L’omesso rimborso delle spese accessorie non risolve il contratto di compravendita

L'art. 1475 c.c., il quale stabilisce che le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie sono a carico del compratore se non è stato diversamente pattuito, non sono dovute dal compratore al venditore, ma costituiscono un suo debito verso terzi. Onere del pagamento ed obbligo del rimborso sono, quindi, al di fuori dello schema del sinallagma, non costituiscono cioè obbligazioni principali, né accessorie, né esplicite, né derivanti direttamente dalla volontà delle parti o dalla volontà integrativa della legge, non costituiscono perciò, né l’uno né l’altro, obbligazioni corrispettive e contrapposte della compravendita. (Fonte: Diritto e Giustizia)

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 febbraio 2015, n. 3514



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. MATERA Lina - Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12604/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

Nonche' da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS)', rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 286/2008 della CORTE D'APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 18/11/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/12/2014 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per l'inammissibilita' di entrambi i ricorsi o, in subordine, il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) con atto di citazione del 8 novembre 1987 conveniva in giudizio davanti al Pretore di Termoli, (OMISSIS) chiedendo la condanna al rilascio, perche' detenuto sine titulo, dell'appartamento sito in (OMISSIS) localita' (OMISSIS) di cui l'istante era stata comproprietaria insieme al marito (OMISSIS).

Si costituiva il convenuto e deduceva che con scrittura privata del (OMISSIS) aveva acquistato l'immobile de quo da (OMISSIS), di cui chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa.

Si costituiva (OMISSIS) il quale, in via riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto che aveva stipulato con (OMISSIS), assumendo che lo stesso si era reso inadempiente in ordine al rimborso proporzionale dei costi sostenuti per l'acquisto del terreno, la regolarizzazione e l'accatastamento del fabbricato.

Il Pretore di Termoli con sentenza n. 37 dell'8 maggio 1993 dichiarava d'ufficio la nullita' della vendita, perche' aveva ad oggetto un bene demaniale extracommercium, o piu' correttamente perche' l'immobile venduto era stato costruito da (OMISSIS) su bene demaniale, ordinava al compratore di rilasciare l'immobile.

Il Tribunale adito da (OMISSIS) con appello incidentale e dai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) con appello incidentale, con sentenza del 30 novembre 2000, accoglieva l'appello principale e rigettava la domanda attrice e respingeva l'appello incidentale per insussistenza dell'interesse ad impugnare, essendo il gravame preordinato esclusivamente alla modifica della motivazione. Secondo il Tribunale, il (OMISSIS) aveva acquistato a non domino ma con un contratto valido ed efficace, avendo avuto ad oggetto un bene patrimoniale disponibile dello Stato, ma non un bene demaniale, e, a nulla rilevava l'eccepita mancata trascrizione del contratto di compravendita immobiliare, perche' tale mancanza non incideva sulla validita' ed efficacia del negozio.

Avverso questa sentenza ricorrevano per cassazione i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e resisteva con controricorso (OMISSIS). Con tale ricorso, in particolare, (OMISSIS) lamentava che il Tribunale avesse tralasciato di esaminare la domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale per grave inadempimento da lui proposta. La Corte di Cassazione con sentenza n. 13372 del 18 aprile 2005 accoglieva tale motivo, specificando che la domanda di risoluzione avanzata da (OMISSIS) in primo grado se poteva essere ritenuta assorbita a seguito della declaratoria di nullita' del contratto di compravendita, non poteva essere ritenuta tale cioe' assorbita a seguito dell'affermazione del Tribunale della validita' ed efficacia di quel contratto.

Cassava la sentenza e rinviava la causa alla Corte di Appello di Campobasso Riassumevano il giudizio gli eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (i figli (OMISSIS) e (OMISSIS)) ed nello stesso giudizio interveniva (OMISSIS) in qualita' di erede dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS).

Resistevano al gravame (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) quali eredi di (OMISSIS), restava contumace (OMISSIS).

