Casa:
La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo
Pubblicata il 09/12/2012
La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo; ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 ottobre 2012, n. 18050
- Leggi la sentenza integrale -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere
Dott. MANNA Felice - Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta - rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 18335-2006 proposto da:
(OMISSIS) SAS IN LIQ., IN PERSONA DEL SUO LIQUIDATORE (OMISSIS), P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) SRL;
- intimata -
sul ricorso 22796-2006 proposto da:
(OMISSIS) SRL, IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. (OMISSIS), P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
(OMISSIS) IN LIQ., IN PERSONA DEL SUO LIQUIDATORE (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- controricorrente ai ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1860/2005 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 18/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/06/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta al ricorso principale e ne chiede l'accoglimento;
udito l'Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25.3.1991, la (OMISSIS) s.r.l. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Torino, l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. ed esponeva che in data (OMISSIS), aveva stipulato, quale promissaria acquirente, con la societa' convenuta, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto i lotti nn. (OMISSIS) di uno stabile sito in (OMISSIS); che il prezzo era stato pattuito in lire 30.000.000; che la societa' convenuta aveva assunto, in sede di contratto preliminare, l'obbligo di scegliere il notaio che avrebbe dovuto stipulare il contratto definitivo; che il (OMISSIS) l'attrice, la quale nel frattempo aveva ottenuto il possesso dell'immobile ed aveva promesso di venderlo a terzi, aveva inviato una lettera alla convenuta con cui aveva richiesto l'adempimento del contratto senza ricevere alcun riscontro.
Tanto premesso, la (OMISSIS) s.r.l. chiedeva emettersi sentenza ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ. e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni.
L'Impresa (OMISSIS) s.a.s. si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. La convenuta esponeva che nel maggio 1986 erano state presentate da un soggetto incaricato dalla (OMISSIS) s.r.l. denunce di variazione per varie modificazioni interne dell'immobile, la cui esecuzione aveva determinato un aumento notevole del valore dell'immobile e sosteneva che non avrebbe potuto emettersi sentenza ex articolo 2932 cod. civ., stante l'intervenuta trasformazione del bene oggetto del preliminare e la mancanza di prova del pagamento del prezzo concordato; in via subordinata chiedeva che venisse accertato il maggior valore e, quindi, il prezzo superiore dovuto per il trasferimento dell'immobile e chiedeva, pertanto, la pronuncia della sentenza ex articolo 2932 cod. civ. sospensivamente condizionata al versamento del residuo prezzo da accertarsi con riferimento al nuovo valore dei beni promessi in vendita. Solo in sede di precisazione delle conclusioni, la societa' convenuta proponeva domanda riconvenzionale, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa dell'attrice, con conseguente sua condanna alla restituzione dell'immobile.
Nel corso del processo di primo grado l'attrice produceva la concessione edilizia in sanatoria ottenuta per le opere eseguite. Con sentenza del 28.7.2004 il Tribunale di Torino, accertati il mutato stato dei luoghi a causa delle opere compiute dall'attrice e la conseguente impossibilita' di pronunciare la chiesta sentenza costitutiva ex articolo 2932 cod. civ., evidenziava che "mentre nella originaria conformazione la proprieta' era univoca ed individuabile nell'impresa (OMISSIS), nell'attuale consistenza la proprieta' non era piu' riconducibile ad un unico soggetto, essendo stata inglobata altresi' una quota di proprieta' condominiale ... In altri termini la cessione dell'immobile e la relativa trascrizione non erano piu' possibili, non essendo piu' utilizzabili i dati identificativi del preliminare"; inoltre, ritenuto che nella situazione venutasi a determinare il rifiuto a stipulare il rogito non poteva essere considerato inadempimento ma, al contrario, legittimo rifiuto di adempiere in base al principio inadimplenti non est adimplendum di cui all'articolo 1460 cod. civ., accoglieva la domanda di risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa di parte attrice e condannava quest'ultima alla restituzione dell'immobile ed al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.
Avverso tale decisione proponeva appello la (OMISSIS) s.r.l..
L'appellata si costituiva chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
La Corte di Appello di Torino, con sentenza depositata il 18.11.2005, in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglieva la domanda ex articolo 2932 cod. civ., compensava integralmente tra le parti le spese di giudizio e poneva le spese di CTU definitivamente a carico di entrambe le parti, in eguale misura.
