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Le delibere in materia di utilizzo della cosa comune possono essere validamene prese a maggioranza semplice se il bene non è sottratto alla sua destinazione principale
Pubblicata il 25/04/2008
In tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo. In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini, secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 29 marzo 2007, n. 7711)
Sentenza del 29 marzo 2007, n. 7711)
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 12.10.1992 la s.s. Lu. di To., condomina un fabbricato sito in Zo., via Ve.Au. (...), convenne innanzi al Tribunale di Chiavari i condomini Pr.Mi., Sa.Si. ed i coniugi De.Ma.Se. e Do.Fe. per sentirli condannare alla rimozione, dal cortiletto condominale, di quattro bombole collegate alle cucine de convenuti. Costoro resistettero alla domanda che il Tribunale rigettò.
La Corte di Appello di Genova, adita dai soccombenti De.Ma.Se., Do.Fe. e Sa.Si., con sentenza del 18.12.2002, ha accolto la domanda avendo rilevato che i condomini non avevano adempiuto alla delibera del 18.2.1989 con la quale l'assemblea di condominio, all'unanimità, aveva deciso l'allaccio alla fornitura del gas metano e, contemporaneamente, aveva disposto la rimozione delle bombole essendo cessato il motivo che ne aveva giustificato il mantenimento.
Avverso detta sentenza, notificata il 7.5.2003, ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, Fe.Do. in De.Ma., in proprio e nella qualità di erede di Se.De.Ma. La società Lu. resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a due motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti a norma dell'art. 335 c.c.
I. RICORSO PRINCIPALE
I. 1. Col primo motivo sì denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.c.; vizio di motivazione. La Corte di Appello aveva accolto la domanda nonostante avesse rilevato i profili di legittimità della collocazione delle bombole. La stessa Corte aveva omesso di considerare le difese svolte dalla ricorrente in relazione alla delibera di rimozione delle bombole, che erano state spostate da un luogo comune in altro luogo comune (il cortiletto), in base al diritto dei condomini, e la radicale soppressione di tale diritto era illecita rendendo nulla la relativa delibera il cui contenuto, peraltro, era stato travisato dalla Corte di appello che l'aveva ritenuta assunta all'unanimità, mentre, invece, i coniugi De.Ma. non erano intervenuti all'assemblea.
I. 2. Col secondo mezzo si denunzia violazione degli artt. 1102, 1135, 1136 ult. comma, 1137 e 1421 c.c. nonché vizio di motivazione. Avendo la Corte di Appello ritenuto legittimo il mantenimento delle bombole (sotto il profilo del pericolo e dell'utilizzazione delle cose comini, nonché per la ricevuta autorizzazione dell'assemblea) era contraddittorio "ritenere giuridicamente esistente la decisione della maggioranza che tale diritto conculca". La ricorrente richiama ancora la differenza tra delibera nulle e annullabili e ne deduce la nullità della delibera de quo in quanto violatrice del diritto dei condomini; indi sostiene che tale nullità poteva e doveva essere accertata in via incidentale dal giudice (ex art. 1421 c.c.).
I due motivi essendo tra loro logicamente e funzionalmente connessi possono esaminarsi congiuntamente.
I. 3. Il primo motivo - tanto lungamente quanto non perspicuamente esposto - non merita accoglimento.
A quanto è dato comprenderne, in esso si assume che nelle difese avverso il quarto motivo di appello la ricorrente aveva eccepito la nullità della delibera (che ordinava la rimozione delle bombole) senza ottenere sul punto congruente risposta dalla Corte di merito.
Ebbene, dallo stesso ricorso (pag. 8, sub 4) risulta che la Lu. aveva posto la questione della mancata "applicazione" della delibera 18.2.1989 (su cui si è fondato l'accoglimento della domanda) e che nella comparsa di risposta (riportata a pagg. da 8 a 10) la questione della nullità della delibera 18.2.1989 non era stata posta. Di tale nullità si parla genericamente nella comparsa conclusionale di appello (come riportata a pag. 10-16, e, più specificamente, a pag. 16). Non vi era dunque ragione per cui la Corte di Appello si dovesse occupare della nullità della delibera, posta nei termini generici di cui sopra e, peraltro nella comparsa conclusionale e, comunque, infondatamente.
I. 4. A tale ultimo riguardo, invero, le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 4086 del 2005, hanno affermato che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle aventi oggetto impossibile o illecito (per contrarietà all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto esulante dalla competenza (dai poteri) dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino.
