L'immobile in comproprietà dei coniugi non è divisibile in quote

In materia di contratto preliminare di vendita avete ad oggetto un bene in comproprietà indivisa, si presume che il bene medesimo sia considerato come “unicum” giuridico dai promittenti venditori, i quali si pongono congiuntamente quale controparte contrattuale unitaria. Di conseguenza, le singole manifestazioni di volontà di ogni comproprietario sono prive di specifica autonomia e, ove una di esse risulti viziata o mancante, non è possibile configurare il consenso negoziale della parte “complessa”, né tantomeno ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c.. (Fonte: diritto e giustizia)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano - Presidente

Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 521/2013 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)) (OMISSIS) ((OMISSIS)) (OMISSIS) ((OMISSIS)) (OMISSIS) ((OMISSIS)) (OMISSIS) ((OMISSIS)) elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende, giusta procura alle liti in calce al ricorso;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 232/2012 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI - Sezione Distaccata di SASSARI del 15.6.2012, depositata il 06/08/2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/10/2014 dal Consigliere Relatore Dott. PASQUALE D'ASCOLA;

udito per i ricorrenti l'Avvocato (OMISSIS) (per delega avv. (OMISSIS)) che si riporta agli scritti, chiedendo l'accoglimento del ricorso.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione notificato in data 30.1.2003, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al tribunale di Tempio Pausania - sezione distaccata della Maddalena - (OMISSIS), per la pronuncia di una sentenza ex articolo 2932 c.c., che disponesse il trasferimento coattivo in proprio favore della quota di un immobile posseduta dalla convenuta.

Gli attori esponevano che il proprio dante causa, (OMISSIS), in data 10.12.1985, aveva stipulato con i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un terreno; tuttavia, nelle more della stipula del definitivo, la quota di proprieta' del (OMISSIS), dichiarato fallito il (OMISSIS), era stata acquisita alla procedura fallimentare e ceduta per mezzo di asta pubblica. Deceduto (OMISSIS) nel 1987, e non stipulato il contratto definitivo, agivano in giudizio ex articolo 2932 - soltanto nei confronti della (OMISSIS) - i suoi eredi: (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

(OMISSIS) si costituiva ritualmente in giudizio, eccependo: l'inesistenza della scrittura privata, poiche' disconosceva la propria sottoscrizione; la nullita' dell'atto di trasferimento per intervenuta dichiarazione di fallimento del marito; la simulazione o nullita' del preliminare.

Spontaneamente riconosciuta in giudizio la propria sottoscrizione, la (OMISSIS) deduceva di aver firmato un foglio in bianco, credendo di sottoscrivere un accordo tra lei e il marito per delle reciproche concessioni in sede di separazione; il foglio, invece, era stato abusivamente riempito dal (OMISSIS), con il contenuto di un preliminare di compravendita.

In pendenza del giudizio, moriva (OMISSIS), e gli succedevano in giudizio: (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il tribunale di Tempio Pausania - sezione distaccata della Maddalena -, con sentenza depositata il 6.2.2006, accoglieva la domanda; ritenuti non provati dalla convenuta sia l'abusivo riempimento, che gli asseriti accordi col marito, disponeva il trasferimento della quota della (OMISSIS).

1.2) Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, la (OMISSIS) proponeva appello, insistendo: da un lato, sull'avvenuta prova dell'abusivo riempimento; dall'altro, sulla nullita' del preliminare a causa della dichiarazione di fallimento del (OMISSIS), intervenuta cinque giorni prima della stipulazione del preliminare stesso.

Gli eredi (OMISSIS) resistevano in giudizio, deducendo: che nessun teste aveva fatto riferimento al rilascio di un foglio firmato in bianco; che le conseguenze del fallimento del (OMISSIS) non potevano riflettersi anche sulla cessione operata dall'appellante (non fallita).

La Corte di Appello di Cagliari, con sentenza non definitiva depositata il 14.10.2011, rigettava il primo motivo di gravame, rilevando che: nessuna prova era stata offerta in ordine all'esistenza di un presunto accordo tra i coniugi; la ricorrente, per censurare l'abusivo riempimento del foglio bianco, avrebbe dovuto esperire la querela di falso.

La corte territoriale, invece, accoglieva il secondo motivo di appello, affermando: che i coniugi (OMISSIS) - (OMISSIS) avevano promesso in vendita non le rispettive quote, ma il fondo come unita' inscindibile; che il fallimento del (OMISSIS) era antecedente alla conclusione del preliminare; che, al momento della stipulazione del preliminare, il fallito era privo della legittimazione a disporre del bene, e, quindi, non poteva essere pronunciata nessuna sentenza ex articolo 2932.

La (OMISSIS), nell'udienza del 16.12.2011, prima udienza successiva alla comunicazione della sentenza non definitiva, formulava una riserva di ricorso per cassazione.

1.3) La Corte d'Appello di Cagliari, inoltre, con separata ordinanza, rimetteva il causa al ruolo per decidere la domanda di divisione dell'immobile avanzata dalla (OMISSIS).

