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Incarico conferito dal venditore al mediatore mediante l'adesione ad un annuncio pubblicitario e diritto alla provvigione
Pubblicata il 25/03/2008
In tema di mediazione, nel caso in cui l'incarico sia stato conferito dal venditore al mediatore mediante l'adesione ad un annuncio pubblicitario con il quale veniva promessa esclusivamente all'alienante la gratuità della prestazione, il giudice non può negare il diritto alla provvigione attribuendo rilievo solo al momento generatore dell'accordo, senza valutare, ai sensi dell'art. 1362 secondo comma, cod. civ., il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e dunque tutti gli elementi allegati dal mediatore a sostegno del suo diritto. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato la pronuncia del giudice di merito per aver omesso di valutare, al fine d'indagare la comune intenzione delle parti, circostanze rilevanti quali l'avvenuto pagamento in anticipo della provvigione da parte del venditore, l'emissione di fattura da parte del mediatore, le dichiarazioni dell'acquirente in ordine ad un accordo che prevedesse il pagamento di una somma complessiva di danaro a carico di entrambe i contraenti in favore del mediatore a titolo di provvigione ed aver dato rilievo esclusivamente al tenore dell'offerta al pubblico). (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 20 dicembre 2007, n. 26968)
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SENTENZA
sul ricorso proposto da:
HE. IM. DEL RAG TO. MI. &. C. SAS, in persona dell'amministratore in carica Rag. TO. Mi., elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL VIMINALE 43, presso lo studio dell'avvocato EUFRATE ROBERTO, difesa dall'avvocato GIUSEPPE COPPOLA, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
GA. GI., JO. VA. AM., elettivamente domiciliati in ROMA VIA LUIGI SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell'avvocato PIER FRANCESCO MORRA', difesi dall'avvocato MARTELLUCCI GAETANO, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 948/03 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 22/01/03, depositata il 27/02/03, R.G. 2866/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/07 dal Consigliere Dott. SPIRITO Angelo;
udito il P.M., in persona dell'Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La soc. He. Im. cito' in giudizio il PE. e la DE. FA. (acquirenti), nonche' il GA. e la JO. (venditori) perche' fossero condannati a pagarle il resto della provvigione che essa assumeva spettarle a titolo di mediazione per un affare immobiliare.
Il tribunale di Civitavecchia, dichiarata cessata la materia del contendere nei confronti dei primi due convenuti, accolse la domanda nei confronti degli altri.
La Corte d'appello di Roma, accogliendo l'appello del GA. e della JO., respinse la domanda proposta dalla societa' nei confronti di questi, ritenendo, in particolare: che i convenuti avevano affidato il loro immobile alla societa', per la vendita, dopo aver letto sul giornale l'inserzione del tenore: "Gratis! A chi ci affidera' la vendita, dei propri immobili non sara' addebitata, nessuna mediazione ne' spesa, ne' sara' applicato alcun sovrapprezzo";
che siffatta promessa di risparmio era riferibile al compenso del mediatore (il quale puo' rivalersi sull'altro contraente) e non a quello esigibile dal mandatario.
Propone ricorso per cassazione la He. Im. a mezzo di due motivi.
Il GA. e la JO. rispondono con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'eccezione d'inammissibilita' del ricorso perche' notificato presso un domicilio diverso da quello eletto a margine dell'atto d'appello proposta dai resistenti va respinta, in considerazione del fatto che la loro costituzione in giudizio ha sanato l'eventuale vizio della notificazione.
Con il primo motivo la societa' ricorrente, nel censurare i vizi della motivazione, lamenta che la sentenza si sia limitata ad interpretare "in astratto" l'annuncio pubblicitario sopra trascritto, senza tener conto della comune intenzione delle parti, nonche' del i loro comportamento successivo alla conclusione del contratto. In particolare, il giudice non avrebbe tenuto conto del fatto che v'era stato il versamento di un acconto di provvigione, che la relativa fattura non era stata contestata, che il PE. e la DE. FA. avevano dichiarato di avere pattuito un compenso complessivo di lire 13 milioni, che gli stessi GA. e JO. avevano articolato dei capitoli di prova testimoniale tendente a dimostrare che era stato pattuito il suddetto compenso globale e di averlo gia' pagato, che i convenuti non avevano proposto domanda di restituzione dell'acconto versato, che l'eccezione di gratuita' era un escamotage al quale il difensore della controparte aveva fatto ricorso soltanto nella comparsa conclusionale.
