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Se alla vendita di un posto auto scoperto in area condominiale fa seguito il divieto di parcheggio non vi è evizione

Qualora alla vendita di un posto auto scoperto in area condominiale faccia seguito il divieto di parcheggio, in forza di preesistente previsione del regolamento condominiale fatta valere da condomini dissenzienti con azione proposta prima della stipula del rogito, non si ha evizione, ma ipotesi di responsabilità ex art 1489 cod. civ.. Per aversi evizione è invece necessario che il compratore sia privato totalmente o parzialmente dell'oggetto venduto. (Cass., Sez. II Civ., sentenza n. 24055 del 25 settembre 2008)




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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente

Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere

Dott. ODDO Massimo - Consigliere

Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MA. BA. GI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA VITTORIO VENETO 108, presso lo studio dell'avvocato ROSSANO CLAUDIO (St PESCATORE), difeso dall'avvocato GRILLO BRANCATI BRUNO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

D'. NI.;

- intimato -

e sul 2 ricorso n 09063/04 proposto da:

D'. NI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA PLINIO 44, presso lo studio LICCARDO LANDOLFI & ASSOCIATI, difeso dall'avvocato LANDOLFI ROBERTO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

MA. BA. GI.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 99/03 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 14/01/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/04/08 dal Consigliere Dott. D'ASCOLA Pasquale;

udito l'Avvocato FORTINO Giuseppe con delega depositata in udienza dell'Avvocato LANDOLFI Roberto, difensore del resistente che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: accoglimento 1 motivo ricorso principale; rigetto degli altri anche del ricorso incidentale; cassazione con rinvio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Preliminarmente occorre disporre la riunione del ricorso principale e di quello incidentale, rivolti avverso la medesima sentenza.

1) BA. MA. Gi. l'il ottobre 1989 acquistava in Napoli un appartamento "con accessorio il posto macchina scoperto nell'area condominiale come identificato nel regolamento di condominio, non allegato all'atto, ma depositato in copia presso il notaio Salvo con verbale del 2 gennaio 1964". Successivamente apprendeva che una norma regolamentare prevedeva il divieto di parcheggio nel cortile e che la delibera condominiale modificativa di tale norma, adottata nel 1987, era stata annullata con sentenza della Corte di Cassazione n. 854/97. Agiva quindi giudizialmente nei confronti del venditore, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. D'.Ni. resisteva allegando tra l'altro che l'acquirente, prima della stipula dell'atto pubblico, aveva avuto conoscenza della delibera. La domanda veniva respinta dal tribunale di Napoli. La Corte d'appello partenopea rigettava tanto il gravame proposto dall'attore, quanto l'impugnazione incidentale del venditore. I giudici di secondo grado confermavano che la pretesa del Ma. di far valere la garanzia per evizione di cui all'articolo 1484 c.c., era infondata, non avendo egli acquistato la proprieta' di un posto macchina "tisicamente individuato", ma "al piu' l'uso di esso, peraltro non esclusivo, ma promiscuo". Rilevavano poi che nell'atto di gravame soltanto in via subordinata era stata proposta domanda ex articolo 1489 c.c., che dichiaravano inammissibile, su eccezione del convenuto, perche' introdotta in violazione del divieto posto dall'articolo 345 c.p.c., L'appello incidentale, che lamentava violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, per avere il primo giudice discettato sull'applicabilita' delle garanzie previste dall'articolo 1489 c.c., veniva disatteso rilevando che il tribunale non aveva emesso "alcuna pronuncia positiva" sul punto.

L'acquirente si affida ora a due motivi di ricorso per cassazione. D'. resiste con controricorso e propone ricorso incidentale. E' stata depositata memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Con il primo motivo l'attore denuncia la violazione degli articoli 1483 e 1484 c.c., e vizio di motivazione della sentenza impugnata, assumendo che la fattispecie integra "evizione del diritto all'uso esclusivo sul singolo spazio del cortile comune adibito a parcheggio", conseguente al diritto di comunione fatto valere dai condomini dissenzienti sui posti macchina.