I. 5. Nel caso di specie non può affermarsi la nullità di una delibera che ne revoca una precedente, che aveva autorizzato una certa modalità di godimento delle cose comuni, costituente innovazione, dovendosi per innovazione intendersi non solo la trasformazione materiale delle cose comuni nella loro consistenza materiale ma anche nella loro diversa utilizzazione che ne modifichi, in tutto o in parte, la destinazione (Cass. II, 12654/2006). Una delibera siffatta, sia pur incidendo su un diritto condominiale, non riguarda un diritto assoluto ma piuttosto una modifica - nella specie funzionale - dell'uso della cosa comune che (come è pacifico) era stata deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1120 c. 1 1136 5 comma c.c.).
Se così è, allora è chiaro che sia la delibera di autorizzazione come la successiva di revoca si collocano nell'ambito di quelle che disciplinano l'uso delle cose comuni, non rientrando tra le delibere che incidono, menomandoli, sui diritti individuali dei singoli condomini o che esulano dai poteri dell'assemblea.
I. 6. Rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento dei servizi essi in altro luogo. Ed, invero, in tema di gestione dei beni e dei servizi comuni, e nell'ambito della gestione dinamica degli stessi, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio di maggioranza nelle decisioni relative alle modifiche del servizio ed alla utilizzazione dei beni (comuni), anche nei casi in cui, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportano qualche inconveniente o pregiudizio per taluno dei condomini.
I.7. In definitiva in tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo. In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini, secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini.
I. 8. Il giudizio sulla liceità di una delibera dipende dal suo contenuto precettivo e, talora, si giustifica alla stregua degli effetti che da essa derivano, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facoltà inerenti ai diritti dei condomini. Se così è, deve ritenersi che, nel caso di specie, il contenuto della delibera in questione non consiste (va) nella approvazione di innovazioni vietate né comportava l'impedimento al diritto dei condomini di beneficiare dei beni comuni secondo la loro propria ed originaria destinazione ma si esauriva nella modifica delle modalità di utilizzazione del cortile, sicché rientra (va) nella competenza dell'assemblea il potere di deliberare a maggioranza la rimozione da esso delle bombole una volta cessato il bisogno che ne aveva giustificato la precedente (autorizzata) collocazione.
I. 9. Il lamentato travisamento delle delibera non sussiste atteso che la Corte di Appello si è riferita alla unanimità (scil. dei presenti) e non alla presenza totalitaria dei condomini.
II. RICORSO INCIDENTALE
II. 1. Col primo motivo si denunzia violazione artt. 873 e 890 c.c. nonché vizio di motivazione. Si lamenta che la Corte di Appello, quanto alla collocazione delle bombole, non ha ritenuto applicabili gli artt. 873 e 890 c.c.
La censura è inammissibile per difetto dì interesse posto che la Corte dì Appello ha disposto la rimozione delle bombole per cui non si pone ulteriormente la questione (all'evidenza, peraltro, infondata) delle parificazione delle bombole ad una costruzione tenuta al rispetto delle distanze, né si pone il problema della loro distanza ai sensi dell'art. 890 c.c., peraltro oggetto di una generica deduzione.
II. 2. Col secondo motivo sì denunzia violazione artt. 1102 c.c. Si lamenta che la collocazione delle bombole costituiva innovazione vietata ex art. 1102 c.c. e che la scaletta di accesso poneva in essere una servitù a carico dal condominio ed a favore dei condomini che avevano installato le bombole.
II. 2.a. Il motivo, quanto alla violazione dell'art. 1102 c.c., è assorbito dal rigetto del ricorso avverso la sentenza di appello che ha sancito lo sgombero dallo spazio condominiale.
II. 2.b. Quanto alla scala, se è vero che la Corte di Appello ha errato nel ritenere che fondo dominate e fondo servente appartenessero ad unico proprietario (il condominio), laddove è (ra) evidente, invece, che i fondi dominanti erano gli appartamenti dei condomini che avevano installato le bombole e che si servivano della scala, è altrettanto evidente che, essendo stata disposta la rimozione delle bombole, la servitù di cui si lamenta la società ricorrente, è destinata a cessare per il venire meno dalla utilitas, ai sensi dell'art. 1074 c.c. Deriva da ciò il difetto di interesse della ricorrente rispetto all'esame del motivo.