La Corte di appello di Campobasso con sentenza n. 286 del 2008 notificata il 23 marzo 2009 rigettava la domanda di risoluzione del contratto di compravendita di cui alla scrittura privata del (OMISSIS), compensava le spese del giudizio. Secondo la Corte di Campobasso la domanda di risoluzione non poteva essere accolta perche' non era configurabile alla stregua delle emergenze documentali, alcun inadempimento, men che mai di valenza risolutiva a carico dell'acquirente.

La cassazione di questa sentenza e' stata chiesta da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) con ricorso affidato a due motivi. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso, proponendo a loro volta ricorso incidentale per un motivo. (OMISSIS) intimato in questa fase non ha svolto attivita' giudiziale. In prossimita' dell'udienza pubblica (OMISSIS) ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

A.- Ricorso principale.

1.- (OMISSIS): (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo di ricorso, la violazione e/o falsa applicazione della norma di cui all'articolo 1475 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3). Secondo i ricorrenti la Corte distrettuale non avrebbe considerato che (OMISSIS) (e dunque adesso gli eredi) avevano sostenuto delle spese inerenti sia l'ordinaria gestione del fabbricato che la vicenda relativa all'acquisto della proprieta' del suolo, originariamente demaniale e il (OMISSIS), nonostante gli sia stata richiesta, non avrebbe versato alcuna somma rendendosi inadempiente rispetto all'obbligo di rimborso su di lui gravante. Si tratterebbe di spese relative alla manutenzione e alla gestione (circa euro 1000,00) ed anche ad ILOR, IRPEF, ICI (circa 2.200,00) condono (euro 535,00).

Ora, secondo i ricorrenti le spese di cui si dice sarebbero da ritenersi accessorie ai sensi dell'articolo 1475 c.c., e, pertanto, inciderebbero sul sinallagma contrattuale tale che il loro mancato rimborso puo' determinare la risoluzione del contratto per inadempimento.

Pertanto, concludono i ricorrenti, dica la Corte di cassazione: a) se le spese accessorie fatte valere in giudizio dagli attori possono essere considerate come accessorie ai sensi dell'articolo 1475 c.c.; b) se tali spese accessorie siano in grado di incidere sul sinallagma contrattuale; c) se il mancato rimborso di dette spese da parte dell'acquirente costituisca grave inadempimento contrattuale, tale da comportare la risoluzione del contratto.

b) Con il secondo motivo, l'omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (articolo 360 c.p.c., n. 5). Ritengono i ricorrenti che le spese di cui si dice incidendo direttamente sul sinallagma contrattuale, meritavano un approfondimento e soprattutto andava valutata l'esistenza o meno delle stesse sul rapporto sinallagmatico. In questo senso la motivazione della sentenza si appalesa insufficiente se non addirittura omessa. La stessa motivazione, secondo i ricorrenti, sarebbe anche contraddittoria laddove la Corte riconosce che il venditore puo' aver diritto a recuperare in tutto o in parte le spese o le anticipazioni tutte nell'interesse del compratore mentre non giunge alla conclusione che il mancata rimborso costituisca inadempimento contrattuale.

Pertanto, concludono i ricorrenti dica la Corte di Cassazione: se il mancato accertamento della natura delle spese di cui gli attori hanno chiesto il rimborso e la mancata qualificazione delle stesse come spese accessorie costituisca vizio sotto il profilo dell'omessa e insufficiente motivazione; b) se il riconoscimento del diritto del venditore ad ottenere il rimborso delle spese anticipate per il compratore non renda la motivazione contraddittoria, laddove non venga valutata la gravita' dell'inadempimento connesso al mancato rimborso.

2.1.- La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di trattazione e di motivazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza riguardando entrambe direttamente o indirettamente per gli effetti riflessi e conseguenti - la questione di accertare se, nell'ipotesi le spese sostenute da (OMISSIS) a vantaggio anche del bene venduto a (OMISSIS) integrano gli estremi di accessori ai sensi dell'articolo 1475 c.c..