La tesi non ha pregio. La Corte d'appello ha correttamente rilevato che oggetto della lite condominiale non e' stato un bene fisicamente individuato, la cui sottrazione all'attore possa essere qualificata come fatto evizionale: il Ma. e' infatti rimasto comproprietario dell'area (cortile comune) che era stata oggetto della vendita. Ha soltanto perso, a seguito della sentenza sfavorevole che ha annullato la delibera condominiale, la facolta' di uso di una parte dell'area comune come parcheggio di veicoli. La descrizione contenuta nell'atto e riferita dalle parti, pur inizialmente indicando l'oggetto della vendita come un bene singolo, non lasciava dubbi sulla proprieta' condominiale della cosa, perche' essa era descritta come "il posto macchina scoperto nell'area condominiale come identificato nel regolamento di condominio". Dunque la privazione sopraggiunta non si riferisce al bene, ma a una delle possibilita' di uso dello stesso, rimasto in proprieta' dell'acquirente secondo le quote millesimali condominiali acquisite. 2.1) Per aversi evizione e' invece necessario che il compratore sia privato totalmente o parzialmente dell'oggetto venduto. Proprio l'articolo 1484, relativo alla evizione parziale, fa comprendere la differenza tra le discipline invocate dal ricorrente e la fattispecie qui realizzatasi, che non incide sotto l'aspetto quantitativo sulla consistenza dell'oggetto trasferito. Puo' darsi, osserva la dottrina, che si parli di evizione parziale anche nel caso di perdita di un diritto accessorio al diritto trasferito, del quale fosse stata presupposta l'esistenza nel contratto. L'esempio classico e' quello di una servitu' attiva che acceda al bene compravenduto. La evizione del diritto di servitu', esplicatesi sul fondo servente e non su quello oggetto della vendita, e' pero' ben distinguibile dall'emergere di oneri o diritti reali o personali che ineriscono la cosa trasferita e ne diminuiscono il libero godimento, fattispecie descritta dall'articolo 1489 c.c., e che si osserva nel caso in esame, come gia' il tribunale aveva avuto modo di osservare.

E' ben chiaro che la disposizione da ultimo citata si esprime (ambiguamente secondo certa dottrina) su un crinale sottile tra evizione e vizi (non a caso la dottrina parla di "evizione limitativa" a proposito dell'articolo 1489), complicando la possibilita' di rendere unitaria la teoria della garanzia nella vendita. Tuttavia quel che si osserva nell'evizione e' la violazione dell'impegno traslativo (secondo una controversa formula dottrinale), sotto forma di mancata realizzazione o rimozione del trasferimento, che fa perdere al diritto trasferito le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre laddove si osservino limitazioni di godimento o oneri che lascino salva l'acquisizione patrimoniale, pur incidendo sul valore economico di quanto trasferito, non puo' parlarsi di evizione ai sensi degli invocati articoli 1483 e 1484 c.c.. Cio' si osserva con maggior nitore nei casi come quello in esame, in cui oggetto della vendita sia una situazione di natura reale.

2.2) Di conforto a questo approccio alla distinzione, sono: a) gli orientamenti manifestati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nella ben piu' grave ipotesi di alienazione di immobile le cui potenzialita' edificatorie siano totalmente o parzialmente compromesse (Cass. n. 1613/03; Cass. 1352/96), che e' stata ricondotta all'articolo 1489. B)

Le affermazioni sovente rese da questa Corte in tema di vendita di cosa costruita in violazione di limitazioni legali della proprieta', laddove l'applicazione della garanzia prevista dall'articolo 1489 c.c., (in luogo di quella propria del paradigma dell'evizione) e' stata ricollegata al fatto che fosse rimasta ferma la identita' strutturale della cosa (Cass. n. 6402/84; 1346/77; 3504/75). C) Il significativo precedente costituito da Cass. n. 10523/03, con il quale questa Sezione ha ritenuto, in ipotesi per molti versi apparentabile a quella odierna, che concreta la fattispecie prevista dall'articolo 1489 cod. civ., quella in cui il bene alienato si riveli inidoneo all'uso di abitazione per il quale era stato acquistato in presenza di una clausola del regolamento di condominio contrattuale, che vieti il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da cantina ad abitazione.

Questo panorama sembra solo completato dal caso qui regolato, che puo' configurare l'ipotesi di sopravvenuta mancanza nella cosa di vantaggi giuridici promessi, emersa grazie a quella lungimirante ed elastica nozione di onere accolta nell'articolo citato dal legislatore del codice, alla quale accedono anche i pesi derivanti sulla cosa dalla sua natura condominiale.

Restano per questa via disattese tutte le doglianze, riferibili al denunziato vizio di motivazione, incentrate sulla differenza tra la comproprieta' di un'area cortilizia recante il divieto assoluto di parcheggio e la titolarita' della facolta' di adibire parte della stessa area a spazio di sosta di veicoli.

