La normativa fiscale in materia di locazione
La registrazione dei contratti di locazione
A norma del Testo Unico sull'imposta di registro, la registrazione dei
contratti di locazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla data di
sottoscrizione degli stessi, indipendentemente dall'ammontare del canone
pattuito, fatta eccezione per i contratti non formati con atto pubblico o
scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi
nell'arco dell'anno.
Per i contratti aventi durata pluriennale, peraltro, l'imposta di registro può
essere assolta alternativamente in due modi diversi, ossia annualmente
sull'importo del canone relativo a ciascun anno oppure sul corrispettivo
pattuito per l'intera durata del contratto.
Il versamento dell'imposta deve essere effettuato utilizzando gli appositi
moduli F23 ed indicando i relativi codici degli uffici destinatari dei
versamenti e delle causali di versamento. Il predetto termine di pagamento
dell'imposta in oggetto, pari, come indicato, a 30 giorni, decorre dalla data
della stipula relativamente ai contratti formati con scrittura privata e,
rispettivamente, dal giorno di inizio della nuova annualità per i contratti
pluriennali in ordine ai quali si sia optato per pagare anno per anno.
E' altresì possibile provvedere alla registrazione telematica dei contratti di
locazione e di affitto di immobili, direttamente con la trasmissione da parte
del contribuente attraverso lo stesso servizio telematico Entratel o Internet,
oppure tramite intermediari, come i professionisti abilitati alla trasmissione
telematica o altri soggetti quali i CAF.
Peraltro l'impiego della procedura telematica per la registrazione dei
contratti di locazione, che avviene mediante la trasmissione telematica dei
dati del contratto, compreso il testo, entro il termine suddetto previsto per
la registrazione, è obbligatorio soltanto per chi possieda almeno 100 unità
immobiliari. Quanto alla spettanza delle spese di registrazione del contratto
di locazione, la norma di riferimento è poi costituita dall'art. 8 Legge n.
392/78, mai abrogato dalla Legge n. 431/98, secondo cui le spese in oggetto
sono a carico del conduttore e del locatore in parti eguali, tranne nei soli
casi in cui parte del contratto di locazione sia lo Stato. In questa ultima
eventualità, infatti, obbligata al pagamento dell'imposta è esclusivamente
l'altra parte contraente.
Una particolare questione attiene inoltre all'esigibilità o meno dell'imposta
di registro per il periodo di detenzione dell'immobile da parte del conduttore,
successivamente alla scadenza del contratto, nonchè nelle more dell'azione di
sfratto. Taluni sostengono che tale rapporto non sia più qualificabile come
rapporto di locazione, versandosi in verità, in simili casi, un'indennità di
occupazione avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, soggetta
pertanto all'imposta proporzionale del 3% e non del 2%. D'altro canto, con una
recente risoluzione del luglio 2003, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che,
nel lasso di tempo intercorrente tra la consegna dell'immobile o la scadenza
del contratto e la stipula di un nuovo contratto di locazione, il rapporto che
si instaura tra le parti non è autonomo, ma consequenziale e geneticamente
collegato ad un rapporto contrattuale; l'imposta di registro sulle somme
corrisposte dal conduttore è dunque del 2%, in quanto ha natura di
corrispettivo di locazione.
Inoltre la legge finanziaria 2005, n. 311 del 30 dicembre 2004, ha introdotto
alcune importanti novità in tema di locazioni.
In primo luogo i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti
personali di godimento di unità immobiliari o loro porzioni, comunque
stipulati, sono nulli in mancanza di registrazione. L'omissione della
registrazione, pertanto, non è più sanzionata soltanto sul piano tributario, ma
può costituire anche una causa di nullità del contratto. In second'ordine, è
previsto che i contribuenti non subiscano alcun accertamento da parte
dell'Agenzia delle Entrate qualora dichiarino una somma uguale o superiore al
10% del valore catastale dell'immobile.
Infine, per arginare le ricadute negative dell'evasione nel settore delle
locazioni tra privati, è stata resa obbligatoria la comunicazione all'anagrafe
tributaria dei dati catastali identificativi degli immobili presso le quali
vengono attivate le utenze di energia elettrica, di servizi idrici e del gas da
parte delle aziende erogatrici di detti servizi.
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