La normativa fiscale in materia di locazione
La legge n. 431/98 ha fatto largo uso della leva fiscale sia per incoraggiare il
mercato delle locazioni, sia per reprimere le relative evasioni.
Tale indirizzo seguito dal legislatore coinvolge sia l'ICI, che le imposte sui redditi,
che l'imposta di registro. In particolare, in materia di ICI, l'art. 2, comma 4,
della legge da ultimo citata, attribuisce ai Comuni la facoltà di deliberare, nel
rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili
più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione, a titolo di abitazione
principale, immobili che si trovino nelle condizioni definite negli appositi accordi
conclusi in sede locale tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia
da un lato e della categoria degli inquilini dall'altro.
Di contro, i Comuni, per la medesima finalità, possono derogare al limite massimo
stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente
agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti
di locazione da almeno due anni.
Dall'esame di tale disposizione emerge dunque che gli incentivi e le penalizzazioni
ICI previsti sono soltanto eventuali e, comunque, non possono essere conosciuti
fino al momento in cui il Comune in cui si trovi l'immobile locato di volta in volta
considerato non assuma le deliberazioni del caso.
La predetta penalizzazione, inoltre, può applicarsi esclusivamente nei Comuni ad
alta tensione abitativa e comunque, si ribadisce, solo in caso di mancata locazione
dell'immobile. In base ai principi generali riportati nelle sezioni precedenti,
peraltro, la locazione potrà e dovrà essere provata esclusivamente con la produzione
del relativo contratto scritto, obbligatorio a norma dell'art. 1 L. 431/98.
Per quel che concerne, sotto altro profilo, le imposte dirette, gli incentivi stabiliti
dai primi quattro commi dell'art. 8 L. 431/98 si applicano esclusivamente ai nuovi
contratti o ai rinnovi a canone convenzionato - sindacale, nonchè alle locazioni
stipulate con studenti universitari nei Comuni sede di università e Comuni limitrofi,
sempre ricorrendo all'opzione del canone convenzionato-sindacale, ed alle locazioni
transitorie a canone libero in cui sia conduttore l'ente locale.
In particolare, il legislatore del 1998, a tale riguardo, prevede che il reddito
imponibile derivante al proprietario dalle suddette tipologie contrattuali sia ulteriormente
ridotto del 30 per cento. In ogni caso, al fine di usufruire di tali benefici, il
locatore deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, nonchè quelli della denuncia dell'immobile per il pagamento
dell'ICI.
Ancora, nell'ottica di favorire le locazioni immobiliari a canone convenzionato
- sindacale, l'ultimo periodo del comma 1 dell'art. 8 L. 431/98 dispone che, per
le medesime categorie di contratti sopra menzionate, il corrispettivo annuo ai fini
della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale
di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento. Ne consegue che, per
tali contratti, l'imposta proporzionale di registro, la cui aliquota è attualmente
del 2%, viene ridotta all'1,40%, restando inalterata l'imposta fissa minima.
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