Con il secondo motivo la societa', nel dolersi della violazione dell'articolo 12 preleggi, articoli 13 62 e 1369 c.c., ripropone le medesime osservazioni di cui al precedente motivo, aggiungendo che il giudice avrebbe dovuto tener conto che neppure con un avviso alquanto malizioso e reticente, la soc. He. Im. attirava i clienti a concludere affari per poter lucrare il compenso della mediazione ...".
I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati.
In tema di interpretazione del contratto, la disposizione dell'articolo 1362 c.c., impone, al comma 1, l'indagine circa la comune intenzione delle parti, senza limitazione al senso letterale delle parole.
La stessa, al secondo comma, offre il metodo di determinazione della comune intenzione, attraverso la valutazione del comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto.
La sentenza impugnata accerta che i venditori conferirono l'incarico di mediazione alla societa' ricorrente, dopo aver letto l'annuncio giornalistico con il quale quest'ultima prometteva la gratuita' della prestazione in favore dei soli venditori.
Siffatta qualificazione giuridica non e' oggi posta in contestazione; piuttosto, la societa' insiste per l'affermazione del proprio diritto alla provvigione.
L'incarico di cui s'e' detto non risulta essere stato conferito per iscritto, bensi' per fatti concludenti, sicche' l'interpretazione del patto non e' neppure aiutata, guanto alla ricerca della comune intenzione delle parti, dal senso letterale delle parole, ma e' del tutto affidata al comportamento complessivo delle parti stesse.
A tal riguardo, allora, appare fondata la doglianza della ricorrente circa l'assenza di una completa indagine intorno a siffatto comportamento.
Invero, l'annuncio del quale s'e' detto costituisce (nella logica della sentenza) solo l'innesco della vicenda negoziale in esame, in quanto l'adesione ad esso (quale offerta al pubblico) da parte dei venditori avrebbe prodotto la conclusione del contratto di mediazione. Tuttavia, sostiene la ricorrente, una serie di altri fatti e comportamenti (il versamento di un acconto di provvigione, la mancata contestazione della relativa fattura, la dichiarazione degli acquirenti circa l'avvenuta pattuizione di un compenso complessivo di lire 13 milioni, l'articolazione da parte della stessa difesa di GA. e JO. di capitoli di prova testimoniale tendente a dimostrare che era stato pattuito il suddetto compenso globale e di averlo gia' pagato, ecc.) consentirebbero di desumere che tra le parti fu pattuito un compenso per la prestazione.
Fatti e comportamenti emersi nel corso della causa, che il giudice non ha valutato e che oggi, nel controricorso, la parte resistente non smentisce affatto; anzi, il GA. e la JO. ammettono di avere versato alla societa', prima dell'introduzione di questa causa, una somma di danaro e che, in relazione ad essa, la societa' stessa emise fattura. Cosi' come essi giustificano la mancata richiesta in giudizio della restituzione di quella somma come "una sofferta rinuncia ... a lasciare le cose cosi' come stavano" (cfr. pag. 15 del controricorso).
Da quanto finora illustrato puo' desumersi che la sentenza impugnata e' incorsa in violazione di legge, avendo omesso, al fine di indagare la comune intenzione delle parti (circa l'onerosita' o meno della prestazione del mediatore), di valutare il complessivo comportamento delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto. Inoltre, il provvedimento e' affetto da vizio della motivazione, per avere del tutto omesso di argomentare in relazione ad una serie di elementi emersi nel corso della causa, aventi indubbia rilevanza rispetto alla risoluzione della controversia.
La sentenza va dunque cassata ed il giudice del rinvio procedera' ad una nuova valutazione dei suddetti elementi, adeguandosi al principio secondo cui: "in tema di mediazione, nel caso in cui (come nella specie) l'incarico sia stato conferito dal venditore al mediatore mediante adesione ad un annuncio pubblicitario con il quale quest'ultimo offriva (al solo venditore) la sua prestazione come gratuita, il giudice non puo' negare il diritto alla provvigione attribuendo rilievo al solo momento generatore della vicenda senza valutare, in osservanza della disposizione dell'articolo 1362 c.c..
