Casa:
La costruzione di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune
Pubblicata il 01/09/2008
In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune (art. 1102 cod. civ.) neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia (come nella specie) non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 17 marzo 2008, n. 7143)
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 17 marzo 2008, n. 7143)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere
Dott. TRIOLA Roberto Michele - rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ZA. PA. , elettivamente domiciliata in ROMA VIA PIETRO BORSIERI 3, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO GIULIANI, difesa dall'avvocato LEONI ROBERTO, giusta delega in atti;
- ricorrente -
centro
COND. (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore Sig.ra PA. SA. , elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA GONDAR 11, presso lo studio dell'avocato CAVACECE ANTONIO, che la difende, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3769/02 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 29/10/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/08 dal consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per ili rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 5 marzo 1996 il Condominio di (OMESSO), conveniva Za.Pa. davanti al Tribunale di Velletri, chiedendo che venisse dichiarata illegittima (con conseguente ordine di rimozione) la copertura di due posti auto di proprieta' esclusiva della convenuta, realizzata mediante una tettoia in policarbonato a circa mt. 2,55 di altezza dal piano di calpestio, appoggiata nella parte posteriore al muro condominiale e sporgente nella parte anteriore per circa cm 10 sulla proprieta' condominiale.
La convenuta, costituitasi, contestava il fondamento della domanda, che veniva accolta dal Tribunale di Velletri con sentenza in data 6 ottobre 1998.
Za.Pa. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma, con sentenza in data 29 ottobre 2002, in base alla seguente motivazione:
deve nella specie considerarsi che la utilizzazione del muro perimetrale dello stabile da parte della Za. , mediante l'appoggio della struttura al muro perimetrale, ha privato gli altri condomini e lo stesso Condominio della possibilita' di un pari uso del menzionato bene che, nel fatto, risulta essere stato occupato e sottratto, cosi' violandosi il principio del pari uso in favore degli altri.
Dalle foto prodotte (cfr. supplemento peritale Ing. Co. ) si rileva, ictu oculi, che la nuova opera comporta la inutilizzabilita' di una porzione non irrilevante del muro comune che risulta sottratta alla disponibilita' degli altri e alle esigenze del condominio, oltre a pregiudicare la salubrita' della zona (per effetti della rifrazione del calore dei raggi solari) nonche' la visibilita' in appiombo esercitatile dai piani superiori.
In altri termini non puo' contestarsi il fatto che con la realizzazione della struttura la Za. ha imposto sul bene comune una servitu' prediale che poteva essere costituita solo nei modi e con le forme rigorosamente indicate dalla norma codicistica.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, Za.Pa. .
Resiste con controricorso il condominio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, premesso che la tettoia in contestazione non occupa una proprieta' comune, ma serve di copertura ad una proprieta' esclusiva, deduce che la Corte di appello di Roma non poteva ritenere l'illegittimita' della stessa per il fatto che era stata appoggiata al muro comune, dal momento che il pari uso delle parti comuni al quale ha fatto riferimento la sentenza impugnata, deve intendersi come potenziale ritraibilita' della stessa utilita', anche se con modalita' non perfettamente uguali, in quanto l'identita' spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti sarebbe, di per se, incompatibile con qualsiasi uso particolare del bene comune. Nella specie non era contestabile che l'appoggio della tettoia non contrastava con la destinazione del muro ne' escludeva un pari uso per la restante parte.
La doglianza e' fondata.
Va premesso che questa S.C. ha implicitamente ritenuto legittima la realizzazione di un'opera analoga a quella di cui si discute, affermando che: Poiche' l'articolo 1102 cod. civ. vieta le utilizzazioni della cosa comune che impediscono agli altri i condomini di continuare a farne uso in conformita' alla sua destinazione, il condomino di un edificio non puo', eseguendo una costruzione in appoggio al muro perimetrale comune (nella specie: tettoia), chiudere le aperture del medesimo destinate a dare luce ad un vano di proprieta' di altro condomino, sicche' tale opera che sia stata eseguita lecitamente al momento della sua realizzazione, non puo' essere frustrata da una siffatta utilizzazione successiva della cosa comune pretesa dall'altro condomino (sent. 6 aprile 1981 n. 1941).
