove compatibili, quelle sulla comunione.
La Cassazione ha chiarito che nel caso di uso promiscuo, l'eventuale assegnazione ---- posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta ---- posto non può seguire il criterio ---- valore degli appartamenti, favorendo i condomini con millesimi più alti.
Ciò tanto in ragione ---- fatto che la nozione di pari uso ---- bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente.
Non essendo i posti auto equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, non può non rispettare l'art. ---- c.c., il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, da un punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri; il criterio prescelto dall'assemblea, traducendosi in una assegnazione di posti a tempo indeterminato, perpetua nel tempo la illegittima compressione ---- pari uso dei condomini svantaggiati dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo (Cass. Civ., n. -----/--).
La delibera assembleare che disponga di adibire a parcheggio un cortile comune non avente fin dall'origine tale destinazione, secondo l'orientamento espresso dalla giurisprudenza, non richiede l'unanimità dei consensi, ma può essere adottata a maggioranza (Cass. Civ. n. -----/-- e n. -----/--).
Altresì, si ritiene che possa essere approvata a maggioranza la disciplina d'uso degli spazi adibiti a parcheggio ove gli stessi non siano sufficienti per tutti i condomini, adottando un sistema di turni temporali oppure l'uso indiretto della cosa comune - ad esempio affittando il parcheggio (Cass. Civ. n. ----/---- e n. -----/----).
La normativa che scaturisce dalla riforma ---- condominio (legge n. ---/----), ha inserito l'art. ----ter c.c. che introduce una nuova disciplina per le modificazioni delle destinazioni d'uso delle zone comuni statuendo particolari maggioranze per l'approvazione della delibera assembleare (numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti ---- valore dell'edificio), ma anche attività propedeutiche alla stessa deliberazione tali da rimarcare ai condomini l'importanza della decisione (affissione dell'avviso di convocazione per non meno di trenta giorni consecutivi, in uno spazio condominiale ove lo stesso sia più facilmente visibile e trasmissione ai condomini tramite lettera raccomandata o mezzi equipollenti, da ricevere almeno venti giorni prima dell'assemblea, ovvero, la specifica indicazione delle parti comuni oggetto di modificazione e la nuova destinazione d'uso).
Questo un breve quadro della normativa che ci consente di rispondere ai quesiti formulati con la richiesta di parere, alla luce dei fatti conosciuti.
In particolare non è dato conoscere se vi sia un regolamento condominiale contrattuale che stabilisca una specifica destinazione ---- cortile ovvero non lo faccia atteso che una previsione di tal genere comporterebbe la necessità di procedere con l'unanimità dei consensi.
Ove non vi sia un regolamento condominiale contrattuale o non sia determinata nello stesso la destinazione ---- cortile occorrerà valutare una serie di circostanze che possono incidere sulla soluzione della controversia.
Parrebbe, infatti, potersi dire che con l'introduzione dell'art. ----ter c.c. non sia più richiesta l'unanimità per la trasformazione di un giardino in parcheggio ma basterà la maggioranza qualificata ivi prevista.
A contrario parrebbe potersi affermare che, come già previsto dalla costante giurisprudenza sul punto, “la delibera assembleare di destinazione ---- cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento ---- bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. ----, quinto comma, c.c., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni ---- regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni” (Cass. -- giugno ----, n. ----).
Fatte queste debite premesse occorre rilevare che nel caso di specie la questione sembrerebbe inerire un evidente restringimento ---- diritto dei singoli partecipanti alla comunione sulle parti comuni.
Invero, ove la delibera abbia ad oggetto l'attribuzione dei posti auto nel cortile condominiale ai condomini non possessori dei box auto sarebbe perpetrato un danno per tali condomini atteso che questi ultimi verrebbero privati ---- diritto a partecipare ex art. ---- c.c. al godimento ---- bene comune.
Riterrei, pertanto, che una delibera assembleare che abbia la volontà di decidere una compulsione ---- diritto di alcuni condomini sulle parti comuni non possa che essere approvata con consenso unanime dei condomini.
Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza ---- titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un'area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l'uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all'onere della forma scritta ad substantiam (Cass. Civ. n. -----/----).
Diversa, invece, è la clausola contenuta in un regolamento che stabilisca un godimento ternario dell'uso a parcheggio di spazi obiettivamente insufficienti a soddisfare le esigenze di tutti i condomini.
Si richiama in questo senso le sentenze già citate in precedenza che ritengono legittima l'approvazione a maggioranza della disciplina d'uso degli spazi adibiti a parcheggio ove gli stessi non siano sufficienti per tutti i condomini, adottando un sistema di turni temporali oppure l'uso indiretto della cosa comune - ad esempio affittando il parcheggio (Cass. Civ. n. ----/---- e n. -----/----).
Ove, pertanto, si voglia favorire i condomini non in possesso ---- box si potrà prevedere un affitto dei posti auto.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e per quant'altro.

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