Il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e, dunque, tutti gli elementi allegati dal mediatore a sostegno del proprio diritto (quali, nella specie, l'avvenuto pagamento di un anticipo della provvigione da parte del venditore, la relativa emissione di fattura da parte del mediatore, le dichiarazioni dell'acquirente circa un accordo che prevedesse il pagamento di una complessiva somma di danaro, a carico di ambedue le parti, a titolo di provvigione, ecc.) ".
Il giudice del rinvio provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte:
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche perche' provveda sulle spese del giudizio di cassazione.
sul ricorso proposto da:
HE. IM. DEL RAG TO. MI. &. C. SAS, in persona dell'amministratore in carica Rag. TO. Mi., elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL VIMINALE 43, presso lo studio dell'avvocato EUFRATE ROBERTO, difesa dall'avvocato GIUSEPPE COPPOLA, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
GA. GI., JO. VA. AM., elettivamente domiciliati in ROMA VIA LUIGI SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell'avvocato PIER FRANCESCO MORRA', difesi dall'avvocato MARTELLUCCI GAETANO, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 948/03 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 22/01/03, depositata il 27/02/03, R.G. 2866/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/07 dal Consigliere Dott. SPIRITO Angelo;
udito il P.M., in persona dell'Avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La soc. He. Im. cito' in giudizio il PE. e la DE. FA. (acquirenti), nonche' il GA. e la JO. (venditori) perche' fossero condannati a pagarle il resto della provvigione che essa assumeva spettarle a titolo di mediazione per un affare immobiliare.
Il tribunale di Civitavecchia, dichiarata cessata la materia del contendere nei confronti dei primi due convenuti, accolse la domanda nei confronti degli altri.
La Corte d'appello di Roma, accogliendo l'appello del GA. e della JO., respinse la domanda proposta dalla societa' nei confronti di questi, ritenendo, in particolare: che i convenuti avevano affidato il loro immobile alla societa', per la vendita, dopo aver letto sul giornale l'inserzione del tenore: "Gratis! A chi ci affidera' la vendita, dei propri immobili non sara' addebitata, nessuna mediazione ne' spesa, ne' sara' applicato alcun sovrapprezzo";
che siffatta promessa di risparmio era riferibile al compenso del mediatore (il quale puo' rivalersi sull'altro contraente) e non a quello esigibile dal mandatario.
Propone ricorso per cassazione la He. Im. a mezzo di due motivi.
Il GA. e la JO. rispondono con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'eccezione d'inammissibilita' del ricorso perche' notificato presso un domicilio diverso da quello eletto a margine dell'atto d'appello proposta dai resistenti va respinta, in considerazione del fatto che la loro costituzione in giudizio ha sanato l'eventuale vizio della notificazione.
Con il primo motivo la societa' ricorrente, nel censurare i vizi della motivazione, lamenta che la sentenza si sia limitata ad interpretare "in astratto" l'annuncio pubblicitario sopra trascritto, senza tener conto della comune intenzione delle parti, nonche' del i loro comportamento successivo alla conclusione del contratto. In particolare, il giudice non avrebbe tenuto conto del fatto che v'era stato il versamento di un acconto di provvigione, che la relativa fattura non era stata contestata, che il PE. e la DE. FA. avevano dichiarato di avere pattuito un compenso complessivo di lire 13 milioni, che gli stessi GA. e JO. avevano articolato dei capitoli di prova testimoniale tendente a dimostrare che era stato pattuito il suddetto compenso globale e di averlo gia' pagato, che i convenuti non avevano proposto domanda di restituzione dell'acconto versato, che l'eccezione di gratuita' era un escamotage al quale il difensore della controparte aveva fatto ricorso soltanto nella comparsa conclusionale.
Con il secondo motivo la societa', nel dolersi della violazione dell'articolo 12 preleggi, articoli 13 62 e 1369 c.c., ripropone le medesime osservazioni di cui al precedente motivo, aggiungendo che il giudice avrebbe dovuto tener conto che neppure con un avviso alquanto malizioso e reticente, la soc. He. Im. attirava i clienti a concludere affari per poter lucrare il compenso della mediazione ...".
