l diritto di prelazione o di riscatto presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto

Il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero soltanto allorche' il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile beato, e tanto a tutela della perpetrazione di insediamenti ritenuti rilevanti anche sul piano produttivo. il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero soltanto allorche' il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile beato, e tanto a tutela della perpetrazione di insediamenti ritenuti rilevanti anche sul piano produttivo.

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 24 febbraio 2015, n. 3713



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EPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FINOCCHIARO Mario - Presidente

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 1945/2013 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) (OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrenti -

contro

(OMISSIS) SRL in persona dell'amministratore unico, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 615/2012 della CORTE D'APPELLO di LECCE del 29.6.2012, depositata il 18/09/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/01/2015 dal Consigliere Relatore Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito per i ricorrenti l'Avvocato (OMISSIS) (per delega avv. (OMISSIS)) che si riporta ai motivi del ricorso;

udito per la controricorrente (Societa' (OMISSIS) Srl) l'Avvocato (OMISSIS) (per delega avv. (OMISSIS)) che si riporta agli scritti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

E' stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata ai difensori delle parti.

"Il relatore, cons. Adelaide Amendola esaminati gli atti;

osserva:

1. Con citazione notificata il 18 luglio 2006 (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero innanzi al Tribunale di Lecce, sez. dist. di Gallipoli, (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche' (OMISSIS), per ivi sentire accertare e dichiarare il loro diritto di riscattare l'immobile sito in (OMISSIS), o, in subordine, per ivi sentir condannare (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche' (OMISSIS) al risarcimento dei danni subiti per effetto del mancato rispetto della clausola pattizia di prelazione.

Premesso di essere conduttori in base a contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo, dedussero gli esponenti che i locatori, con atto a rogito notar (OMISSIS) del 25 maggio 2006, lo avevano venduto a (OMISSIS) in spregio ai diritti loro spettanti.

I convenuti, costituitisi, contestarono le avverse pretese.

2. Con sentenza del 21 aprile 2010 il giudice adito rigetto' la domanda. Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d'appello lo ha respinto in data 18 settembre 2012.

Per la cassazione di detta decisione ricorrono a questa Corte (OMISSIS) e (OMISSIS), formulando due motivi.

Resistono con distinti controricorsi (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) nonche' (OMISSIS).

3. Il ricorso e' soggetto, in ragione della data della sentenza impugnata, successiva al 4 luglio 2009, alla disciplina dettata dall'articolo 360 bis, inserito dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a).

Esso puo' pertanto essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli articoli 376, 380 bis e 375 c.p.c., per esservi rigettato.

Queste le ragioni.

4. Con il primo motivo gli impugnanti lamentano violazione della Legge n. 392 del 1970, articoli 38 e 39, articoli 115 e 116 c.p.c., articoli 2696 e 1362 c.c., ex articoli 363 c.p.c., nn. 3 e 4.

Sostengono che il giudice di merito, richiamati i criteri distintivi della vendita in blocco e della vendita cumulativa, avrebbe fatto malgoverno del materiale probatorio acquisito. Segnalano, in particolare, che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte d'appello, il consulente tecnico aveva accertato l'autonomia strutturale e funzionale dell'immobile di cui erano locatari, del resto convalidata dalla circostanza che lo stesso era stato a suo tempo acquistato con separato atto pubblico.

5. Le critiche sono prive di pregio.

Costituisce affermazione giurisprudenziale praticamente costante che il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone l'identita' dell'immobile locato con quello venduto. I presidi offerti dalle norme innanzi richiamate scattano invero soltanto allorche' il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile beato, e tanto a tutela della perpetrazione di insediamenti ritenuti rilevanti anche sul piano produttivo.

Conseguentemente, nell'ipotesi in cui con un unico atto o con piu' atti collegati vengano venduti ad uno stesso soggetto una pluralita' di unita' immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti) o di una vendita cumulativa (che invece li lascia inalterati, limitatamente, si intende, al bene oggetto del contratto di locazione). Si e' peraltro chiarito che, affinche' ricorra la vendita in blocco, non e' indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui e' compreso quello locato ma e' sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralita' di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unita' immobiliari (confr. Cass. civ. 20 luglio 2011, n. 15897; Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23747; Cass. civ., 9 febbraio 2008, n. 5502; Cass. civ.,12 luglio 2006, n. 15784; Cass. civ., 29 ottobre 2001, n. 13420).

6. Ora, nel caso di specie, la Corte territoriale ha motivato il suo convincimento sul fatto non controverso che l'alienazione effettuata in favore di (OMISSIS) s.r.l. riguardava l'intero edificio nel quale si trova il cespite locato, segnatamente evidenziando che le varie unita' che costituivano l'immobile non erano distinte ne' sotto il profilo strutturale ne' sotto quello architettonico.

Trattasi di rilievi assolutamente dirimenti, posto che e' di intuitiva evidenza che un fabbricato, unitariamente considerato, e' bene di rilevanza economico-sociale diversa dalla mera somma delle singole unita' che lo compongono, tanto vero che l'interesse al suo acquisto puo' venir meno ove anche una sola di quelle unita', per quanto piccola, rispetto all'insieme, debba per avventura restarne fuori. Ne deriva che la contestata valutazione di una serie di elementi di fatto non controversi tra le parti in chiave di unitarieta' e inscindibilita' del complesso immobiliare oggetto della compravendita nonche' di invincibile alterita' dello stesso rispetto al bene locato, non solo e' giuridicamente corretta, ma e' esente da aporie, conforme a criteri di comune buon senso, non inficiata da contrasti disarticolanti con il contesto fattuale di riferimento.

7. Con il secondo mezzo i ricorrenti denunciano violazione dell'articolo 112 c.p.c., articoli 1362, 1367, 1173, 1174, 1175, 1176 e 1351 c.c., nonche' omesso esame di un punto decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Sostengono che il giudice di merito, nell'esame del capo di domanda volto ad ottenere il risarcimento dei danni conseguenti al mancato trasferimento dell'immobile locato, avrebbe completamente ignorato le deduzioni sulla natura convenzionale del diritto di prelazione della cui lesione essi avevano chiesto il ristoro.

8. Le critiche sono destituite di fondamento.

La Corte d'appello ha giustificato il suo convincimento con ragioni assorbenti rispetto alla natura convenzionale, piuttosto che legale, del diritto di prelazione posto a base della domanda risarcitoria. Il a decidente ha invero rilevato la totale assenza di allegazioni in ordine ai fatti costitutivi della pretesa azionata, e cioe' ai pregiudizi in concreto, pretesamente sofferti dagli attori per effetto della mancata osservanza degli accordi, da parte dei locatori.

9. Del resto, malgrado il non pertinente richiamo della sentenza impugnata alla mancata enucleazione della causa petendi della domanda risarcitoria, e cioe' alla natura contrattuale o aquiliana della responsabilita' invocata, la Corte d'appello ha in realta' ragionato facendo costantemente riferimento alla clausola pattizia, di talche' le censure svolte nel mezzo sono, anche sotto tale profilo, del tutto inconsistenti. In definitiva il ricorso appare destinato al rigetto".

A seguito della discussione svoltasi in camera di consiglio, il collegio ha condiviso le argomentazioni in fatto e in diritto esposte nella relazione, non ritenendole infirmate dalle deduzioni esposte nella memoria di parte ricorrente.

Ne deriva che il ricorso deve essere rigettato.

Segue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudi2io, liquidate, per ciascun resistente o gruppo di resistenti, in complessivi euro 7.400,00 (di cui euro 200,00 per esborsi), oltre spese generali e accessori, come per legge.

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