Ora, va qui evidenziato che i ricorrenti non tengono conto che le spese accessorie del contratto di vendita, che l'articolo 1475 cod. civ. pone a carico del compratore, in difetto di una specifica pattuizione contraria, sono tutte quelle che si rendano necessarie per la conclusione del contratto: pertanto, l'onere gravante sul compratore viene meno quando sia palese la non necessita' della spesa rispetto ai fini e al contenuto dell'atto posto in essere e quando i contraenti abbiano, al riguardo, diversamente pattuito. Come ha gia' chiarito questa Corte con sentenza n. 1500 del 1964 che si accoglie e si condivide:

l'articolo 1475 c.c., disponendo che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non e' stato pattuito diversamente, e comprendendo implicitamente, tra tali spese, quelle per l'imposta di registro gravante sull'atto di trasferimento, non aggiunge, alle obbligazioni scaturenti, reciprocamente, a carico delle parti, dalla loro volonta' consacrata nell'atto, un'obbligazione ex lege del compratore verso il venditore tutte quelle spese, infatti, non sono dovute dal compratore al venditore, ma costituiscono un suo debito verso terzi (notaio, ufficio del registro ecc). E, se, nei rapporti esterni, e cioe', con particolare riferimento alle spese per l'imposta di registro, nei rapporti verso il fisco (R.D.L. 30 dicembre 1923, n. 3265, articolo 93) le anzidette spese gravano solidalmente sul compratore e sul venditore, nei rapporti interni, invece, quelle spese costituiscono per il compratore soltanto un onere, nel senso che lo stesso, ha, verso il venditore, l'onere di pagarle alle persone o agli organi cui sono dovute e verso i quali sussiste un vero e proprio obbligo di pagamento, salvo che, data anche l'indicata solidarieta', il venditore le abbia anticipate, nel qual caso il compratore ha l'obbligo di rimborsargliele, in via di regresso. Onere del pagamento ed obbligo del rimborso sono, quindi, al di fuori dello schema del sinallagma, non costituiscono cioe' obbligazioni principali, ne accessorie, ne esplicite, ne implicite, derivanti direttamente dalla volonta' delle parti o dalla volonta' integrativa della legge, non costituiscono percio', ne l'uno ne l'altro, obbligazioni corrispettive e contrapposte della compravendita.

Pertanto, come correttamente ha evidenziato la Corte di Campobasso, l'unica obbligazione che risultava assunta dal (OMISSIS) in veste di compratore era quella di corresponsione del prezzo stabilito nell'importo complessivo di lire 3.000.000 (......). Tuttavia, la domanda di risoluzione non era ancorata alla deduzione in fatto che il (OMISSIS) non avrebbe provveduto al versamento delle rate nei termini concordati, sebbene al rifiuto dello stesso (OMISSIS) di rimborsare il venditore di talune spese le quali non essendo componenti del prezzo che era stato pattuito in una somma onnicomprensiva e non gia' in una pluralita' di voci da cumulare sono estranee al sinallagma contrattuale e di conseguenza l'omesso rimborso non mette capo ad un inadempimento risolutorio".

Piuttosto, l'eventuale obbligo del (OMISSIS) di partecipare e conseguentemente di rimborsare per quota le spese cui fanno riferimento i ricorrenti (spese relative alla manutenzione e alla gestione del fabbricato, al pagamento di ILOR, IRPEF, ICI, al pagamento delle somme necessarie per il condono edilizio), non troverebbe la sua fonte nel contratto di cui si chiedeva la risoluzione ma in altro e diverso titolo, che in via di principio potrebbe essere individuato nel rapporto condominiale, ove quelle spese risultassero inerenti a beni che ai sensi dell'articolo 1117 c.c., andrebbero individuati siccome beni condominiali. Condivisibile, in tal senso, e' la stessa affermazione della Corte di Campobasso secondo cui "certo il venditore puo' aver diritto a recuperare in tutto parte le spese e le anticipazioni tutte nell'interesse del compratore.