I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati.
In tema di interpretazione del contratto, la disposizione dell'articolo 1362 c.c., impone, al comma 1, l'indagine circa la comune intenzione delle parti, senza limitazione al senso letterale delle parole.
La stessa, al secondo comma, offre il metodo di determinazione della comune intenzione, attraverso la valutazione del comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto.
La sentenza impugnata accerta che i venditori conferirono l'incarico di mediazione alla societa' ricorrente, dopo aver letto l'annuncio giornalistico con il quale quest'ultima prometteva la gratuita' della prestazione in favore dei soli venditori.
Siffatta qualificazione giuridica non e' oggi posta in contestazione; piuttosto, la societa' insiste per l'affermazione del proprio diritto alla provvigione.
L'incarico di cui s'e' detto non risulta essere stato conferito per iscritto, bensi' per fatti concludenti, sicche' l'interpretazione del patto non e' neppure aiutata, guanto alla ricerca della comune intenzione delle parti, dal senso letterale delle parole, ma e' del tutto affidata al comportamento complessivo delle parti stesse.
A tal riguardo, allora, appare fondata la doglianza della ricorrente circa l'assenza di una completa indagine intorno a siffatto comportamento.
Invero, l'annuncio del quale s'e' detto costituisce (nella logica della sentenza) solo l'innesco della vicenda negoziale in esame, in quanto l'adesione ad esso (quale offerta al pubblico) da parte dei venditori avrebbe prodotto la conclusione del contratto di mediazione. Tuttavia, sostiene la ricorrente, una serie di altri fatti e comportamenti (il versamento di un acconto di provvigione, la mancata contestazione della relativa fattura, la dichiarazione degli acquirenti circa l'avvenuta pattuizione di un compenso complessivo di lire 13 milioni, l'articolazione da parte della stessa difesa di GA. e JO. di capitoli di prova testimoniale tendente a dimostrare che era stato pattuito il suddetto compenso globale e di averlo gia' pagato, ecc.) consentirebbero di desumere che tra le parti fu pattuito un compenso per la prestazione.
Fatti e comportamenti emersi nel corso della causa, che il giudice non ha valutato e che oggi, nel controricorso, la parte resistente non smentisce affatto; anzi, il GA. e la JO. ammettono di avere versato alla societa', prima dell'introduzione di questa causa, una somma di danaro e che, in relazione ad essa, la societa' stessa emise fattura. Cosi' come essi giustificano la mancata richiesta in giudizio della restituzione di quella somma come "una sofferta rinuncia ... a lasciare le cose cosi' come stavano" (cfr. pag. 15 del controricorso).
Da quanto finora illustrato puo' desumersi che la sentenza impugnata e' incorsa in violazione di legge, avendo omesso, al fine di indagare la comune intenzione delle parti (circa l'onerosita' o meno della prestazione del mediatore), di valutare il complessivo comportamento delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto. Inoltre, il provvedimento e' affetto da vizio della motivazione, per avere del tutto omesso di argomentare in relazione ad una serie di elementi emersi nel corso della causa, aventi indubbia rilevanza rispetto alla risoluzione della controversia.
La sentenza va dunque cassata ed il giudice del rinvio procedera' ad una nuova valutazione dei suddetti elementi, adeguandosi al principio secondo cui: "in tema di mediazione, nel caso in cui (come nella specie) l'incarico sia stato conferito dal venditore al mediatore mediante adesione ad un annuncio pubblicitario con il quale quest'ultimo offriva (al solo venditore) la sua prestazione come gratuita, il giudice non puo' negare il diritto alla provvigione attribuendo rilievo al solo momento generatore della vicenda senza valutare, in osservanza della disposizione dell'articolo 1362 c.c..
Il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e, dunque, tutti gli elementi allegati dal mediatore a sostegno del proprio diritto (quali, nella specie, l'avvenuto pagamento di un anticipo della provvigione da parte del venditore, la relativa emissione di fattura da parte del mediatore, le dichiarazioni dell'acquirente circa un accordo che prevedesse il pagamento di una complessiva somma di danaro, a carico di ambedue le parti, a titolo di provvigione, ecc.) ".
Il giudice del rinvio provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte:
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche perche' provveda sulle spese del giudizio di cassazione.