A cio' va aggiunto che fuori luogo i giudici di merito hanno fatto riferimento ad una sopravvenuta impossibilita' di pari uso del muro perimetrale da parte degli altri condomini, dimenticando che tale possibilita' era da escludere in quanto lo stesso accesso alla parte esterna del muro in questione da parte degli altri condomini ai fini della utilizzazione dello stesso era impedita dal fatto che lo spazio contiguo era di proprieta' esclusiva della attuale ricorrente.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce che la Corte di appello di Roma ha fatto riferimento ad un danno da insalubrita' (rifrazione del calore dei raggi solari) ed alla perdita della veduta in appiombo dai piani superiori mai dedotti dal condominio o comunque non riproposti nel giudizio di secondo grado, con conseguente vizio di ultrapetizione.
Ad ogni modo la sussistenza di tali aspetti di illegittimita' e' stata apoditticamente affermata, senza indicazione degli elementi che sorreggevano la conclusione cui e' pervenuta la sentenza impugnata.
La doglianza e' fondata.
Gli elementi di illegittimita' della tettoia ai quali ha fatto riferimento la sentenza impugnata non erano stati mai invocati dal condominio.
Con riferimento al primo non viene comunque invocato sulla base di quali elementi dovesse ritenersi concretamente provato; per quanto riguarda il secondo, i giudici di merito hanno dimenticato che nella specie non poteva applicarsi il principio affermato da questa S.C. con riferimento al diritto del condomino di conservare la veduta in appiombo sul cortile comune ostacolata dalla realizzazione di balconi da parte del condomino proprietario di una unita' immobiliare sottostante (sent. 11 febbraio 1997 n. 1261), in quanto l'opera di cui si discute era stata realizzata su suolo di proprieta' esclusiva ed il diritto al mantenimento della veduta in appiombo presupponeva una servitu' di cui non risulta l'esistenza (e cio' a prescindere dal fatto che la eventuale legittimazione attiva spettava ai condomini che di tale veduta godevano e non al condominio).
Il ricorso va, pertanto, accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere
Dott. TRIOLA Roberto Michele - rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ZA. PA. , elettivamente domiciliata in ROMA VIA PIETRO BORSIERI 3, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO GIULIANI, difesa dall'avvocato LEONI ROBERTO, giusta delega in atti;
- ricorrente -
centro
COND. (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore Sig.ra PA. SA. , elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA GONDAR 11, presso lo studio dell'avocato CAVACECE ANTONIO, che la difende, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3769/02 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 29/10/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/08 dal consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per ili rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 5 marzo 1996 il Condominio di (OMESSO), conveniva Za.Pa. davanti al Tribunale di Velletri, chiedendo che venisse dichiarata illegittima (con conseguente ordine di rimozione) la copertura di due posti auto di proprieta' esclusiva della convenuta, realizzata mediante una tettoia in policarbonato a circa mt. 2,55 di altezza dal piano di calpestio, appoggiata nella parte posteriore al muro condominiale e sporgente nella parte anteriore per circa cm 10 sulla proprieta' condominiale.
La convenuta, costituitasi, contestava il fondamento della domanda, che veniva accolta dal Tribunale di Velletri con sentenza in data 6 ottobre 1998.
Za.Pa. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma, con sentenza in data 29 ottobre 2002, in base alla seguente motivazione:
deve nella specie considerarsi che la utilizzazione del muro perimetrale dello stabile da parte della Za. , mediante l'appoggio della struttura al muro perimetrale, ha privato gli altri condomini e lo stesso Condominio della possibilita' di un pari uso del menzionato bene che, nel fatto, risulta essere stato occupato e sottratto, cosi' violandosi il principio del pari uso in favore degli altri.
Dalle foto prodotte (cfr. supplemento peritale Ing. Co. ) si rileva, ictu oculi, che la nuova opera comporta la inutilizzabilita' di una porzione non irrilevante del muro comune che risulta sottratta alla disponibilita' degli altri e alle esigenze del condominio, oltre a pregiudicare la salubrita' della zona (per effetti della rifrazione del calore dei raggi solari) nonche' la visibilita' in appiombo esercitatile dai piani superiori.
