Come recuperare i contributi dai condomini morosi - Il decreto ingiuntivo

Modalità di recupero dei crediti condominiali.

L'Amministratore di condominio può ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino che si sia reso moroso rispetto al pagamento delle spese condominiali. L'art. 63 delle disposizione di attuazione del c.c. prevede espressamente tale facoltà per la riscossione dei contributi dei condomini, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Il decreto ingiuntivo è uno speciale provvedimento di condanna a pagare una somma liquida di denaro o a dare una quantità determinata di cose fungibili o una cosa mobile determinata (art. 633 c.p.c.).

A tale provvedimento si giunge non attraverso un processo, ma attraverso un procedimento, cioè senza che sia istituito il contraddittorio con il debitore. Il giudice, adito dal creditore con ricorso, verifica l'esistenza dei presupposti ora menzionati. Se non riscontra gli estremi, il giudice respinge la domanda; se, invece li riscontra, emette il decreto ingiuntivo a carico del debitore; tale decreto può esaurire l'intervento del giudice, svolgere efficacia e passare in giudicato: ciò si verifica se il destinatario dell'ingiunzione non propone, entro un breve termine decorrente dalal notifica del decreto, tempestiva opposizione.

Il potere dell'amministratore del condominio di ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo contro i singoli condomini, riconosciutogli dall'art. 63 att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, si riferisce non soltanto ai contributi per spese ordinarie, ma anche a quelli relativi a spese straordinarie; la norma, infatti, non distingue tra gli uni e gli altri, limitandosi a porre come unica condizione che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli partecipanti al condominio sia stata già approvata dall'assemblea.

Per la Cassazione l'amministratore può chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condoni non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di immediata esecuzione nonostante opposizione.

Costituisce prova scritta idonea ad ottenere decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali, il verbale dell'assemblea che approva il rendiconto, perché la relativa delibera vincola anche gli assenti ed i dissenzienti finché non venga dichiarata nulla o annullata dal giudice dell'impugnazione.

Nel caso in cui il debitore faccia opposizione a decreto ingiuntivo, si apre un autonomo giudizio di cognizione che si svolge secondo le norme del procedimento ordinario con la conseguenza che il giudice è investito del potere-dovere di staturire nel merito della pretesa fatta valere dal condomino.

 

La fase della riscossione

La legge 220/2012 ha modificato l'art.63 delle disposizoni di attuazione come appresso.

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto"

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

La giurisprudenza della Cassazione, a Sezioni Unite, aveva però da tempo sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva. La riforma del condominio ha reintrodotto il principio della solidarietà, in  virtù del quale il creditore può agire nei confronti del singolo condomino per l'intero, anche se entro limiti alla sua applicazione.
Emerge con tutta chiarezza che il nuovo art. 63 disp. att. c.c.  ha  disciplinato una particolare fattispecie, sancendo che, in caso di escussione negativa nei confronti di singoli condomini morosi, sia possibile agire anche nei confronti di quelli virtuosi, ma lasciando inalterati i generali criteri di parziarietà nella esigibilità del credito vantato. Più chiaramente il creditore deve procedere come appresso: chiedere i pagamenti pro quota ai singoli condomini e, in caso di esito negativo della esecuzione, procedere contro gli altri condomini anche se gli stessi hanno pagato.

In definitiva, l'applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:

-1) qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata;

-2) qualora l'escussione abbia esito negativo, il creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno;

-3) qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

 

INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 459 UTENTI