ho chiesto più volte verbalmente e con lettera A.R, E Fax i verbali delle riunioni dal ---- al ---...

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Quesito risolto:
ho chiesto più volte verbalmente e con lettera A.R, E Fax i verbali delle riunioni dal ---- al ----; ma l'amministratore , in prorocatio da - anni,nell'ultima riunione andata a vuoto in presenza di un condomino,suo amico e forse pure parente, e di un'altra condomina che per paura o per opportunismo non vuole parlare nelle riunioni; chiaramente l'amministratore mi ha detto che le mie lettere le cestina e tante altre cattiverie.Dopo averlo lasciato parlare e sfogare ho preso un foglio e stavo mostrandolo alla signora anzi descritta:improvvisamente l'amministratore si alzo di scatto e dicendo "come si permette" mi l'evò il foglio dalle mani; alc hè la signora ,che in un primo momento stava cercando di ascoltarmi mi disse lasci stare, un po impaurita: il sottoscritto reagì restando seduto ma sbattendo il pugno sul tavolo alchè l'amministratore prese il telefono facendo finta di volere chiamare le forze dell'odine ed io con voce alterata lo incitavo a farlo e quando egli posò il telefono, io presi il mio per fare quello che non ha fatto egli ma non l'ho fatto. quello che io vorrei sapere e posso chiedere la revoca dell'amministratore per il fatto che si rifiuta di consegnarmi i verbali redatti nelle riunioni dal ---- al ----;
Inviato: 1010 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 07/10/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 1009 giorni fa
Gentile Cliente,
faccio seguito alla sua richiesta di consulenza ed alla documentazione inviatami per renderle il parere di seguito riportato.
Come mi riferisce, avrebbe più volte chiesto, con modalità diverse (verbalmente, con lettera A.R, Fax) i verbali delle riunioni dell'assemblea condominiale dal ---- al ----, senza che l'amministratore , in regime di prorogatio da - anni, gliene rendesse copia.
In particolare, poi, nel corso dell'ultima riunione l'amministratore le avrebbe detto apertamente, alla presenza di altri condomini, che le sue lettere erano state tutte cestinate, ciò oltre ad altre offese gratuite. Dopo averlo lasciato sfogare, mi riferisce che Lei avrebbe preso un foglio per esibirlo agli altri presenti, ma l'amministratore, con fare violento, glielo avrebbe impedito, facendo peraltro finta di chiamare le forze dell'odine.
A fronte di tali episodi mi chiede se sia possibile chiedere la revoca dell'amministratore; ciò in considerazione del rifiuto di consegnarle i verbali redatti nelle riunioni dal ---- al ----.
Al fine di rispondere al parere occorre passare in rassegna l'art. ---- c.c., rubricato “nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”, secondo cui “l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.
Ed ancora “la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo ----, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero -) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
-) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
-) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
-) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
-) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
-) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
-) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
-) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo ---- , numeri -), -) e -);
-) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”.
Pertanto, la revoca dell'amministratore può essere disposta, su ricorso di un condomino, dal tribunale unicamente nei casi di:
a) mancata comunicazione all'assemblea dei condomini della notifica di una citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni ( art. ----, -° e -° co.);
b) omesso rendiconto della sua gestione per due anni;
c) fondati sospetti di gravi irregolarità. Il tribunale decide in camera di consiglio, con decreto motivato e sentito l'amministratore. Sia l'amministratore che il condomino possono proporre reclamo contro il provvedimento del tribunale, entro dieci giorni dalla notificazione, alla Corte d'Appello, che deciderà sempre in camera di consiglio ( art. -- disp. att.).
La dottrina prevalente ritiene che l'iniziativa del singolo condomino possa attuarsi indipendentemente dalla circostanza che l'assemblea si sia preventivamente pronunciata contro la revoca o abbia omesso di pronunciarsi sulla richiesta avanzata dal condomino; il tribunale non è vincolato dall'eventuale contraria deliberazione dell'assemblea e potrà revocare l'amministratore qualora ricorrano e siano state provate quelle specifiche circostanze indicate dalla legge. L'autorità giudiziaria, accogliendo il reclamo, si limita a pronunciare la revoca dell'amministratore; per procedere alla sua sostituzione sarà necessaria una deliberazione dell'assemblea.