In altri termini non puo' contestarsi il fatto che con la realizzazione della struttura la Za. ha imposto sul bene comune una servitu' prediale che poteva essere costituita solo nei modi e con le forme rigorosamente indicate dalla norma codicistica.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, Za.Pa. .
Resiste con controricorso il condominio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, premesso che la tettoia in contestazione non occupa una proprieta' comune, ma serve di copertura ad una proprieta' esclusiva, deduce che la Corte di appello di Roma non poteva ritenere l'illegittimita' della stessa per il fatto che era stata appoggiata al muro comune, dal momento che il pari uso delle parti comuni al quale ha fatto riferimento la sentenza impugnata, deve intendersi come potenziale ritraibilita' della stessa utilita', anche se con modalita' non perfettamente uguali, in quanto l'identita' spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti sarebbe, di per se, incompatibile con qualsiasi uso particolare del bene comune. Nella specie non era contestabile che l'appoggio della tettoia non contrastava con la destinazione del muro ne' escludeva un pari uso per la restante parte.
La doglianza e' fondata.
Va premesso che questa S.C. ha implicitamente ritenuto legittima la realizzazione di un'opera analoga a quella di cui si discute, affermando che: Poiche' l'articolo 1102 cod. civ. vieta le utilizzazioni della cosa comune che impediscono agli altri i condomini di continuare a farne uso in conformita' alla sua destinazione, il condomino di un edificio non puo', eseguendo una costruzione in appoggio al muro perimetrale comune (nella specie: tettoia), chiudere le aperture del medesimo destinate a dare luce ad un vano di proprieta' di altro condomino, sicche' tale opera che sia stata eseguita lecitamente al momento della sua realizzazione, non puo' essere frustrata da una siffatta utilizzazione successiva della cosa comune pretesa dall'altro condomino (sent. 6 aprile 1981 n. 1941).
A cio' va aggiunto che fuori luogo i giudici di merito hanno fatto riferimento ad una sopravvenuta impossibilita' di pari uso del muro perimetrale da parte degli altri condomini, dimenticando che tale possibilita' era da escludere in quanto lo stesso accesso alla parte esterna del muro in questione da parte degli altri condomini ai fini della utilizzazione dello stesso era impedita dal fatto che lo spazio contiguo era di proprieta' esclusiva della attuale ricorrente.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce che la Corte di appello di Roma ha fatto riferimento ad un danno da insalubrita' (rifrazione del calore dei raggi solari) ed alla perdita della veduta in appiombo dai piani superiori mai dedotti dal condominio o comunque non riproposti nel giudizio di secondo grado, con conseguente vizio di ultrapetizione.
Ad ogni modo la sussistenza di tali aspetti di illegittimita' e' stata apoditticamente affermata, senza indicazione degli elementi che sorreggevano la conclusione cui e' pervenuta la sentenza impugnata.
La doglianza e' fondata.
Gli elementi di illegittimita' della tettoia ai quali ha fatto riferimento la sentenza impugnata non erano stati mai invocati dal condominio.
Con riferimento al primo non viene comunque invocato sulla base di quali elementi dovesse ritenersi concretamente provato; per quanto riguarda il secondo, i giudici di merito hanno dimenticato che nella specie non poteva applicarsi il principio affermato da questa S.C. con riferimento al diritto del condomino di conservare la veduta in appiombo sul cortile comune ostacolata dalla realizzazione di balconi da parte del condomino proprietario di una unita' immobiliare sottostante (sent. 11 febbraio 1997 n. 1261), in quanto l'opera di cui si discute era stata realizzata su suolo di proprieta' esclusiva ed il diritto al mantenimento della veduta in appiombo presupponeva una servitu' di cui non risulta l'esistenza (e cio' a prescindere dal fatto che la eventuale legittimazione attiva spettava ai condomini che di tale veduta godevano e non al condominio).
Il ricorso va, pertanto, accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.