La stessa corte, mediante sentenza pubblicata in data 6.8.2012, dichiarava inammissibile sia la domanda di divisione del fondo - peraltro rinunciata in udienza dalla (OMISSIS) -, che quella proposta dagli appellati, avente a oggetto la restituzione della somma da loro versata in occasione del preliminare, in quanto era stata introdotta soltanto nel giudizio di appello.

2) Gli eredi (OMISSIS) hanno impugnato entrambe le sentenze pronunciate in grado di appello con ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo, e ritualmente notificato alla (OMISSIS) in data 24.12.2012.

(OMISSIS) non ha svolto attivita' difensiva.

2.1) Con l'unico motivo, i ricorrenti censurano la violazione e falsa applicazione degli articoli2932 e 1367 c.c.: secondo la difesa dei (OMISSIS), il preliminare di compravendita di un bene oggetto di comproprieta' non puo' essere considerato un unicum inscindibile, ma si risolve nella promessa di ognuna delle quote facenti capo ai comproprietari.

Invalida la manifestazione di volonta' del (OMISSIS), la corte territoriale avrebbe errato nel negare la pronuncia di una sentenza costitutiva che disponesse il trasferimento ai (OMISSIS) della sola quota appartenente alla (OMISSIS).

Inoltre, la decisione del giudice di appello lederebbe l'articolo 1367 c.c., che, nel dubbio sulla portata di singole clausole o dell'intero contratto, favorisce l'interpretazione che consente di attribuire effetti al contratto, anziche' quella che ne nega la produzione.

3) Il motivo di ricorso non merita accoglimento.

Costituisce, ormai, jus receptum nella giurisprudenza di questa Corte che "nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprieta' indivisa, si deve ritenere che i promittenti venditori si pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa e che, dunque, le singole manifestazioni di volonta' provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia e destinate invece a fondersi in un'unica manifestazione negoziale, giacche' si deve presumere che il bene sia stato considerato dalle parti come un unicum giuridico inscindibile, in difetto di elementi desunti dal tenore del contratto, che siano idonei a far ritenere che con esso siano state assunte (anche contestualmente) dai comproprietari promittenti distinte autonome obbligazioni aventi ad oggetto il trasferimento delle rispettive quote di comproprieta', inesistenti nella specie. Da cio' consegue che, qualora una di dette manifestazioni manchi, o risulti viziata da invalidita' originaria, o venga caducata per una qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa alla stipulazione del contratto definitivo, ma anche la possibilita' che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell'articolo 2932 c.c., restando, pertanto, escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello (o di quelli) tra i comproprietari promittenti, dei quali esista e persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale preliminare" (cfr. Cass. 4227/2007; Cass. Sezioni Unite 239/99; Cass. 12039/10; 9458/2004).

3.1) Nel caso in esame, fallito il (OMISSIS) prima della stipula del preliminare, la sua manifestazione di volonta' era invalida: correttamente, quindi, la corte territoriale ha escluso di poter emettere una sentenza ex articolo 2932 c.c., limitata alla sola quota della (OMISSIS).

Del resto, la stessa Corte d'Appello di Cagliari, attraverso il riferimento all'espressione contenuta nel preliminare "promettono di vendere l'appezzamento di terreno sito...", ha motivato in maniera congrua la mancata emersione dal testo del preliminare di quegli elementi necessari per vincere la presunzione di unicita' del preliminare di bene in comproprieta', ed etichettarlo come promessa di compravendita di quote del bene indiviso.

3.2) A nulla, inoltre, vale il richiamo al principio di conservazione degli effetti del contratto, stabilito dall'articolo 1367 c.c..

L'operativita' di questo criterio ermeneutico postula "che il giudice non abbia potuto identificare chiaramente l'intento delle parti attraverso l'utilizzo" dei parametri di cui all'articolo 1362 e ss., "con la conseguenza che esso non puo' trovare applicazione quando il significato e la portata del contratto sono stati adeguatamente individuati mediante il ricorso ai canoni di ermeneutica fissati nelle precedenti disposizioni" (Cass. 7972/2007; Cass. 905/80; Cass. 2385/73).

Nel caso di specie, la corte territoriale ha fornito un'interpretazione del preliminare congruamente motivata, utilizzando sia il criterio letterale, che quello logico: percio', non puo' trovare spazio il sussidiario parametro della conservazione degli effetti del contratto.

Da ultimo va rilevato che resta assorbito e compreso nelle argomentazioni e nei richiami giurisprudenziali di cui sopra il rilievo relativo alla carenza di interesse del comproprietario a che la vendita della cosa indivisa sia effettuata per intero.

E' invece nell'interesse del compratore far si' che la compravendita venga realizzata integralmente, come pattuita, o venga meno se viziata da circostanza non a lui imputabile, che consentirebbe solo la cessione di una quota del bene.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso.

Non v'e' luogo a pronuncia sulle spese, in mancanza di costituzione dell'intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
 

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