Avverso la sentenza della Corte di merito l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.
Ha resistito con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. che ha proposto ricorso incidentale fondato su un solo motivo ed al quale ha resistito la ricorrente principale con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi ai sensi dell'articolo 335 cod. proc. civ., in quanto proposti contro la stessa sentenza.
2. Va rigettata l'eccezione di inammissibilita' del ricorso, sollevata dalla resistente, sul rilievo che i motivi afferenti a vizi motivazionali sarebbero privi del momento di sintesi e quelli relativi ad asserite violazioni di legge sarebbero privi del quesito di diritto e, pertanto, non conformi ai dettami di cui all'articolo 366 bis cod. proc. civ.; al riguardo, infatti, va posto in rilievo che, trattandosi di ricorso avverso sentenza pubblicata in data 18 novembre 2005, allo stesso non si applica il disposto della norma da ultimo indicata, inserita dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, applicabile, ai sensi dell'articolo 27, comma 2, medesimo Decreto Legislativo, ai ricorsi per cassazione proposti avverso le sentenze e gli altri provvedimenti pubblicati dalla data di entrata in vigore dello stesso (2 marzo 2006) e successivamente abrogata dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d), a decorrere dal 4 luglio 2009.
3. Con il primo motivo, lamentando violazione dell'articolo 1141 c.c., comma 2, articoli 1177, 1374, 1375 e 1453 cod. civ. ed errata e difettosa motivazione, la ricorrente censura la sentenza impugnata per aver la Corte di merito negato che, in relazione ad un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile - nel caso in cui il prominente venditore abbia messo nella disponibilita' del bene il promissario acquirente e quest'ultimo abbia messo il promittente venditore nella disponibilita' del prezzo - il promittente venditore, che abbia constatato che il promissario acquirente abbia unilateralmente e abusivamente operato la trasformazione edilizia del bene, possa reagire a tale condotta chiedendo la risoluzione del contratto. Secondo i giudici del merito, infatti, tale comportamento del promissario acquirente sarebbe esterno al sinallagma e, pertanto, non potrebbe ritenersi che in tal modo questi abbia violato gli impegni negoziali. Assume la ricorrente che la Corte d'appello non avrebbe considerato che ogni contratto va eseguito in buona fede e che la violazione di tale obbligo e' fonte di risoluzione del contratto in danno della parte inadempiente, tenuta a risarcire anche il pregiudizio cagionato all'altra parte, ne' avrebbe tenuto conto che chi detiene un bene nomine alieno non puo' invertire la detenzione in possesso finche' non sia mutato il titolo e, quindi, essendo insito, in tale detenzione, un vincolo di riconsegna, ha l'onere di custodire il bene senza alcun diritto di trasformarlo. Ne consegue - ad avviso della ricorrente - che l'abusiva ed unilaterale trasformazione dell'immobile ricevuto anticipatamente in consegna da parte della societa' promissaria acquirente integrerebbe un preciso inadempimento degli obblighi nascenti dal contratto preliminare, sicche' la parte promittente venditrice sarebbe "per cio' solo legittimata a domandarne la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ."; evidenzia inoltre la ricorrente che la perpetrazione di illeciti sanzionatali penalmente o amministrativamente e' sempre vietata e a fortiori il comportamento illecito del promissario acquirente va "qualificato come legalmente e contrattualmente illegittimo" qualora, essendo il bene ancora di proprieta' del promittente venditore, il promissario acquirente, operando trasformazioni abusive, esponga a rischio di sanzioni non solo se stesso ma anche il proprietario promittente venditore.
