L'aggravamento dell'esercizio della servitù, operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con quello servente

L'aggravamento dell'esercizio della servitù, operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con quello servente e se il sacrificio, con la stessa imposto, sia maggiore rispetto a quello originario, a tal riguardo valutandosi non solo la nuova opera in se stessa, ma anche in riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo in proposito rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto.



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CORONA Rafaele - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere

Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere

Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere

Dott. PICCIALLI Luigi - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CA. CO. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore VA. A., elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato DRAGO ROMOLO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore;

- Intimato -

avverso la sentenza n. 779/03 della Corte d'Appello di PALERMO, depositata il 09/09/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/07 dal Consigliere Dott. PICCIALLI Luigi;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 19.9.97 18/6/2004 la societa' " Ca. Co. s.r.L" cito' al giudizio del Tribunale di Palermo il condominio dell'edificio sito al corso Calatafimi di quella citta', rivendicando la liberta' da servitu' di un terrazzo soprastante un corpo di fabbricaci sua esclusiva proprieta' ed estraneo al condominio, al confine con un androne di quest'ultimo, per accedere al quale parte convenuta aveva aperto una porta, di cui l'attrice chiese la chiusura. Costituitosi il convenuto, contesto' la domanda, sostenendo e chiedendo, in via riconvenzionale, dichiararsi la proprieta' condominiale del terrazzo, precisando trattarsi di un atrio interno sul quale erano collocate le condutture degli impianti idrico, elettrico, telefonico e del gas, il cui uso era peraltro stato regolato con una scrittura privata del 16.3.95 stipulata con l'attrice.

Nel corso della conseguente istruttoria, a seguito del disconoscimento della sottoscrizione del suddetto documento, venne espletata consulenza tecnica grafica, e sulle conclusioni delle parti, conformi alle suesposte rispettive posizioni, con sentenza del 28.12.99, depositata il 29/1/00, il giudice monocratico dell'adito Tribunale respinse sia la domanda attrice, sia quella riconvenzionale. Riteneva il giudicante, sulla base degli esaminati titoli, che il terrazzo atrio in questione fosse di (proprieta' esclusiva dell'attrice (costituendo la sommita' di un "corpo basso" facente parte di un maggiore immobile dalla medesima acquistato con atto del 6.11.84), ma che tuttavia fosse gravato, giusta le previsioni del titolo, dalle "servitu' risultanti dalla situazione dei luoghi", segnatamente dunque da quella in favore del confinante condominio in virtu' della quale questo manteneva le menzionate condutture sulla parte superiore dell'immobile; conseguentemente non illegittima doveva considerarsi l'apertura della porta, giustificata ai sensi dell'articolo 1064 c.c., dall'esigenza di accedere a tali impiantici fini delle periodiche manutenzioni.

Tale decisione, appellata dalla societa' attrice, al cui gravame resisteva il convenuto, veniva confermata dalla Corte d'Appello di Palermo, che ribadiva di massima la suesposta motivazione, con richiami giurisprudenziali di legittimita', osservando in particolare che la creazione dell'apertura si poneva in diretta correlazione con la servitu' gia' esistente e non era diretta alla creazione di una utilita' diversa e piu' intensa per il fondo servente, la cui appellante proprietaria nella specie non aveva, peraltro, ottemperato all'onere di provare la possibilita' di una diversa e piu' gravosa utilizzazione della servitu', limitandosi ad una generica doglianza.

In tale contesto' la corte territoriale ribadiva l'irrilevanza ai fini della decisione della scrittura privata del 16.3.95, a firma "apparente" del legale rappresentante della societa' " Ca. ", ad oggetto della concessione temporanea del passaggio sul terrazzo atrio, al fine di consentire al condominio il restauro del prospetto interno dell'edificio.

Avverso tale sentenza l'appellante attrice ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi di impugnazione.

Il condominio intimato non ha svolto attivita' difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso vengono dedotti vizi di motivazione e violazione dell'articolo 112 c.p.c., avendo il convenuto condominio chiesto il riconoscimento di una servitu' per accedere all'atrio al solo fine di effettuare la manutenzione, e non anche di poter esercitare tale servitu' attraverso la nuova porta di accesso contestata dall'attrice, la decisione, nel riconoscere alla convenuta tale ultimo diritto, sarebbe viziata da ultrapetizione, oltre che da carenza ed illogicita' argomentative, rispettivamente consistite nel non aver considerato che la nuova porta era stata creata solo in funzione del rifacimento del prospetto del condominio e nell'aver ritenuto necessaria l'apertura della porta per l'esercizio della manutenzione delle condutture, pur avendo dato atto che per trentadue anni non se ne era avvertita l'esigenza, in quanto l'accesso a tal fine era stato esercitato passando attraverso il "corpo basso" di proprieta' della Ca., che si apriva sul cortile.