III. Conclusivamente, i ricorsi, vanno entrambi rigettati.
IV. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese tra le parti.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi;
compensa le spese tra le parti.
Con citazione del 12.10.1992 la s.s. Lu. di To., condomina un fabbricato sito in Zo., via Ve.Au. (...), convenne innanzi al Tribunale di Chiavari i condomini Pr.Mi., Sa.Si. ed i coniugi De.Ma.Se. e Do.Fe. per sentirli condannare alla rimozione, dal cortiletto condominale, di quattro bombole collegate alle cucine de convenuti. Costoro resistettero alla domanda che il Tribunale rigettò.
La Corte di Appello di Genova, adita dai soccombenti De.Ma.Se., Do.Fe. e Sa.Si., con sentenza del 18.12.2002, ha accolto la domanda avendo rilevato che i condomini non avevano adempiuto alla delibera del 18.2.1989 con la quale l'assemblea di condominio, all'unanimità, aveva deciso l'allaccio alla fornitura del gas metano e, contemporaneamente, aveva disposto la rimozione delle bombole essendo cessato il motivo che ne aveva giustificato il mantenimento.
Avverso detta sentenza, notificata il 7.5.2003, ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, Fe.Do. in De.Ma., in proprio e nella qualità di erede di Se.De.Ma. La società Lu. resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a due motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti a norma dell'art. 335 c.c.
I. RICORSO PRINCIPALE
I. 1. Col primo motivo sì denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.c.; vizio di motivazione. La Corte di Appello aveva accolto la domanda nonostante avesse rilevato i profili di legittimità della collocazione delle bombole. La stessa Corte aveva omesso di considerare le difese svolte dalla ricorrente in relazione alla delibera di rimozione delle bombole, che erano state spostate da un luogo comune in altro luogo comune (il cortiletto), in base al diritto dei condomini, e la radicale soppressione di tale diritto era illecita rendendo nulla la relativa delibera il cui contenuto, peraltro, era stato travisato dalla Corte di appello che l'aveva ritenuta assunta all'unanimità, mentre, invece, i coniugi De.Ma. non erano intervenuti all'assemblea.
I. 2. Col secondo mezzo si denunzia violazione degli artt. 1102, 1135, 1136 ult. comma, 1137 e 1421 c.c. nonché vizio di motivazione. Avendo la Corte di Appello ritenuto legittimo il mantenimento delle bombole (sotto il profilo del pericolo e dell'utilizzazione delle cose comini, nonché per la ricevuta autorizzazione dell'assemblea) era contraddittorio "ritenere giuridicamente esistente la decisione della maggioranza che tale diritto conculca". La ricorrente richiama ancora la differenza tra delibera nulle e annullabili e ne deduce la nullità della delibera de quo in quanto violatrice del diritto dei condomini; indi sostiene che tale nullità poteva e doveva essere accertata in via incidentale dal giudice (ex art. 1421 c.c.).
I due motivi essendo tra loro logicamente e funzionalmente connessi possono esaminarsi congiuntamente.
I. 3. Il primo motivo - tanto lungamente quanto non perspicuamente esposto - non merita accoglimento.
A quanto è dato comprenderne, in esso si assume che nelle difese avverso il quarto motivo di appello la ricorrente aveva eccepito la nullità della delibera (che ordinava la rimozione delle bombole) senza ottenere sul punto congruente risposta dalla Corte di merito.
Ebbene, dallo stesso ricorso (pag. 8, sub 4) risulta che la Lu. aveva posto la questione della mancata "applicazione" della delibera 18.2.1989 (su cui si è fondato l'accoglimento della domanda) e che nella comparsa di risposta (riportata a pagg. da 8 a 10) la questione della nullità della delibera 18.2.1989 non era stata posta. Di tale nullità si parla genericamente nella comparsa conclusionale di appello (come riportata a pag. 10-16, e, più specificamente, a pag. 16). Non vi era dunque ragione per cui la Corte di Appello si dovesse occupare della nullità della delibera, posta nei termini generici di cui sopra e, peraltro nella comparsa conclusionale e, comunque, infondatamente.
I. 4. A tale ultimo riguardo, invero, le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 4086 del 2005, hanno affermato che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle aventi oggetto impossibile o illecito (per contrarietà all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto esulante dalla competenza (dai poteri) dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino.
