E' legittima la trasformazione di un lastrico in terrazza se lo prevede l’atto d’assegnazione degli immobili

In tema di utilizzazione ed acquisto di porzioni di edificio è lecita la trasformazione di una parte del lastrico solare di copertura di un’unità immobiliare in terrazza a servizio dell’appartamento dal quale vi si accede, nonché l’edificazione sul medesimo di vani di pertinenza di una porzione di piano finitima, se la realizzazione è prevista dal contenuto degli atti d’assegnazione degli immobili da parte della cooperativa, i quali devono essere interpretati alla stregua dei normali canoni ermeneutici previsti per i contratti.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 settembre 2014, n. 19405



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere

Dott. MATERA Lina - Consigliere

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25942-2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

nonche' da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 26112-2008 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso l'Avv. (OMISSIS) che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

contro

(OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2769/2007 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/09/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/05/2014 dal Consigliere Dott. ETTORE BUCCIANTE;

udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore di (OMISSIS) che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del primo, secondo e terzo motivo, l'accoglimento del quarto motivo, l'assorbimento del quinto, sesto e settimo motivo, l'inammissibilita' dell'ottavo e nono motivo del ricorso principale; il rigetto del primo motivo, l'inammissibilita' del secondo motivo del ricorso incidentale di (OMISSIS); l'assorbimento e l'inammissibilita' del sesto motivo del ricorso incidentale di (OMISSIS).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 1853/2004 il Tribunale di Napoli respinse le domande di riduzione in pristino e di risarcimento di danni proposte nei confronti di (OMISSIS) e di (OMISSIS) dal condominio dell'edificio sito in quella citta' alla via (OMISSIS) e da alcuni condomini, con riferimento ad opere compiute nel 1988 dai convenuti e consistite nella trasformazione in terrazza di un lastrico antistante il loro alloggio e costituente la copertura di alcuni vani di quello ubicato al piano inferiore, appartenente a (OMISSIS).

Impugnata in via principale separatamente da (OMISSIS) e dal condominio con alcuni condomini, nonche' in via incidentale da (OMISSIS) ed (OMISSIS), la decisione e' stata confermata dalla Corte d'appello di Napoli, che con sentenza n. 2769/2007 ha rigettato tutti i gravami.

Hanno proposto distinti ricorsi per cassazione (OMISSIS) e la condomina (OMISSIS), rispettivamente in base a nove e a sette motivi. Hanno resistito con controricorsi (OMISSIS) ed (OMISSIS), formulando a loro volta due motivi di impugnazione in via incidentale, cui (OMISSIS) ha opposto un proprio controricorso. Gli altri intimati non hanno svolto attivita' difensive nel giudizio di legittimita'. (OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno presentato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In quanto proposte contro la stessa sentenza, le impugnazioni in esame vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell'articolo 335 c.p.c..

Di entrambi i ricorsi principali i resistenti hanno contestato l'ammissibilita', denunciando l'inidoneita' dei quesiti di diritto che vi sono formulati e il difetto di autosufficienza dell'esposizione dei fatti di causa che contengono.

L'eccezione non e' fondata.

Contrariamente a quanto sostengono i controricorrenti, l'illustrazione di ognuno dei motivi addotti da (OMISSIS) e da (OMISSIS) a sostegno dei rispettivi loro ricorsi si conclude con la richiesta a questa Corte di dare risposta a domande non astratte ne' generiche, ma invece puntuali e pertinenti al decisum della sentenza impugnata; inoltre, sia i fatti che hanno dato luogo alla controversia, sia lo svolgimento del processo e le relative risultanze istruttorie, sono riassunti in tutti i loro tratti e momenti essenziali.

Con il primo motivo del suo ricorso (OMISSIS) lamenta che la Corte d'appello e' incorsa in ultrapetizione, per aver affermato che la porzione immobiliare in questione appartiene a (OMISSIS) e ad (OMISSIS), pur se costoro nel corso del giudizio avevano desistito dalla domanda proposta in tal senso.

La censura va disattesa.

Risulta dalla sentenza di appello non solo che l'assunto degli originari convenuti era stato mantenuto fermo in via di eccezione e ribadito anche in secondo grado, ma altresi' che nel giudizio di gravame era stato proprio (OMISSIS) a riproporre la questione, insistendo per l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale di accertamento negativo della qualita' di (OMISSIS) ed (OMISSIS) di proprietari del lastrico.