3.1. Il motivo va rigettato.
Ed invero la Corte distrettuale ha, con motivazione priva di vizi logici, individuato le obbligazioni che nell'ambito del contratto preliminare ad esecuzione anticipata, qual e' quello in questione, sono tra loro poste in rapporto di sinallagmaticita' e il cui inadempimento consente la risoluzione (Cass. 30 luglio 1984, n. 4534) e ha ritenuto il comportamento della (OMISSIS) s.r.l. censurato dalla controparte (l'aver, cioe', eseguito lavori abusivi sul bene di cui al preliminare) estraneo al sinallagma. Tale essendo la ratio decidendi, la censura proposta non coglie nel segno, limitandosi a criticare la decisione, sotto tale aspetto, sul rilievo che "la Corte torinese sembra aver pretermesso il retto inquadramento delle prestazioni che, in un contratto preliminare di compravendita di bene determinato, stanno tra loro in rapporto di interdipendenza funzionale", e a tale riguardo ha richiamato l'obbligo di eseguire il contratto secondo buona fede, ai sensi dell'articolo 1375 cod. civ., e l'obbligo di custodire il bene detenuto nomine alieno senza diritto di trasformarlo che fa capo al detentore qualificato, qual e' il promissario acquirente, richiamando in proposito l'articolo 1141 c.c., comma 2 e articolo 1177 cod. civ., neppure allegando come tali obblighi comportamentali si inseriscano nel sinallagma contrattuale, alla luce della evidenziata ratio decidendi e, soprattutto, sollevando cosi' questioni inammissibili in sede di legittimita' per la loro novita', giacche' non risultano esaminate nella sentenza impugnata e la ricorrente non ha indicato in quali atti ed in quali termini le abbia in precedenza proposte.
4. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione degli articoli 1460 e 2932 cod. civ. ed erronea motivazione della sentenza impugnata. In particolare, sotto un primo profilo, l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. assume che "non e' vero (ed aver affermato il contrario implica violazione di legge ex articolo 360 c.p.c., n. 3) che l'immutazione del bene oggetto del preliminare, da parte di uno dei contraenti del contratto non possa mai essere valutata dall'altro contraente come causa di inadempimento ai fini dell'execeptio inadimpleti contractus", "parendo davvero difficile asserire che il mutamento intervenuto nella tipologia del bene resti indifferente al sinallagma", e, sotto altro profilo, sostiene che non corrisponde al "vero (ed aver affermato il contrario implica violazione di legge ex articolo 360 c.p.c., n. 3) che tale immutazione consenta sempre al suo autore di pretendere il trasferimento del bene (o, in difetto, di attivare le azioni di adempimento tra cui quella dell'articolo 2932 cod. civ.), come se si trattasse dello stesso bene oggetto del preliminare, occorrendo invece - ad avviso della ricorrente - che il giudice del merito provveda caso per caso ad accertare, sulla base della situazione concretamente sottoposta al suo esame se e in che misura quell'immutazione consegua ad un comportamento lecito o illecito del suo autore sotto il duplice profilo del rispetto della legge e del contratto; ritiene la ricorrente che, su tale punto, la motivazione della sentenza impugnata sia del tutto carente, non avendo la Corte di merito approfondito ne' l'entita' delle modifiche apportate all'immobile dal promissario acquirente, ne' la conformita' dello stesso alla normativa edilizia e al contratto.
4.1. La censura, per cio' che attiene al primo profilo, non puo' essere accolta, riproponendo sostanzialmente quanto gia' lamentato con il primo motivo e al riguardo valgono le medesime considerazioni gia' espresse scrutinando tale mezzo.
4.2. Risulta, invece, fondato il motivo, in relazione al secondo profilo proposto, sia in relazione alla violazione dell'articolo 2932 cod. civ. che ai lamentati vizi motivazionali. Ed invero, come gia' affermato da questa Corte, la sostanziale identita' del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilita' di introdurvi modifiche (Cass. 25 febbraio 2003, n. 2824).
Nel caso all'esame invece la Corte territoriale ha accolto la domanda ex articolo 2932 cod. civ. proposta dalla promissaria acquirente, pur dando atto espressamente nella sentenza impugnata della sussistenza di una difformita' tra la situazione attuale dell'immobile rispetto a quella esistente al momento del preliminare, della non corrispondenza della posizione catastale alla situazione detta e dell'avvenuta annessione di porzioni condominiali senza tuttavia dar in alcun modo conto, in motivazione, dell'entita' delle modifiche apportare dal promissario acquirente all'immobile in questione, della consistenza delle difformita' alla normativa edilizia ed urbanistica e della conformita' del cespite in questione a quanto stipulato in contratto, si' da poter ritenere ancora sussistente l'identita' del bene, limitandosi, invece, a dare atto soltanto che il ctu ha accertato che le concessioni in sanatoria coprono le opere di modifica eseguite, senza approfondire tale questione.
5. Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell'articolo 1477 cod. civ. ed erronea motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sostanzialmente: che la modifica strutturale dell'immobile oggetto del preliminare di vendita in parola, che dovrebbe riflettersi sulla posizione catastale del bene stesso, sarebbe irrilevante ai fini della stipulazione del contratto definitivo, posto che il trasferimento della proprieta' non puo' che avvenire con riferimento alla situazione catastale esistente alla data del preliminare, laddove essa non sia piu' coerente con la situazione attuale della res e pone a fondamento dell'operato rilievo la norma di cui all'articolo 1477 cod. civ..
5.1. Il motivo va disatteso anche in relazione al lamentato vizio di motivazione nella parte in cui non costituisca mera ripetizione della censure alla motivazione della sentenza impugnata gia' ricomprese in quelle sollevate con il secondo motivo prima scrutinato, evidenziandosi, in relazione alla dedotta violazione di legge, che il riferimento all'articolo 1477 cod. civ. non e' pertinente, trattandosi peraltro di norma posta a tutela dell'acquirente e non del compratore, come si evince chiaramente dalla sua collocazione, nell'ambito della disciplina dedicata dal codice civile alla vendita, nel paragrafo primo, intitolato "Delle obbligazioni del venditore".
6. Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta violazione del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 46 e omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, deducendo che la Corte distrettuale ha affermato che "l'impossibilita' Legge n. 47 del 1985, ex articolo di trasferire la proprieta' delle unita' immobiliari considerate nel contratto preliminare e' venuta meno, essendo state rilasciate le concessioni in sanatoria", laddove - ad avviso dell'Impresa (OMISSIS) s.a.s. - la norma applicabile nel caso di specie e' quella di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, comma 1, trattandosi di "opere abusive susseguenti alla data del 1 ottobre 1983".
6.1. L'esame del quarto motivo resta assorbito per effetto dell'accoglimento del secondo motivo.
7. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.r.l. lamenta la violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, assumendo che, ai sensi dell'articolo 31 e sgg. della legge citata, il mancato rilascio del titolo abilitativo in sanatoria non impedisce la valida stipulazione dell'atto, a condizione che nello stesso siano riportati gli estremi della domanda di sanatoria, gli estremi del versamento dell'intera oblazione, l'attestazione dell'avvenuta richiesta all'Autorita' competente ad esprimere il parere in caso di fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'articolo 32, comma 3, della medesima legge, sicche' l'atto di trasferimento ben poteva essere stipulato anche prima dell'inizio della causa e, pertanto, non sarebbe sussistente la ragione che ha indotto il giudice di merito a compensare le spese di giudizio, con l'ulteriore conseguenza che la sentenza impugnata - secondo la ricorrente incidentale - dovrebbe essere cassata in relazione alle spese.
7.1. Il ricorso incidentale e' inammissibile per omessa esposizione, sia pure sommaria, dei fatti di causa, essendosi il ricorso incidentale limitato ad un mero rinvio all'esposizione del fatto contenuta nella memoria conclusionale del 14.3.2004 e nella memoria di replica del 5.4.2004 (v. controricorso con ricorso incidentale p. 3), laddove, invece, come piu' volte affermato da questa Corte, il requisito imposto dall'articolo 366 cod. proc. civ. puo' reputarsi sussistente solo quando, nel contesto dell'atto di impugnazione, si rinvengano gli elementi indispensabili per una precisa cognizione dell'origine e dell'oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni assunte dalla parti, senza necessita' di ricorso ad altre fonti (v. Cass. 8 gennaio 2010, n. 76 e Cass. 29 luglio 2002, n. 11175, che hanno ritenuto l'inammissibilita' del ricorso incidentale in caso di rinvio all'esposizione del fatto contenuta nel ricorso principale, e Cass. 27 luglio 2005, n. 15672, che ha ritenuto tale inammissibilita' anche nel caso di rinvio ai fatti esposti nella sentenza oggetto di impugnazione e nella narrativa del ricorso principale).
8. In conclusione, riuniti i ricorsi, accolto il secondo motivo, rigettati il primo e il terzo motivo e dichiarali assorbito il quarto motivo del ricorso principale e inammissibile l'unico motivo del ricorso incidentale, la sentenza deve essere cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d'appello di Torino, che decidera' la controversia procedendo ad un nuovo esame ed applicando il principio di diritto enunciato.
