Ai fini dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia devono necessariamente concorrere due circostanze, una di carattere negativo e l'altra di carattere positivo

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE CIVILE

in persona del giudice unico dott. Paolo Russo ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al R.G. n. 35500/07 tra:

Lo.Le., elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli avv.ti An.D'A. e Gi.Co., che la rappresentano e difendono per procura a margine dell'atto di citazione

Attrice

E

Cu.Eu. e Or.Sa., elettivamente domiciliati in Roma presso gli avv.ti Li.Fa. e St.Mo., che li rappresentano e difendono per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta

Convenuti

OGGETTO: Diritti reali

FATTO E DIRITTO

Il giudizio ha ad oggetto la domanda avanzata da Le.Lo. proprietaria dell'appartamento sito in Roma Via (...) nei confronti di Eu.Cu. e Sa.Or. comproprietari dell'appartamento sito nel medesimo stabile e contraddistinto con il numero di int.l; essa è volta ad ottenere, previo accertamento in ordine alla illegittimità delle opere realizzate dai convenuti in quanto asseritamente effettuate in violazione del decoro architettonico, nonché delle previsioni di cui all'art. 907 c.c.; che tale grave situazione ha alterato l'originario stato dei luoghi determinando un decremento di valore patrimoniale dell'appartamento rispetto ai correnti canoni di mercato quantificabile in misura pari al 20 - 25 % in meno del valore attuale dell'appartamento di sua proprietà. Si costituivano in giudizio Eu.Cu. e Sa.Or. i quali chiedevano il rigetto della domanda attorea, sostenendo, tra l'altro, che le opere contestate erano state realizzate precedentemente all'acquisto degli appartamenti da parte dell'attrice e da parte dei convenuti, in quanto si tratta di opere realizzate dall'unico proprietario (Si. S.p.a.) prima dell'alienazione a terzi delle singole porzioni immobiliari e prima ancor della costituzione del condominio. Pertanto, non ci sarebbe nessuna violazione del decoro dell'edificio e del regolamento di condominio, perché nessuna opera sarebbe stata realizzata da parte dei convenuti successivamente alla costituzione del condominio e all'adozione del suo regolamento.

Ciò premesso, occorre preliminarmente addivenire alla corretta identificazione e realizzazione delle opere oggetto della domanda avanzata dalla Lo.. A tal proposito, la consulenza tecnica d'ufficio disposta, giungeva alle seguenti conclusioni:

- "Il manufatto, ampliamento dell'originario appartamento di proprietà dei convenuti, è stato realizzato con struttura portante in legno, con copertura a tetto a falda inclinata rivestita con elementi in policarbonato, esso è stato realizzato nel marzo del 1997 così come risulta dal verbale redatto dai Vigili Urbani;

- Quest'ultimo, non rispetta le distanze delle costruzioni dalle vedute in quanto è stato realizzato al di sotto dei tre metri sia nella direzione verticale (appiombo) sia orizzontale che obliqua, tuttavia, la suddetta violazione non può aver pregiudicato l'attrice, con riferimento alla dedotta servitù, in quanto l'opera è stata realizzata nel 1997 mentre l'acquisto da parte di quest'ultima è avvenuto nel 2000;

- L'alterazione dei luoghi, in conseguenza dell'opera contestata, sotto il profilo del decoro architettonico, è significativa, in quanto l'ampliamento in questione è una costruzione di rilevanti dimensioni realizzata con materiali diversi rispetto al resto del fabbricato condominiale;

- Atteso che il manufatto è stato realizzato in epoca precedente all'acquisto dell'appartamento posto al primo piano da parte dell'attrice, i deprezzamento da questo subito era già operante. Tuttavia la riduzione del valore commerciale del suddetto appartamento, utilizzando i coefficienti riduttivi del valore iniziale (ovvero del valore dell'appartamento prima dei lavori di realizzazione del manufatto eseguiti nell'anno '97) è stimabile nel 14% e quindi in Euro 63.798,00". Tali conclusioni, che si ritiene di dover far proprie, in quanto caratterizzate da una attenta ed analitica disamina degli elementi di fatto posti a sua disposizione e perché ispirate a criteri valutativi corretti non solo dal punto di vista logico ma altresì conformi ai principi scientifici che presiedono la materia in esame, consentono di affrontare la questione della verifica della fondatezza delle domande dedotte dall'attrice.

Il punto da cui occorre partire per poter affermare che, ove sussistente, la lesione del decoro architettonico ovvero la violazione delle distanze di cui all'art. 907 c.c. sia imputabile ai convenuti, è il momento in cui le suddette opere sono state realizzate.

Come accertato dal Ctu e non contestato tra le parti, il manufatto oggetto del contendere è stato realizzato nel 1997 mentre gli atti di acquisto delle singole porzioni immobiliari sia da parte dell'attrice che da parte dei convenuti risalgono all'anno 2000.