Con il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e con il primo di quello di (OMISSIS) viene rivolta alla sentenza impugnata una stessa censura: avere la Corte d'appello erroneamente e ingiustificatamente ritenuto che la proprieta' del lastrico era stata acquisita da (OMISSIS) ed (OMISSIS) per effetto dei rogiti dell'agosto 1959, con i quali la cooperativa edilizia (OMISSIS), costruttrice del fabbricato, aveva assegnato gli alloggi ora appartenenti a (OMISSIS) e a (OMISSIS) ed (OMISSIS) ai rispettivi loro danti causa, prevedendo che l'uno potesse costruire alcuni vani sulla propria terrazza, con copertura al livello di calpestio dell'appartamento al piano superiore, l'altro avesse il "diritto di acquistare" il lastrico risultante e dovesse munirlo di ringhiera.

Neppure questa doglianza puo' essere accolta.

La Corte d'appello non ha affatto negato, in diritto, che nell'interpretazione dei contratti il principale criterio ermeneutico da utilizzare sia quello letterale, ma ha ritenuto, in fatto, che appunto dal suo impiego risultasse che la comune intenzione delle parti era stata quella di dare luogo a un negozio assimilabile all'alienazione di un bene futuro, comportante il suo acquisto al momento stesso della venuta ad esistenza, al fine di attribuire contestuali benefici equivalenti agli assegnatari dei due alloggi. Si verte dunque nel campo di accertamenti di fatto e apprezzamenti di merito, insindacabili in sede di legittimita' in quanto adeguatamente motivati, in maniera esauriente, logicamente coerente e giuridicamente corretta. Ne' si puo' aderire alla tesi dei ricorrenti, secondo cui si sarebbe dovuto prendere in considerazione anche il comportamento successivo delle parti, tenuto all'atto degli ulteriori trasferimenti degli appartamenti. Il canone interpretativo di cui (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano la pretermissione ha carattere sussidiario, sicche' non vi si puo' ricorrere se il criterio testuale, come si e' reputato nella specie, abbia dato risultati di certezza (cfr., tra le piu' recenti, Cass. 11 marzo 2014 n. 5595), ne' comunque per individuare il contenuto dei contratti in materia immobiliare, per i quali e' richiesta la forma scritta, nella quale deve essere espressa compiutamente la volonta' delle parti (cfr., tra le altre, Cass. 7 marzo 2011 n. 5385).

Con il terzo motivo del ricorso di (OMISSIS) si sostiene che l'interpretazione data dalla Corte d'appello della clausola di cui si tratta, nel senso di una concessione gratuita in favore del dante causa di (OMISSIS) ed (OMISSIS), e' incompatibile con lo scopo mutualistico delle cooperative edilizie, che impone parita' di trattamento tra i soci.

Anche questo motivo va rigettato, per l'assorbente ragione che attiene a un tema che non puo' avere ingresso in questa sede a causa della sua novita', poiche' non ha formato oggetto di trattazione nella sentenza impugnata, ne' il ricorrente deduce di averlo prospettato nel giudizio a quo.

Per la stessa ragione e' precluso l'esame del quinto motivo del ricorso, con cui (OMISSIS) lamenta che la Corte d'appello ha ritenuto che la proprieta' del lastrico sia stata acquistata, al momento della sua venuta ad esistenza, dal dante causa di (OMISSIS) ed (OMISSIS), pur se costui non aveva manifestato la volonta' di approfittare della stipulazione a suo vantaggio contenuta nell'atto di assegnazione dell'altro alloggio. Anche questo e' un argomento che richiede valutazioni di fatto e che non risulta essere stato incluso nel dibattito processuale del giudizio definito con la sentenza di cui viene chiesta la cassazione.

Con il quarto motivo di ricorso (OMISSIS) lamenta che la Corte d'appello, pur riconoscendo la discrepanza esistente tra l'atto di assegnazione al proprio dante causa e la relativa nota di trascrizione (nella quale si menzionava non il "diritto di acquistare" il lastrico da parte dell'assegnatario, bensi' la facolta' della cooperativa di "cedere" a lui il bene) ha dato la prevalenza al primo, discostandosi dal principio secondo cui esclusivamente il contenuto della nota e' rilevante ai fini dell'opponibilita' di un atto ai terzi.

La censura va disattesa.

La trascrizione ha la funzione di dirimere, in base al criterio della priorita', i contrasti derivanti da atti che abbiano dato luogo a situazioni giuridiche tra loro incompatibili. Questo carattere e' del tutto assente nel caso di specie, poiche' i diritti attribuiti dalla cooperativa edilizia (OMISSIS) agli originari assegnatari dei due appartamenti in questione ben possono coesistere nella loro pienezza, in quanto non si limitano reciprocamente in alcun modo, consistendo l'uno nella possibilita' di sopraelevare una porzione dell'edificio comune, l'altro nell'acquisto della proprieta' della copertura di tale costruzione. E' dunque esatto, ma ininfluente nel caso di specie, cio' che sostiene il ricorrente a proposito della decisivita' del contenuto della nota di trascrizione, ai fini dell'opponibilita' di un atto ai terzi (cfr., per tutte, Cass. 4 dicembre 2012 n. 21758).