Va rimesso al giudice del rinvio il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il secondo motivo, rigetta il primo e il terzo motivo e dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera' anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere
Dott. MANNA Felice - Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta - rel. Consigliere
Dott. SCALISI Antonino - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 18335-2006 proposto da:
(OMISSIS) SAS IN LIQ., IN PERSONA DEL SUO LIQUIDATORE (OMISSIS), P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) SRL;
- intimata -
sul ricorso 22796-2006 proposto da:
(OMISSIS) SRL, IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. (OMISSIS), P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
(OMISSIS) IN LIQ., IN PERSONA DEL SUO LIQUIDATORE (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
- controricorrente ai ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1860/2005 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 18/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/06/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che si riporta al ricorso principale e ne chiede l'accoglimento;
udito l'Avv. (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell'Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25.3.1991, la (OMISSIS) s.r.l. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Torino, l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. ed esponeva che in data (OMISSIS), aveva stipulato, quale promissaria acquirente, con la societa' convenuta, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto i lotti nn. (OMISSIS) di uno stabile sito in (OMISSIS); che il prezzo era stato pattuito in lire 30.000.000; che la societa' convenuta aveva assunto, in sede di contratto preliminare, l'obbligo di scegliere il notaio che avrebbe dovuto stipulare il contratto definitivo; che il (OMISSIS) l'attrice, la quale nel frattempo aveva ottenuto il possesso dell'immobile ed aveva promesso di venderlo a terzi, aveva inviato una lettera alla convenuta con cui aveva richiesto l'adempimento del contratto senza ricevere alcun riscontro.
Tanto premesso, la (OMISSIS) s.r.l. chiedeva emettersi sentenza ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ. e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni.
L'Impresa (OMISSIS) s.a.s. si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. La convenuta esponeva che nel maggio 1986 erano state presentate da un soggetto incaricato dalla (OMISSIS) s.r.l. denunce di variazione per varie modificazioni interne dell'immobile, la cui esecuzione aveva determinato un aumento notevole del valore dell'immobile e sosteneva che non avrebbe potuto emettersi sentenza ex articolo 2932 cod. civ., stante l'intervenuta trasformazione del bene oggetto del preliminare e la mancanza di prova del pagamento del prezzo concordato; in via subordinata chiedeva che venisse accertato il maggior valore e, quindi, il prezzo superiore dovuto per il trasferimento dell'immobile e chiedeva, pertanto, la pronuncia della sentenza ex articolo 2932 cod. civ. sospensivamente condizionata al versamento del residuo prezzo da accertarsi con riferimento al nuovo valore dei beni promessi in vendita. Solo in sede di precisazione delle conclusioni, la societa' convenuta proponeva domanda riconvenzionale, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa dell'attrice, con conseguente sua condanna alla restituzione dell'immobile.
Nel corso del processo di primo grado l'attrice produceva la concessione edilizia in sanatoria ottenuta per le opere eseguite. Con sentenza del 28.7.2004 il Tribunale di Torino, accertati il mutato stato dei luoghi a causa delle opere compiute dall'attrice e la conseguente impossibilita' di pronunciare la chiesta sentenza costitutiva ex articolo 2932 cod. civ., evidenziava che "mentre nella originaria conformazione la proprieta' era univoca ed individuabile nell'impresa (OMISSIS), nell'attuale consistenza la proprieta' non era piu' riconducibile ad un unico soggetto, essendo stata inglobata altresi' una quota di proprieta' condominiale ... In altri termini la cessione dell'immobile e la relativa trascrizione non erano piu' possibili, non essendo piu' utilizzabili i dati identificativi del preliminare"; inoltre, ritenuto che nella situazione venutasi a determinare il rifiuto a stipulare il rogito non poteva essere considerato inadempimento ma, al contrario, legittimo rifiuto di adempiere in base al principio inadimplenti non est adimplendum di cui all'articolo 1460 cod. civ., accoglieva la domanda di risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa di parte attrice e condannava quest'ultima alla restituzione dell'immobile ed al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.
Avverso tale decisione proponeva appello la (OMISSIS) s.r.l..
L'appellata si costituiva chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
La Corte di Appello di Torino, con sentenza depositata il 18.11.2005, in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglieva la domanda ex articolo 2932 cod. civ., compensava integralmente tra le parti le spese di giudizio e poneva le spese di CTU definitivamente a carico di entrambe le parti, in eguale misura.
Avverso la sentenza della Corte di merito l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.