Nel 1997 le due porzioni immobiliari indivise appartenevano ad un unico proprietario: la Si. S.p.a., le opere di ampliamento ancorché realizzate dal Cu., all'epoca conduttore dell'immobile (così come si evince nella missiva inviata dalla Si. S.p.a., prodotta da parte convenuta, con cui quest'ultima autorizza il Cu. alla realizzazione delle opere) sono state effettuate prima che l'originario proprietario provvedesse al frazionamento dell'edificio ed all'alienazione delle singole porzioni immobiliari. Quest'ultimo, ha lasciato che le opere continuassero a persistere ed in tale stato di cose ha diviso il bene alienandolo agli odierni proprietari.

In relazione a quanto sopra, pertanto, la fattispecie in esame deve essere inquadrata nell'istituto previsto e disciplinato dall'art. 1062 oc, relativo all'acquisto delle servitù per destinazione del padre di famiglia. In tale prospettiva, in particolare, occorre evidenziare che, ai fini del suddetto acquisto, occorre la ricorrenza di due circostanze, una di carattere negativo, rappresentata dal fatto che all'atto della separazione dei fondi sia mancata una manifestazione di volontà tale da escludere la preesistente relazione di sottoposizione di un fondo all'altro, e l'altra di carattere positivo, rappresentata dalla presenza di segni visibili concretantisi in opere permanenti necessarie per l'esercizio di una servitù e riveìatrici pertanto della sua esistenza (Cass. Civ. Sez. II, 8.4.1999, n. 3399).

Quanto alla prima circostanza, in particolare, occorre rilevare l'esistenza della stessa, atteso che nell'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile de quo alla Lo. viene fatto esplicito riferimento all'esistenza di servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sul bene (v. doc. 1 fascicolo parte attrice).

Del pari, piuttosto agevole è la verifica del secondo presupposto. E' ius receptum che la servitù per destinazione del padre di famiglia si intende stabilita ope legis per il fatto che al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, lo stato dei luoghi sia stato posto o lasciato, per opere o segni manifesti ed univoci - nel che si concreta l'indispensabile requisito dell'apparenza -, in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio che integri de facto il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla, o nel mantenerla.

In altri termini, lo stato di subordinazione e di asservimento deve essere ricercato non già nella mera supponibile intenzione dell'unico proprietario originario, bensì nella natura dell'opera oggettiva mente considerata, in quanto essa, nel suo uso normale, determini il permanente assoggettamento di uno dei fondi o frazioni di fondo separati all'onere proprio della servitù a vantaggio dell'altro (v. Cass. 2 dicembre 1997, n. 12197).

In tale prospettiva, quanto riferito dal C.T.U. circa la sussistenza di un manufatto il legno con copertura a tetto in policarbonato di grosse dimensioni sin dal 1997 e, pertanto, la sua materiale visibilità, determina la sussistenza del presupposto di cui sopra e relativo alla presenza di segni visibili concretantisi in opere permanenti necessarie per l'esercizio di una servitù e rivelatrici pertanto della sua esistenza.

Dato quanto sopra, ne deriva che la sussistenza della dedotta limitazione del diritto di proprietà e di una servitù a carico dell'attrice era circostanza già esistente al momento dell'acquisto (2000) nota alla stessa e liberamente accettata nell'ambito della propria autonomia negoziale, atteso che rispetto a detto momento (l'acquisto) alcuna modificazione sostanziale dello stato dei luoghi si è verificata. Ne consegue che, seppur, come affermato dal Ctu, sussiste una violazione del decoro architettonico per effetto della presenza del manufatto, nonché una violazione delle previsioni in materia di distanze ex art. 907 c.c., queste non possono configurare una situazione lesiva suscettibile di tutela in favore dell'attrice, essendo conosciute e consapevolmente accettate dalla stessa.

Considerazioni analoghe valgono anche per l'asserito decremento di valore commerciale dell'immobile di proprietà dell'attrice per effetto della presenza delle opere contestate, in quanto, come accertato dallo stesso Ctu, tali circostanze già presenti al momento dell'acquisto e sono state verosimilmente valutate dalle parti.

Del pari, priva di pregio, appare la contestazione in ordine alla abusività delle opere in quanto non autorizzate dall'assemblea condominiale.

Trattandosi, come ampiamente chiarito, di opere realizzate precedentemente alla stessa costituzione del Condominio, allorquando, unico proprietario era la Si. S.p.a., alcuna assemblea ed alcuna delibera avrebbe potuto approvare ora per allora opere già realizzate.

Alla luce delle considerazioni giuridiche sopra esposte le domande formulate da parte attrice sono infondate ed andranno rigettate.

Sono poste definitivamente a carico di parte attrice le spese di Ctu, come liquidate da separato provvedimento.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando così provvede:

Rigetta la domanda proposta da Lo.Le. nei confronti dei convenuti Cu. e Or..

Condanna Lo.Le. a rifondere ai convenuti Cu.Eu. e Or.Sa. le spese del presente giudizio che liquida nella somma complessiva di Euro 6.251,00, di cui Euro 1.646,00 per diritti, Euro 4.605,00 per onorari, oltre al rimborso spese generali, Iva e Cpa come per legge. Pone definitivamente a carico dell'attrice il pagamento delle spese di c.t.u., come liquidate in corso di causa.

Così deciso in Roma, il 15 febbraio 2011.

Depositata in Cancelleria il 18 febbraio 2011.