Il mancato accoglimento delle censure finora esaminate rende inconferente il sesto motivo del ricorso di (OMISSIS), con il quale viene contestata la ratio decidendi alternativa che e' stata posta a base della sentenza impugnata: pur avendo ritenuto, in principalita', che l'attribuzione del "diritto di acquistare" al dante causa di (OMISSIS) ed (OMISSIS), avesse avuto l'effetto reale del trasferimento della proprieta' del lastrico gia' dal momento della sua venuta ad esistenza, il giudice di secondo grado ha preso in considerazione anche l'ipotesi che si fosse trattato di un diritto potestativo, osservando che tuttavia non ne sarebbe conseguito l'accoglimento degli appelli, poiche' quel diritto non era soggetto a prescrizione ed era stato efficacemente esercitato nel 1988. E' superfluo esaminare le critiche formulate dal ricorrente relativamente a questo ulteriore argomento svolto dal giudice a quo, poiche' comunque rimane fermo l'altro, di per se' idoneo a sorreggere autonomamente la decisione adottata.

Con il settimo motivo del ricorso di (OMISSIS) e il quinto del ricorso di (OMISSIS) si nega l'esattezza della qualificazione di "onere reale" data dalla Corte d'appello della situazione risultante dall'attribuzione al dante causa di (OMISSIS) ed (OMISSIS) del diritto di diventare proprietario del lastrico, una volta che esso fosse stato realizzato: secondo i ricorrenti e' stata cosi' inserita una nuova ipotesi, in un ambito che comprende invece un numero chiuso di figure tipiche.

La censura va disattesa, poiche' non consiste nella deduzione di un qualche errore di giudizio in cui possa essere incorso il giudice a quo a causa della suddetta asseritamente impropria qualificazione, che in effetti non ha in alcun modo inciso sull'economia delle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata, le quali risultano comunque giuridicamente corrette, indipendentemente dall'essere stato fatto corrispondere un "onere reale" al "diritto di acquistare la proprieta'", dal lato passivo del rapporto creato dalla clausola contrattuale in considerazione.

Con l'ottavo motivo del suo ricorso (OMISSIS) si duole del riconoscimento, da parte della Corte d'appello, della legittimita' della servitu' di veduta cui (OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno dato luogo, munendo il lastrico di una ringhiera posta all'estremo suo limite, che consente l'affaccio diretto sul sottostante suo terrazzo.

Neppure questa doglianza puo' essere accolta.

Plausibilmente il giudice di secondo grado, con valutazione di merito sorretta da idonea motivazione, ha ritenuto che il diritto trasmesso a (OMISSIS) ed (OMISSIS) - di diventare proprietari della terrazza risultante dalla copertura dei vani realizzati al piano sottostante al loro appartamento - comportasse quello di esercitare la veduta sul fondo limitrofo senza l'osservanza delle distanze legali, tanto piu' che l'apposizione di una ringhiera, avente lo scopo appunto di consentire tale facolta', era stata prevista non solo come possibilita' ma anzi come obbligo.

Sia il nono motivo del ricorso di (OMISSIS), sia il secondo, il terzo, il quarto, il sesto e il settimo motivo del ricorso di (OMISSIS), non debbono essere esaminati, poiche' contengono censure che presuppongono la natura condominiale della porzione immobiliare oggetto della controversia: natura che e' stata esclusa dal giudice a quo, in base alle considerazioni cui si riferiscono le altre doglianze prospettate dai ricorrenti in via principale, che sono state in precedenza disattese.

Vanno dichiarati assorbiti i ricorsi incidentali, al cui accoglimento (OMISSIS) ed (OMISSIS) restano privati di interesse, in seguito al rigetto dei ricorsi proposti in via principale.

Alla soccombenza di (OMISSIS) e di (OMISSIS) consegue la loro condanna a rimborsare le spese del giudizio di cassazione ai resistenti, che per ognuno si liquidano in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per onorari, con gli accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta quelli proposti in via principale da (OMISSIS) e da (OMISSIS); dichiara assorbiti gli incidentali; condanna ognuno dei ricorrenti principali a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per onorari, con gli accessori di legge.
 

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