Ha resistito con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. che ha proposto ricorso incidentale fondato su un solo motivo ed al quale ha resistito la ricorrente principale con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi ai sensi dell'articolo 335 cod. proc. civ., in quanto proposti contro la stessa sentenza.
2. Va rigettata l'eccezione di inammissibilita' del ricorso, sollevata dalla resistente, sul rilievo che i motivi afferenti a vizi motivazionali sarebbero privi del momento di sintesi e quelli relativi ad asserite violazioni di legge sarebbero privi del quesito di diritto e, pertanto, non conformi ai dettami di cui all'articolo 366 bis cod. proc. civ.; al riguardo, infatti, va posto in rilievo che, trattandosi di ricorso avverso sentenza pubblicata in data 18 novembre 2005, allo stesso non si applica il disposto della norma da ultimo indicata, inserita dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, applicabile, ai sensi dell'articolo 27, comma 2, medesimo Decreto Legislativo, ai ricorsi per cassazione proposti avverso le sentenze e gli altri provvedimenti pubblicati dalla data di entrata in vigore dello stesso (2 marzo 2006) e successivamente abrogata dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d), a decorrere dal 4 luglio 2009.
3. Con il primo motivo, lamentando violazione dell'articolo 1141 c.c., comma 2, articoli 1177, 1374, 1375 e 1453 cod. civ. ed errata e difettosa motivazione, la ricorrente censura la sentenza impugnata per aver la Corte di merito negato che, in relazione ad un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile - nel caso in cui il prominente venditore abbia messo nella disponibilita' del bene il promissario acquirente e quest'ultimo abbia messo il promittente venditore nella disponibilita' del prezzo - il promittente venditore, che abbia constatato che il promissario acquirente abbia unilateralmente e abusivamente operato la trasformazione edilizia del bene, possa reagire a tale condotta chiedendo la risoluzione del contratto. Secondo i giudici del merito, infatti, tale comportamento del promissario acquirente sarebbe esterno al sinallagma e, pertanto, non potrebbe ritenersi che in tal modo questi abbia violato gli impegni negoziali. Assume la ricorrente che la Corte d'appello non avrebbe considerato che ogni contratto va eseguito in buona fede e che la violazione di tale obbligo e' fonte di risoluzione del contratto in danno della parte inadempiente, tenuta a risarcire anche il pregiudizio cagionato all'altra parte, ne' avrebbe tenuto conto che chi detiene un bene nomine alieno non puo' invertire la detenzione in possesso finche' non sia mutato il titolo e, quindi, essendo insito, in tale detenzione, un vincolo di riconsegna, ha l'onere di custodire il bene senza alcun diritto di trasformarlo. Ne consegue - ad avviso della ricorrente - che l'abusiva ed unilaterale trasformazione dell'immobile ricevuto anticipatamente in consegna da parte della societa' promissaria acquirente integrerebbe un preciso inadempimento degli obblighi nascenti dal contratto preliminare, sicche' la parte promittente venditrice sarebbe "per cio' solo legittimata a domandarne la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ."; evidenzia inoltre la ricorrente che la perpetrazione di illeciti sanzionatali penalmente o amministrativamente e' sempre vietata e a fortiori il comportamento illecito del promissario acquirente va "qualificato come legalmente e contrattualmente illegittimo" qualora, essendo il bene ancora di proprieta' del promittente venditore, il promissario acquirente, operando trasformazioni abusive, esponga a rischio di sanzioni non solo se stesso ma anche il proprietario promittente venditore.
