Già agli inizi del ‘900 si avvertiva chiaramente che l’ordinato sviluppo delle città richiedeva un controllo puntuale del Comune sulle singole iniziative edificatorie. Accadde così che nei regolamenti edilizi cominciarono ad essere inserite, sempre più frequentemente, disposizioni che subordinavano l’attività costruttiva ad apposita autorizzazione. Il Consiglio di Stato, in un primo momento, avversò questa prassi, ma, successivamente finì per avallarla.

Nel 1935 con il R.D.L. n. 240 sulle zone sismiche la licenza edilizia ebbe il suo primo riconoscimento legislativo, ma è con la legge urbanistica del 1942 che l’istituto trova definitiva sistemazione: l’art. 31 prescrive l’obbligo della licenza per tutte le nuove costruzioni da sorgere nell’ambito dell’aggregato urbano (non anche per le costruzioni nelle zone agricole) e fissa il termine di sessanta giorni per il rilascio della stessa.
Successivamente la legge n. 10 del 1977 non solo sostituisce la vecchia denominazione <<licenza>> con quella di <<concessione>>, ma attribuisce anche carattere oneroso a quest’ ultima.

La dottrina del tempo ritenne di poter dedurre da ciò un nuovo <<regime dei suoli>> basato appunto sullo scorporo dello jus aedificandi dalla proprietà.

Attività edilizia libera

Non sono soggetti a titolo abilitativi e possono conseguentemente essere realizzati senza permesso edilizio e denunzia di attività: gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi in edifici privati volti all’eliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe, di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio, le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato (art. 6 T.U.).

La norma in commento ha rango legislativo ed identifica le categorie di interventi edilizi liberi (ossia non sottoposti ad alcun assenso pubblicistico), espressione di una facoltà che discende immediatamente dal diritto di proprietà.

L’attività costruttiva libera, anche in assenza di un procedimento di un controllo puntuale, resta comunque sottoposta alla vigilanza della pubblica amministrazione: ciò al fine di verificare se quanto attuato in concreto dal privato sia effettivamente riconducibile alla categoria di interventi tipizzate dall’articolo 6 T.U..

Il permesso di costruire

Ai sensi dell’art. 10 T.U. il permesso edilizio è oggi necessario: per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia espressamente indicati dallo stesso articolo: quelli che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, sagoma, destinazione d’uso di edifici siti nei centri storici, ecc..
Le altre <<ristrutturazioni edilizie>> non innovative sono invece assoggettate al regime della <<denuncia di attività>>.

Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo è, inoltre, trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa, è irrevocabile nonché oneroso ai sensi dell’art. 16 T.U..

Presupposto per il rilascio è la conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, oltre che all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso.

Competente al rilascio del permesso di costruire è il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

Denuncia di inizio attività

L’art. 22 comma 1 del T.U. sull’edilizia consente di realizzare mediante DIA tutti gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’art. 10 e all’art. 6.
La logica sottesa all’articolo in esame appare diametralmente opposta a quella della precedente legislazione, la quale statuiva in via generale il rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di una qualsiasi significativa trasformazione del territorio, mentre erano le eccezioni a detta regola a dover essere tassativamente indicate.
Il T.U. capovolge tale impostazione, individuando specificatamente le ipotesi in cui è necessario il permesso di costruire e lasciando al regime della denuncia tutte le fattispecie non riconducibili all’art. 10.

Il nuovo T.U. sull’edilizia, così come novellato dall’art. 3 del d.lg 27 dicembre 2002, n. 301, contempla due distinte ipotesi di DIA: quella c.d. “semplice” e la c.d. “super DIA”.
Il procedimento ha inizio con la presentazione allo sportello unico della denuncia (art. 23 T.U.): essa va fatta trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, e va accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, nonché dagli opportuni elaborati progettuali, in cui si asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati o approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. Il Comune, ove riscontri l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, emette ordine motivato di non effettuare le previste trasformazioni. In questi casi l’interessato può inoltrare una nuova denuncia purchè siano soddisfatte le condizioni richieste e siano effettuati gli adempimenti stabiliti dalla legge. Il potere di verifica deve essere esercitato entro, e non oltre, trenta giorni dalla presentazione della denuncia. Trascorso tale termine il potere di interdire i lavori si consuma, pur residuando i generali poteri sanzionatori previste dalla legislazione per le opere abusive.

La denuncia d’inizio attività ha una validità massima di tre anni con l’obbligo per l’interessato di comunicare al Comune la data di ultimazione dei lavori. A lavori ultimati il progettista emana il certificato di collaudo finale, attestante la conformità dell’opera al progetto presentato.