Dalla casistica giurisprudenziale emerge che le maggiori occasioni di contenzioso sono sorte in riferimento all'interpretazione e valutazione del terzo motivo di ricorso segnalato, cioè la sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità; al riguardo, i margini di discrezionalità del giudice sono ampi e non comparabili con le altre due specifiche e chiaramente individuate fattispecie.
In linea generale si è detto che:
- una grave irregolarità che non si traduca in un immediato danno o pericolo di danno per il condominio non è idonea a provocare la revoca dell'amministratore, potendo sempre l'assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso (T. Napoli --.--.----);
- che l'ipotesi ricorre quando gravi comportamenti dell'amministratore facciano venir meno il necessario rapporto di fiducia che lo deve legare ai condomini, situazione che «è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti» ( T. Modena --.-.----);
- che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l'unico limite della gravità (A. Genova -.--.----);
- che la revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità, avente funzione sussidiaria rispetto alla competenza dell'assemblea ad esaminare la questione, deve fondarsi su elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio (T. Napoli --.--.----);
- che la fattispecie non si può ravvisare ogni qualvolta l'assemblea condominiale abbia adottato deliberazioni nulle o annullabili e l'amministratore si sia limitato a darvi esecuzione, perché in tale ipotesi il condomino che si ritiene leso ha il più agevole e corretto rimedio dell'impugnazione della delibera (T. Firenze --.-.----.
In dettaglio ed a titolo puramente esemplificativo, è stata esclusa la sussistenza di una grave irregolarità in C. ----/----; A. Genova -.-.----; T. Milano -.-.----; T. S. M. Capua Vetere --.-.----; T. Foggia --.-.----. È stata riconosciuta da T. Milano --.-.----, in un caso in cui l'amministratore faceva affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul suo conto personale, anziché su un conto separato del condominio).
In ordine alla mancata rendicontazione per un biennio, si è precisato che tale ipotesi non ricorre qualora l'amministratore comunque rediga e presenti ai singoli condomini una relazione contabile semestrale evidenziante una ---- situazione contabile (T. Foggia --.-.----; contra: A. Bari --.-.----, secondo cui l'amministratore è tenuto a rendere in sede assembleare il conto della gestione e non semplicemente attraverso una semplice informativa semestrale inviata ai condomini).
Su tale argomento è intervenuta anche la L. n. --- del ---- (in vigore dal --.-.----). Le principali novità concernono:
a) la nomina dell'amministratore: la stessa diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo vigente); il ricorso al giudice, in caso di mancata nomina, può essere proposto, oltre che da un condomino, anche dall'amministratore dimissionario. Inoltre, è stata introdotta la possibilità di subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato; in tal caso, è altresì previsto che l'amministratore sia tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari. È invece stata espunta, in sede di esame alla Camera, la disposizione secondo cui i massimali della polizza di assicurazione non avrebbero potuto essere inferiori all'ammontare dell'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato dall'assemblea;
b) l'introduzione, in capo all'amministratore, di una serie di specifici obblighi da assolvere, ovvero, fra i più importanti:
- l'obbligo di comunicazione dei dati anagrafici, professionali e fiscali, l'obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, l'affissione nel condominio del proprio nome, recapito e numero telefonico, al fine di una maggiore trasparenza per il controllo del suo operato da parte dei condomini;
- l'obbligo di aprire un conto corrente bancario o postale, a nome del condominio, sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso;
- l'obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento, per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l'espressa dispensa ottenuta dall'assemblea;
- l'obbligo, all'atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso;
c) l'ampliamento e la tipizzazione dei gravi motivi alla base della revoca dell'incarico, fra cui, in particolare:
- l'omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente la norma prevede il termine dei due anni);
- la mancata apertura del conto del condominio;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini;
- l'inerzia nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
Per mera completezza segnalo che, in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Rimango a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Cordiali saluti.
Avv. ---- Gubello e avv. Massimo Lazzari.

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