3.1. Il motivo va rigettato.
Ed invero la Corte distrettuale ha, con motivazione priva di vizi logici, individuato le obbligazioni che nell'ambito del contratto preliminare ad esecuzione anticipata, qual e' quello in questione, sono tra loro poste in rapporto di sinallagmaticita' e il cui inadempimento consente la risoluzione (Cass. 30 luglio 1984, n. 4534) e ha ritenuto il comportamento della (OMISSIS) s.r.l. censurato dalla controparte (l'aver, cioe', eseguito lavori abusivi sul bene di cui al preliminare) estraneo al sinallagma. Tale essendo la ratio decidendi, la censura proposta non coglie nel segno, limitandosi a criticare la decisione, sotto tale aspetto, sul rilievo che "la Corte torinese sembra aver pretermesso il retto inquadramento delle prestazioni che, in un contratto preliminare di compravendita di bene determinato, stanno tra loro in rapporto di interdipendenza funzionale", e a tale riguardo ha richiamato l'obbligo di eseguire il contratto secondo buona fede, ai sensi dell'articolo 1375 cod. civ., e l'obbligo di custodire il bene detenuto nomine alieno senza diritto di trasformarlo che fa capo al detentore qualificato, qual e' il promissario acquirente, richiamando in proposito l'articolo 1141 c.c., comma 2 e articolo 1177 cod. civ., neppure allegando come tali obblighi comportamentali si inseriscano nel sinallagma contrattuale, alla luce della evidenziata ratio decidendi e, soprattutto, sollevando cosi' questioni inammissibili in sede di legittimita' per la loro novita', giacche' non risultano esaminate nella sentenza impugnata e la ricorrente non ha indicato in quali atti ed in quali termini le abbia in precedenza proposte.
4. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione degli articoli 1460 e 2932 cod. civ. ed erronea motivazione della sentenza impugnata. In particolare, sotto un primo profilo, l'Impresa (OMISSIS) s.a.s. assume che "non e' vero (ed aver affermato il contrario implica violazione di legge ex articolo 360 c.p.c., n. 3) che l'immutazione del bene oggetto del preliminare, da parte di uno dei contraenti del contratto non possa mai essere valutata dall'altro contraente come causa di inadempimento ai fini dell'execeptio inadimpleti contractus", "parendo davvero difficile asserire che il mutamento intervenuto nella tipologia del bene resti indifferente al sinallagma", e, sotto altro profilo, sostiene che non corrisponde al "vero (ed aver affermato il contrario implica violazione di legge ex articolo 360 c.p.c., n. 3) che tale immutazione consenta sempre al suo autore di pretendere il trasferimento del bene (o, in difetto, di attivare le azioni di adempimento tra cui quella dell'articolo 2932 cod. civ.), come se si trattasse dello stesso bene oggetto del preliminare, occorrendo invece - ad avviso della ricorrente - che il giudice del merito provveda caso per caso ad accertare, sulla base della situazione concretamente sottoposta al suo esame se e in che misura quell'immutazione consegua ad un comportamento lecito o illecito del suo autore sotto il duplice profilo del rispetto della legge e del contratto; ritiene la ricorrente che, su tale punto, la motivazione della sentenza impugnata sia del tutto carente, non avendo la Corte di merito approfondito ne' l'entita' delle modifiche apportate all'immobile dal promissario acquirente, ne' la conformita' dello stesso alla normativa edilizia e al contratto.
4.1. La censura, per cio' che attiene al primo profilo, non puo' essere accolta, riproponendo sostanzialmente quanto gia' lamentato con il primo motivo e al riguardo valgono le medesime considerazioni gia' espresse scrutinando tale mezzo.
4.2. Risulta, invece, fondato il motivo, in relazione al secondo profilo proposto, sia in relazione alla violazione dell'articolo 2932 cod. civ. che ai lamentati vizi motivazionali. Ed invero, come gia' affermato da questa Corte, la sostanziale identita' del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilita' di introdurvi modifiche (Cass. 25 febbraio 2003, n. 2824).
Nel caso all'esame invece la Corte territoriale ha accolto la domanda ex articolo 2932 cod. civ. proposta dalla promissaria acquirente, pur dando atto espressamente nella sentenza impugnata della sussistenza di una difformita' tra la situazione attuale dell'immobile rispetto a quella esistente al momento del preliminare, della non corrispondenza della posizione catastale alla situazione detta e dell'avvenuta annessione di porzioni condominiali senza tuttavia dar in alcun modo conto, in motivazione, dell'entita' delle modifiche apportare dal promissario acquirente all'immobile in questione, della consistenza delle difformita' alla normativa edilizia ed urbanistica e della conformita' del cespite in questione a quanto stipulato in contratto, si' da poter ritenere ancora sussistente l'identita' del bene, limitandosi, invece, a dare atto soltanto che il ctu ha accertato che le concessioni in sanatoria coprono le opere di modifica eseguite, senza approfondire tale questione.
5. Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione dell'articolo 1477 cod. civ. ed erronea motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto sostanzialmente: che la modifica strutturale dell'immobile oggetto del preliminare di vendita in parola, che dovrebbe riflettersi sulla posizione catastale del bene stesso, sarebbe irrilevante ai fini della stipulazione del contratto definitivo, posto che il trasferimento della proprieta' non puo' che avvenire con riferimento alla situazione catastale esistente alla data del preliminare, laddove essa non sia piu' coerente con la situazione attuale della res e pone a fondamento dell'operato rilievo la norma di cui all'articolo 1477 cod. civ..
5.1. Il motivo va disatteso anche in relazione al lamentato vizio di motivazione nella parte in cui non costituisca mera ripetizione della censure alla motivazione della sentenza impugnata gia' ricomprese in quelle sollevate con il secondo motivo prima scrutinato, evidenziandosi, in relazione alla dedotta violazione di legge, che il riferimento all'articolo 1477 cod. civ. non e' pertinente, trattandosi peraltro di norma posta a tutela dell'acquirente e non del compratore, come si evince chiaramente dalla sua collocazione, nell'ambito della disciplina dedicata dal codice civile alla vendita, nel paragrafo primo, intitolato "Delle obbligazioni del venditore".
6. Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta violazione del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 46 e omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, deducendo che la Corte distrettuale ha affermato che "l'impossibilita' Legge n. 47 del 1985, ex articolo di trasferire la proprieta' delle unita' immobiliari considerate nel contratto preliminare e' venuta meno, essendo state rilasciate le concessioni in sanatoria", laddove - ad avviso dell'Impresa (OMISSIS) s.a.s. - la norma applicabile nel caso di specie e' quella di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, comma 1, trattandosi di "opere abusive susseguenti alla data del 1 ottobre 1983".
6.1. L'esame del quarto motivo resta assorbito per effetto dell'accoglimento del secondo motivo.
7. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) s.r.l. lamenta la violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, assumendo che, ai sensi dell'articolo 31 e sgg. della legge citata, il mancato rilascio del titolo abilitativo in sanatoria non impedisce la valida stipulazione dell'atto, a condizione che nello stesso siano riportati gli estremi della domanda di sanatoria, gli estremi del versamento dell'intera oblazione, l'attestazione dell'avvenuta richiesta all'Autorita' competente ad esprimere il parere in caso di fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'articolo 32, comma 3, della medesima legge, sicche' l'atto di trasferimento ben poteva essere stipulato anche prima dell'inizio della causa e, pertanto, non sarebbe sussistente la ragione che ha indotto il giudice di merito a compensare le spese di giudizio, con l'ulteriore conseguenza che la sentenza impugnata - secondo la ricorrente incidentale - dovrebbe essere cassata in relazione alle spese.
7.1. Il ricorso incidentale e' inammissibile per omessa esposizione, sia pure sommaria, dei fatti di causa, essendosi il ricorso incidentale limitato ad un mero rinvio all'esposizione del fatto contenuta nella memoria conclusionale del 14.3.2004 e nella memoria di replica del 5.4.2004 (v. controricorso con ricorso incidentale p. 3), laddove, invece, come piu' volte affermato da questa Corte, il requisito imposto dall'articolo 366 cod. proc. civ. puo' reputarsi sussistente solo quando, nel contesto dell'atto di impugnazione, si rinvengano gli elementi indispensabili per una precisa cognizione dell'origine e dell'oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni assunte dalla parti, senza necessita' di ricorso ad altre fonti (v. Cass. 8 gennaio 2010, n. 76 e Cass. 29 luglio 2002, n. 11175, che hanno ritenuto l'inammissibilita' del ricorso incidentale in caso di rinvio all'esposizione del fatto contenuta nel ricorso principale, e Cass. 27 luglio 2005, n. 15672, che ha ritenuto tale inammissibilita' anche nel caso di rinvio ai fatti esposti nella sentenza oggetto di impugnazione e nella narrativa del ricorso principale).
8. In conclusione, riuniti i ricorsi, accolto il secondo motivo, rigettati il primo e il terzo motivo e dichiarali assorbito il quarto motivo del ricorso principale e inammissibile l'unico motivo del ricorso incidentale, la sentenza deve essere cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d'appello di Torino, che decidera' la controversia procedendo ad un nuovo esame ed applicando il principio di diritto enunciato.
Va rimesso al giudice del rinvio il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il secondo motivo, rigetta il primo e il terzo motivo e dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera' anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.