I diritti reali in generale
La categoria dei diritti reali assume tale denominazione in virtù di una
caratteristica che accomuna tutte le situazioni giuridiche in essa ricomprese:
esse hanno infatti sempre ad oggetto una res, ossia una cosa, un bene
materiale.
Gli elementi individuanti tali diritti sono generalmente identificati
nell'immediatezza, nell'assolutezza, nell'inerenza al bene,
nell'autosufficienza e nel diritto di seguito o sequela.
I diritti reali, infatti, gravando direttamente sulla res, si contraddistinguono
innanzitutto perché consentono ai loro titolari di soddisfare i propri
interessi sulla cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi;
essi, inoltre, possono essere fatti valere erga omnes, nei confronti di tutti i
consociati, i quali sono pertanto tenuti ad astenersi da qualsiasi turbativa
all'esercizio di tali diritti; da ultimo, è propria dei diritti reali
anche la facoltà di seguire il bene presso qualsiasi successivo avente
diritto.
Va altresì precisato che i diritti reali si compongono di due momenti
fondamentali, di diversa intensità a seconda della singola situazione
giuridica presa in esame: la facoltà di godimento e la facoltà di
disposizione, ossia, rispettivamente, la facoltà di trarre direttamente
utilità dalla cosa, senza però mutarne la condizione giuridica e,
invece, la facoltà di porre in essere tale modificazione, mutando la
titolarità del diritto o costituendo a favore di terzi diritti reali
minori, diversi dalla proprietà.
Un ulteriore carattere essenziale dei diritti reali è la loro
tipicità: essi, infatti, sono previsti dal nostro legislatore in numero
chiuso, sfuggendone quindi l'individuazione all'autonomia privata. Si tratta
della proprietà, della superficie, dell'enfiteusi, dell'usufrutto,
dell'uso, dell'abitazione e della servitù. Quelli appena elencati sono i
c. d. diritti reali di godimento; per quanto riguarda, invece, i diritti reali
di garanzia, costituiti dal pegno e dall'ipoteca, di essi si farà
menzione nella sezione contenente le risposte alle domande più
frequenti.
La nozione di cosa oggetto di diritti reali
La definizione di cosa ai fini della disciplina dei diritti reali è
fornita dall'art. 810 c. c., norma di apertura del Libro III "Della
proprietà".
Per "cosa" deve essere intesa ogni porzione materiale del mondo
fisico che può costituire oggetto di diritti.
Tali beni, inoltre, sono suscettibili di diverse classificazioni, la principale
delle quali è rappresentata dalla suddivisione tra beni immobili e
mobili, dettata dall'esigenza di differenti regimi di circolazione.
Per il trasferimento dei beni immobili, infatti, l'ordinamento adotta maggiori
cautele, prescrivendo, a pena di nullità, la forma scritta dell'atto
traslativo di diritti su detti beni, nonché la trascrizione di tali atti
presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
I beni immobili vengono individuati dall'art. 812 c. c., il quale menziona in
prima battuta il suolo, quale bene immobile per natura.
Proseguendo nella lettura della disposizione, vengono inoltre indicati i c. d.
immobili per accessione, che cioè sono considerati tali in virtù
di un rapporto di incorporazione organica con il suolo. Si tratta delle
sorgenti e dei corsi d'acqua, degli alberi, degli edifici e delle altre
costruzioni, purché unite al suolo, anche se solo in via transitoria,
così come i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti che
risultino saldamente assicurati alla riva o all'alveo del fiume, in maniera
stabile e funzionale alla loro utilizzazione.
I beni mobili, invece, non sono elencati in alcuna norma di legge, ma vengono
individuati in via residuale, posto che, ai sensi del terzo comma dell'art. 812
c. c., "sono mobili tutti gli altri beni".
Una peculiare categoria intermedia di beni è rappresentata dai beni
mobili registrati, in quanto iscritti in pubblici registri, per i quali vige un
regime di circolazione controllata; si tratta degli autoveicoli, delle navi,
dei galleggianti e degli aeromobili, espressamente dichiarati dalla legge
suscettibili di ipoteca (art. 2810 c. c.).