I. 5. Nel caso di specie non può affermarsi la nullità di una delibera che ne revoca una precedente, che aveva autorizzato una certa modalità di godimento delle cose comuni, costituente innovazione, dovendosi per innovazione intendersi non solo la trasformazione materiale delle cose comuni nella loro consistenza materiale ma anche nella loro diversa utilizzazione che ne modifichi, in tutto o in parte, la destinazione (Cass. II, 12654/2006). Una delibera siffatta, sia pur incidendo su un diritto condominiale, non riguarda un diritto assoluto ma piuttosto una modifica - nella specie funzionale - dell'uso della cosa comune che (come è pacifico) era stata deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1120 c. 1 1136 5 comma c.c.).
Se così è, allora è chiaro che sia la delibera di autorizzazione come la successiva di revoca si collocano nell'ambito di quelle che disciplinano l'uso delle cose comuni, non rientrando tra le delibere che incidono, menomandoli, sui diritti individuali dei singoli condomini o che esulano dai poteri dell'assemblea.
I. 6. Rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l'uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall'assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell'uso di detti beni ovvero il trasferimento dei servizi essi in altro luogo. Ed, invero, in tema di gestione dei beni e dei servizi comuni, e nell'ambito della gestione dinamica degli stessi, non v'è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l'operatività del principio di maggioranza nelle decisioni relative alle modifiche del servizio ed alla utilizzazione dei beni (comuni), anche nei casi in cui, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportano qualche inconveniente o pregiudizio per taluno dei condomini.
I.7. In definitiva in tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo. In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini, secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini.
I. 8. Il giudizio sulla liceità di una delibera dipende dal suo contenuto precettivo e, talora, si giustifica alla stregua degli effetti che da essa derivano, in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facoltà inerenti ai diritti dei condomini. Se così è, deve ritenersi che, nel caso di specie, il contenuto della delibera in questione non consiste (va) nella approvazione di innovazioni vietate né comportava l'impedimento al diritto dei condomini di beneficiare dei beni comuni secondo la loro propria ed originaria destinazione ma si esauriva nella modifica delle modalità di utilizzazione del cortile, sicché rientra (va) nella competenza dell'assemblea il potere di deliberare a maggioranza la rimozione da esso delle bombole una volta cessato il bisogno che ne aveva giustificato la precedente (autorizzata) collocazione.
I. 9. Il lamentato travisamento delle delibera non sussiste atteso che la Corte di Appello si è riferita alla unanimità (scil. dei presenti) e non alla presenza totalitaria dei condomini.
II. RICORSO INCIDENTALE
II. 1. Col primo motivo si denunzia violazione artt. 873 e 890 c.c. nonché vizio di motivazione. Si lamenta che la Corte di Appello, quanto alla collocazione delle bombole, non ha ritenuto applicabili gli artt. 873 e 890 c.c.
La censura è inammissibile per difetto dì interesse posto che la Corte dì Appello ha disposto la rimozione delle bombole per cui non si pone ulteriormente la questione (all'evidenza, peraltro, infondata) delle parificazione delle bombole ad una costruzione tenuta al rispetto delle distanze, né si pone il problema della loro distanza ai sensi dell'art. 890 c.c., peraltro oggetto di una generica deduzione.
II. 2. Col secondo motivo sì denunzia violazione artt. 1102 c.c. Si lamenta che la collocazione delle bombole costituiva innovazione vietata ex art. 1102 c.c. e che la scaletta di accesso poneva in essere una servitù a carico dal condominio ed a favore dei condomini che avevano installato le bombole.
II. 2.a. Il motivo, quanto alla violazione dell'art. 1102 c.c., è assorbito dal rigetto del ricorso avverso la sentenza di appello che ha sancito lo sgombero dallo spazio condominiale.
II. 2.b. Quanto alla scala, se è vero che la Corte di Appello ha errato nel ritenere che fondo dominate e fondo servente appartenessero ad unico proprietario (il condominio), laddove è (ra) evidente, invece, che i fondi dominanti erano gli appartamenti dei condomini che avevano installato le bombole e che si servivano della scala, è altrettanto evidente che, essendo stata disposta la rimozione delle bombole, la servitù di cui si lamenta la società ricorrente, è destinata a cessare per il venire meno dalla utilitas, ai sensi dell'art. 1074 c.c. Deriva da ciò il difetto di interesse della ricorrente rispetto all'esame del motivo.
III. Conclusivamente, i ricorsi, vanno entrambi rigettati.
IV. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese tra le parti.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi;
compensa le spese tra le parti.