3) Il secondo motivo, intitolato "violazione dell'articolo 1489 c.c., in relazione al punto della sentenza in cui il giudice di primo grado ha affermato che il rimedio di cui all'articolo 1489 c.c., non poteva essere esperito difettando nella condotta dell'istante il requisito dell'ignoranza incolpevole richiesta da tale norma", espone un profilo preliminare a quello appena riferito. Il ricorrente si duole infatti inequivocabilmente della decisione della Corte d'appello di non esaminare la sussistenza dei presupposti dell'azione ex articolo 1489 c.c., a cagione della ritenuta novita' di detta domanda in appello. Giova premettere che il ricorrente avrebbe qui dovuto indicare la violazione dell'articolo 345 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4. L'omissione non preclude alla Corte l'esame della doglianza, dovendosi ribadire che il ricorso per cassazione e' ammissibile anche se non indica gli articoli di legge che si assumono violati, purche', nel chiedere la cassazione per il motivo di violazione di norma di diritto o per nullita' della sentenza o del procedimento, il ricorrente indichi per quale aspetto la decisione sul punto e' in contrasto con una norma di legge ed avrebbe percio' potuto essere diversa, spettando poi alla Corte di verificare la conformita' della decisione della questione alla norma che avrebbe dovuto essere applicata (cfr Cass. 9652/01; 12107/03; 6366/03). Ed ancora che l'indicazione, ai sensi dell'articolo 366 c.p.c., n. 4, delle norme che si assumono violate non si pone come requisito autonomo ed imprescindibile ai fini dell'ammissibilita' del ricorso per cassazione, ma come elemento richiesto al fine di chiarire il contenuto delle censure formulate e di identificare i limiti della impugnazione, sicche'" la mancata od erronea indicazione delle disposizioni di legge non comporta l'inammissibilita' del gravame ove gli argomenti addotti dal ricorrente, valutati nel loro complesso, consentano di individuare le norme o i principi di diritto che si assumono violati e rendano possibile la delimitazione del "quid disputandum" (Cass. 12929/07; 7886/94). Nel motivo in esame inequivocabile e' l'individuazione delle ragioni giuridiche addotte per sostenere la violazione denunciata nel corpo della censura, poiche' e' stata chiarissimamente negata la novita' della domanda, esponendo diffusamente come invece il giudice si trovasse di fronte ad una questione attinente la qualificazione giuridica della domanda, esplicitata in grado d'appello in via subordinata (pag. 8 dell'atto di appello).

3.1.) Il motivo, per la parte che concerne questo primo profilo, e' fondato. Occorre infatti dare continuita' all'orientamento di questa sezione secondo il quale "non costituisce domanda nuova, ai sensi dell'articolo 345 c.p.c., la specificazione della domanda effettuata dalla parte con l'attribuzione, in appello, di un diverso "nomen iuris", basata sui medesimi fatti dedotti in primo grado, essendo rimesso al giudice di merito, anche in appello se investito dal gravame, il potere-dovere di qualificazione delle richieste delle parti con l'unico limite che resti invariato il bene della vita domandato" (Cass. 4 ottobre 2004 n. 19812). Detto principio, espresso in fattispecie di domanda di risoluzione di contratto preliminare di compravendita, ricollegata dall'attore in appello anche all'articolo 1489 c.c., laddove nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado vi era stato diverso riferimento, ha condotto questa sezione, in quel caso, a ritenere che, pur non essendo stato espressamente richiamato nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado l'articolo 1489 c.c., ben poteva il giudice d'appello ritenere compresa anche la garanzia per oneri reali, senza che operasse il divieto di cui all'articolo 345 c.p.c..

Altrettanto vale nel caso odierno, in cui parte attrice, indicato il fatto costitutivo qui riassunto in narrativa, ha domandato, sia per l'ipotesi di garanzia per evizione parziale (articolo 1484 c.c.), sia per l'ipotesi ex articolo 1489 c.c., il risarcimento del danno, come consentito dall'una e dall'altra disposizione (Cass. 16053/02; 2498/86). Ne' rileva che sia stata in citazione indicata la sola ipotesi di garanzia ex articolo 1484 c.c., come sottolinea parte controricorrente nel ricorso incidentale. La errata qualificazione della parte non impedisce infatti al giudice di primo grado o di appello di rendere la pronuncia richiesta in base ad una qualificazione giuridica dei fatti ed, in genere, all'applicazione di una norma giuridica, diversa da quella invocata dall'istante, salvo il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene della vita diverso da quello richiesto, oppure di emettere qualsiasi pronuncia che non si fondi sui fatti ritualmente dedotti o, comunque, acquisiti al processo (cfr Cass. 11039/06). Pertanto il ricorso incidentale erroneamente censura la sentenza d'appello che avrebbe, ad avviso del D'., erroneamente seguito il tribunale nel ritenere applicabile alla specie l'articolo 1489 c.c..

La sentenza d'appello e' invece viziata proprio nella parte in cui, senza neanche essersi interrogata circa la possibilita' di qualificare diversamente i fatti esposti dall'appellante, ha in poche parole dichiarato l'inammissibilita' della domanda subordinata.

Il giudice di rinvio dovra' conseguentemente esaminare se nella specie sussistano tutti i presupposti per riconoscere al ricorrente la tutela invocata ex articolo 1489 c.c., restando cosi' assorbito il primo profilo del secondo motivo di ricorso.

Segue da quanto esposto l'accoglimento del secondo motivo di ricorso e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra Sezione della Corte d'appello di Napoli, che pronuncera' anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte:

Riunisce i ricorsi. Rigetta il primo motivo del ricorso principale. Accoglie il secondo. Assorbito l'incidentale. Cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli.

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