Con il secondo motivo si deduce violazione dell'articolo 2697 c.c., osservandosi che, vertendo si in tema di azione negatoria di servitu', nella quale l'attrice aveva il solo onere di provare il suo diritto di proprieta', per converso il convenuto avrebbe dovuto provare il fondamento della servitu' cosi' come pretesa, vale a dire che, per poter accedere all'atrio in questione a fini di manutenzione, non vi era altra possibilita' che l'apertura della portatale prova non era stata fornita, mentre nessun onere probatorio di diversa possibilita' di accesso, incombeva sull'attrice, pur prescindendo dalla circostanza che era comunque risultato che il passaggio veniva esercitato attraverso il "corpo basso" in precedenza menzionato.

Con il terzo motivo vengono dedotte violazione e falsa applicazione degli articoli 1063, 1064, 1065, 1067 c.c., con connesse carenze e contraddittorieta' di motivazione, per non aver considerato che l'apertura della nuova porta, esorbitando dalle strette esigenze della saltuaria manutenzione delle condutture, di fatto gia' altrimenti garantite da lungo tempo, si sarebbe tradotta in un "enorme aggravamento" della servitale cui modalita' di esercizio, in mancanza di specifiche previsioni nel titolo costitutivo, avrebbero dovuto essere desunte dal possesso.

La stretta connessione tra le suesposte censure, contenute nei tre mezzi d'impugnazione, ne rende opportuno l'esame congiunto.

La natura dell'azione proposta dal condominio, di negatoria servitutis ai sensi dell'articolo 949 c.c., comportava a carico dell'attrice il solo onere di provare la proprieta' del bene, la cui liberta' da servitu' veniva rivendicata in domanda, incombendo, per converso, a carico del condominio convenuto provare la sussistenza e la consistenza dei diritti che, a sua volta, in via di eccezione e di domanda riconvenzionale, lo stesso vantava sul bene.

Accertata dal giudice di primo grado, con statuizione non oggetto di impugnazione, l'appartenenza esclusiva del terrazzo atrio alla societa' attrice e la sussistenza, a favore del condominio, di una servitu' (costituita per destinazione del padre di famiglia) in virtu' della quale il condominio poteva mantenere sulla sommita' del "corpo basso" appartenente all'attrice le condutture relative ai servizi comuni del l'edificio, accertamento anch'esso non costituente oggetto di gravame, il thema decidendum nel giudizio di secondo grado si era ridotto a stabilire quali dovessero essere le concrete modalita' di esercizio di tale servitu', in ragione del permanente contrasto tra le parti, circa la necessita' o meno della porta, di recente realizzazione, attraverso la quale il condominio poteva accedere alla parte superiore dell'immobile appartenente all'appellante Ca..

Nel contrasto tra le parti in ordine alle modalita' di esercizio della suesposta servitu', in funzione della quale il condominio sosteneva il proprio diritto a mantenere detto accesso e la societa' attrice lo negava, era onere, ex articolo 2697 c.c., comma 1, del convenuto provare che tale facolta' gli competesse, ai sensi dell'articolo 1063 c.c., in base al titolo, tenuto conto della natura e dell'estensione della servitu' come dallo stesso disciplinata, oppure, in difetto di espressa disciplina contenuta nel titolo costitutivo, in base alle modalita' dell'esercitato possesso, tenuto conto di quanto previsto dall'articolo 1065 c.c., comma 1.

Infermi restanti i principi, rispettivamente dettati dell'articolo 1064 c.c., comma 1 e articolo 1064 c.c., u.p., secondo i quali il diritto di servitu' comprende tutto cio' che e' necessario per usarne e, nel dubbio la servitu' deve ritenersi costituita in modo tale da assicurare il bisogno del fondo dominante con il minore aggravio di quello servente, principi che vanno in concreto contemperati, nell'ambito di una equilibrata valutazione comparativa delle opposte esigenze delle parti.