Le universalita' di mobili e le pertinenze
Una pluralità di beni separabili tra loro, a cui, però, il
proprietario ha impresso una destinazione unitaria, costituisce la c. d.
universitas rerum disciplinata dall'art. 816 c. c.
La norma parla espressamente di universalità di beni mobili, escludendo,
dunque, apparentemente la stessa possibilità di un insieme di beni
mobili e immobili aventi la medesima duratura destinazione e qualificabili come
universalità di beni. Per questo motivo in dottrina, accanto ai classici
esempi di una biblioteca e di una collezione di quadri, si è a lungo
parlato dell'azienda, che, per sua stessa definizione, è da intendersi
come il complesso di beni organizzato dall'imprenditore per l'esercizio
dell'impresa. L'azienda, per sua natura, è costituita anche da beni
immobili, ma essa presenta una peculiare disciplina, che pare discostarsi da
quella prevista per l'universitas.
Il vincolo derivante dall'appartenenza di un bene ad un'universalità
può, peraltro, essere fatto cessare in ogni momento dal proprietario,
disponendo con separati atti giuridici delle cose formanti oggetto
dell'universalità stessa.
A norma dell'art. 817 c. c. le pertinenze (corrispondenti agli immobili per
destinazione del codice previgente del 1865) sono quei beni accessori posti
durevolmente a servizio o ad ornamento di un altro bene, denominato principale.
Affinché sia configurabile un vincolo pertinenziale tra due o più
cose, sono dunque necessari due tipi di requisiti: uno di carattere oggettivo,
costituito dalla sussistenza di un rapporto di complementarità
funzionale tra i beni, cosicché la cosa accessoria rappresenti
un'utilità supplementare per la cosa principale, ed uno di carattere
soggettivo, da individuare nella necessità che tale relazione funzionale
sia sorta a seguito di una destinazione ad hoc impressa ai beni da un soggetto
a ciò legittimato, ossia il proprietario del bene principale o il
titolare di un diritto reale minore sullo stesso. Esempi di pertinenze sono la
presa d'acqua per l'irrigazione del fondo e il viale d'accesso ad
un'abitazione.
Peraltro la configurabilità di una pertinenza, secondo la giurisprudenza,
ha valore molto relativo, essendo condizionata dalle abitudini, dal costume e
dal livello di sviluppo civile che concorrono a far concepire un determinato
elemento come necessario all'esistenza di una cosa ovvero soltanto utile ad
essa, e quindi, a seconda dei casi, come parte o soltanto pertinenza di essa
(Cass., 22 giugno 1974, n.1899). Del tutto irrilevante, poi, è da
ritenere il valore economico dei beni considerati, posto che quel che conta
è soltanto il valore funzionale: il rapporto pertinenziale, dunque,
può venire ad esistenza anche se il costo della cosa accessoria è
superiore a quello della principale (tra le altre, Cass., 19 luglio 1983,
n.4242).
Per quanto riguarda il regime giuridico delle pertinenze, esso è
stabilito dall'art. 818 c. c., il quale enuncia la regola "accessorium
sequitur principali", prevedendo che la cessione del bene principale
comprenda anche la pertinenza, salvo che sia disposto diversamente. Dunque,
purché il proprietario non abbia fatto cessare anteriormente il vincolo
pertinenziale, disponendo dei beni con separati atti e rapporti giuridici, chi
acquista la cosa principale acquista anche la cosa accessoria.
Un'ipotesi particolare di pertinenza è costituita dalle aree di
parcheggio degli edifici di nuova costruzione, definite come pertinenziali
direttamente dalla Legge 6 agosto 1967, n.765. In base a tale normativa,
debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore
ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione; in particolare, la
Cassazione ha precisato che, qualora, in occasione della realizzazione di un
edificio, non venga predisposta un'apposita area di parcheggio, contrariamente
al progetto approvato dall'autorità competente, il bene soggetto
"ex lege" al vincolo pertinenziale non è mai venuto ad
esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha
avuto ad oggetto alcun porzione di esso. Pertanto non può farsi ricorso
alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza,
ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell'ampio campo
applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti
delle singole unità immobiliari ( Cassazione Civile, sent. 18/04/2003 ,
n. 6329 ).