Eppero', nel caso che ne occupa la questione non si pje nona vendo il (OMISSIS) neppure in via subordinata richiesto il rimborso per l'intero e pro quota delle spese sostenute".

A.- Ricorso incidentale.

1.- Con l'unico motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano la violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 cpc, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4. Secondo i ricorrenti incidentali la Corte di Campobasso non avrebbe dovuto esaminare la domanda di risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento come proposta dagli eredi di (OMISSIS) nel giudizio di rinvio, perche' sarebbe una domanda nuova dato che nel giudizio di primo grado e nel giudizio di appello (OMISSIS) aveva agito per la risoluzione per diffida ad adempire.

In particolare, specificano i ricorrenti, (OMISSIS) aveva chiesto al Giudice di emettere ai sensi dell'articolo 1454 c.c., sentenza dichiarativa della risoluzione di diritto del contratto stipulato il (OMISSIS), risoluzione avvenuta il 23 marzo 1986 alla scadenza del termine di quindici giorni dalla ricezione della diffida ad adempiere, mentre nel giudizio di rinvio (OMISSIS) (adesso gli eredi) hanno chiesto la risoluzione per grava inadempimento del (OMISSIS).

Pertanto, concludono i ricorrenti incidentali, dica la Corte di cassazione:

a) Se la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ex articolo 1453 cc, e quella di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto ex articolo 1454 si differenziano tra loro per diversita' dei presupposti di diritto e per diversita' di petitum, mirando la prima all'ottenimento di sentenza costitutiva della risoluzione giudiziale e la seconda, invece, al conseguimento di sentenza dichiarativa dell'avvenuta risoluzione di diritto.

b) Se, pertanto, costituisce inammissibile domanda nuova, quella di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell'articolo 1453 c.c., proposta nel giudizio di rinvio conseguente alla cassazione con rinvio della sentenza del giudice del merito, se, come nel caso che ne occupa, nel precedente giudizio di merito e' stata proposta domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo2454 c.c..

c) Se e' ammissibile il mutamento di domanda nel giudizio di rinvio conseguente alla cassazione con rinvio della sentenza del giudice di merito, ponendo a fondamento della domanda di risoluzione del contratto proposta in detto giudizio asseriti inadempimenti che, come nel caso che occupa, sono estranei alla domanda formulata nei precedenti gradi del giudizio di merito (nella specie quelli relativi al mancato pagamento delle quote di non ben definite spese comuni di manutenzione e gestione per circa euro 1000,00 dell'Ilor, dell'Irpef e dell'Ici per circa euro 2000,00 e del condono per circa euro 535,00 o se invece tale mutamento costituisce un'inammissibile domanda nuova.

d) Se e' ammissibile proporre nel giudizio di rinvio conseguente alla cassazione di rinvio della sentenza del giudice di merito domanda di risarcimento danni con immediata loro liquidazione nel giudizio stesso e come nella fattispecie in esame, nei precedenti gradi del giudizio di merito e' stata proposta domanda di condanna generica al risarcimento danni da liquidarsi in separata sede, oppure se tale domanda costituisce domanda nuova.

1.1.- Il motivo rimane assorbito del ricorso principale, dato che il rigetto del ricorso principale svuota di significato la censura del ricorrente incidentale.

Per questa stessa ragione rimane ininfluente determinare il rilievo ed il significato della circostanza che nell'esposizione del fatto contenuta nel controricorso e' menzionata l'originaria proposizione da parte di (OMISSIS) di una domanda di risoluzione per inadempimento ed analogamente e' riportato nella sentenza di cassazione laddove e' detto:

(OMISSIS) costituendosi chiedeva "(...) che venisse pronunciata la risoluzione del contratto stipulato con (OMISSIS) per inadempimento di quest'ultimo consistente nel mancato rimborso delle spese relative al condono edilizio e all'accatastamento dell'immobile".

In definitiva, va rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale.

Condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 3.700,00 di cui euro. 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge.
 

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