Tanto premesso, pur rilevandosi l'infondatezza del primo motivo di ricorso (deducente la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il giudicato), tenuto conto che il condominio aveva tra l'altro espressamente sostenuto, in primo grado (al riguardo producendo anche una scrittura privata) e segnatamente ribadito, in grado di appello, di avere il diritto all'esercizio di tale accesso, in funzione della manutenzione delle condutture di propria pertinenza insistenti sull'immobile della societa' attrice, deve invece dichiararsi la fondatezza dei due rimanenti mezzi d'impugnazione, essendo risultato evidente il malgoverno, da parte di giudici di appello, dei sopra menzionati principi in materia di ripartizione dell'onere probatorio, di quelli in tema di accertamento delle modalita' di esercizio della servitu', nonche', per quanto si dira' oltre, della norma di cui all'articolo 1067 c.c., comma 1, contenente il divieto di innovazioni, comportanti l'aggravamento della servitu'.

I giudici di appello, pur avendo riferito, nella ricostruzione della vicenda costitutiva della servitu', di uno stato dei luoghi originario caratterizzato dalla sola presenza delle condutture sull'immobile servente e dall'assenza di aperture che mettessero direttamente in comunicazione con lo stesso quello dominante, situazione che per anni era rimasta immutata, tanto che i periodici accessi manutentivi veniva esercitati passando attraverso il sottostante "corpo basso", appartenente alla societa' attrice, e pur avendo dato atto, in conformita' a quanto rilevato dal primo giudice, che la parte convenuta non aveva confermato, in sede di precisazione delle conclusioni, la richiesta di verificazione della scrittura privata, in forza della quale aveva sostenuto la legittimita' convenzionale dell'accesso esercitato attraverso la nuova porta, ha ritenuto tale apertura consentita il quale adminiculum servitutis, in base al disposto dell'articolo 1064 c.c., comma 1.

Tale categorica affermazione, tuttavia, oltre a porsi in illogico contrasto con le stesse premesse in fatto esposte in sentenza, secondo le quali per decenni le esigenze di manutenzione in questione, evidentemente saltuarie, erano state agevolmente garantite dall'incontroversa facolta' di passaggio attraverso l'immobile servente, talche', nel silenzio del titolo costitutivo le modalita' di esercizio di tali facolta' accessorie della servitu' avrebbero dovuto essere desunte da quelle del relativo possesso, ai sensi del dell'articolo 1065 c.c., comma 1, ha comportato anche una palese violazione dell'alt. 1067 c.c., comma 1 cit. laddove ha ritenuto legittima la pretesa del proprietario del fondo dominante di realizzare e mantenere in esercizio, nonostante l'opposizione della controparte, la porta di accesso diretto all'area asservita. Tale innovazione e' stata ritenuta funzionale all'esercizio della servitu' esistente, senza tuttavia compiere alcuna valutazione di proporzionalita' rispetto alle esigenze, di solo periodico accesso strettamente finalizzato alla manutenzione delle condutture, che la corretta applicazione delle citate norme avrebbe richiesto, previo adeguato contemperamento dei contrastanti interessi delle parti, da un lato quello di compiere "tutto cio' che e' necessario" per l'esercizio della servitu', dall'altro quello di non subire aggravamenti della stessa.

Giova, a tale ultimo proposito, ribadire il principio costantemente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, secondo il quale l'aggravamento dell'esercizio della servitu', operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con quello servente e se il sacrificio, con la stessa imposto, sia maggiore rispetto a quello originario, a tal riguardo valutandosi non solo la nuova opera in se' stessa, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico fondo servente, assumendo in proposito rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto (v., tra le altre, Cass. n. 209/06, 17396/04, 9675/99, 8612/94, 4523/93).

Tale valutazione non risulta compiuta nel caso di specie, in cui la corte di merito si e' limitata a ritenere necessaria l'apertura della porta, prima inesistente, al fine di consentire l'accesso alla terrazza, interessata dalle condutture, senza porsi il problema dell'eccedenza del mezzo, ritenuto admniculum servitutis, rispetto al fine, costituito da un'esigenza, quella della manutenzione di tali condutture, meramente periodica, se non saltuaria (per una fattispecie in parte analoga, nella quale fu esclusa la facolta' del proprietario del fondo dominante di ottenere in consegna permanente le chiavi di un cancello di accesso a quello servente, gravato da servitu' di scarico, in funzione della periodica manutenzione delle relative condutture, v. Cass. 9891/96), ne' considerando le possibilita' di passaggio indiscriminato sul fondo servente, che una tale permanente apertura lasciata alla disponibilita' del condominio, avrebbe potuto, di fatto, comportare.

La sentenza impugnata va, conclusivamente, cassata in relazione alle accolte censure;con rinvio per nuovo giudizio di appello ad altra sezione della corte territoriale di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie, per quanto di ragione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alle accolte censure e rinvia, anche per la pronunzia sulle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo.

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