Le spese di condominio

Le spese di condominio, come stabilito per la comunione (artt. 1101 e 1104 c.c.), devono essere ripartite tra i condomini unicamente in proporzione alle rispettive quote.

Il sistema di partecipazione alle spese previsto per il condominio è più articolato e complesso di quanto non sia per la comunione. L'articolo 1123 c.c., dopo aver delineato al primo comma un criterio analogo a quello della comunione (le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione), dà rilievo, nel secondo comma, al reale servizio ed uso che delle cose comuni possa fare ciascun condomino (se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.).
Nell'ambito condominiale la ripartizione delle spese avviene in applicazione della disciplina dettata dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.. Vengono quindi disciplinate le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, nonché per la gestione dei servizi comuni. Ovviamente restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

 

Soggetti obbligati

Chi partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale è obbligato al pagamento. Nel caso in cui vi sia una successione a titolo particolare, chi subentra nei diritti del condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. Si sottolinea il fatto che i rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto meramente interno, non essendo rilevanti nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.

 

Formazione delle tabelle

È da sottolineare che qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare, che per essere valida deve raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio, non impegna gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza possono fare valere non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunziando l'eventuale mancanza sulla deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione. Vi è da notare che il consenso in ordine alla formazione di tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può bene manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni.

 

Modifica delle tabelle

Come gia detto, ai fini della ripartizione delle spese del condominio e della formazione della volontà dell'organo assembleare vengono utilizzate le tabelle millesimali, le quali hanno la funzione di predeterminare il valore delle singole unità immobiliari rispetto all'intero edificio.

Secondo la nuova formulazione dell'art.68 delle disp di attuazione del codice civile , a seguito della riforma contenuta nella legge 220/2012, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio [c.c. 1138].

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare

 

 

Momento in cui sorge l'obbligazione

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.
Nel caso di successione nel diritto, tale obbligo nasce nel momento in cui si acquista la qualità di condomino. È sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione.

 

Convenzioni in deroga

L'articolo 1123 può essere derogato da quanto stabilito dall'articolo 1138 e dal primo comma dell'articolo 1123 stesso. Tale deroga si riflette sia sul criterio di proporzione tra quote e spese, e sia sul criterio di ripartizione in rapporto all'uso. La deroga consiste in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati, ed è contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini. Sottolineiamo che è inefficace nei confronti del dissenzienti a la delibera assembleare che introducendo deroghe ai criteri di ripartizione delle spese non sia stata approvata all'unanimità. Vi è quindi una nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo in quanto la delibera ha inciso sui diritti individuali del singolo condomino.

 

Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (artt. 1123, comma 2, c.c.)

L'espressione "in misura diversa" non si riferisce alla diversità delle quote di proprietà di ciascun condomino, ma alla possibilità che in base alla struttura del condominio ed alla destinazione di esso, l'uso e il godimento che ciascuno ne ha, siano diversi. In tale caso, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'articolo 1123. Ciò può determinare non solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche il totale esonero di uno o più condomini dal contribuire a quelle spese causate da un particolare uso o servizio, quando questi non ne usufruiscano.

INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 443 UTENTI