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Nelle azioni a difesa della proprietà,l'identificazione della porzione immobiliare in contestazione può essere desunta da un frazionamento, anche se redatto in epoca antecedente
Pubblicata il 19/12/2008
Nelle azioni a difesa della proprietà,l'identificazione della porzione immobiliare in contestazione può essere desunta da un frazionamento, anche se redatto in epoca antecedente, purché venga espressamente richiamato nel titolo, proprio al fine di individuare l'area o il lotto oggetto del contratto, senza che sia necessaria né l'apposita sottoscrizione delle parti contraenti sul documento, nè l'allegazione al rogito.
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2857)
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2857)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MO. GI., elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEI GRACCHI 187, presso lo studio dell'avvocato MAGNANO DI SAN LIO GIOVANNI, che la difende, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
RU. LU.;
- intimata -
e sul 2 ricorso n 01798/04 proposto da:
RU. LU., elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell'avvocato IGOR TURCO, difesa dall'avvocato FEDERICO DE GERONIMO, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
MO. GI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI GRACCHI 187, presso lo studio dell'avvocato MAGNANO DI SAN LIO GIOVANNI, che lo difende, giusta delega in atti;
- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 732/03 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 23/07/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/07 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;
udito l'Avvocato MAGNANO DI SAN LIO, difensore della ricorrente che si riporta agli scritti;
udito l'Avvocato DI GERONIMO, difensore della resistente che si riporta agli scritti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Mo.Gi. cito' davanti al Tribunale di Siracusa Ru. Lu., chiedendo di essere dichiarata proprietaria esclusiva di una porzione estesa mq 112 di un cortile adiacente ai loro rispettivi fabbricati. La convenuta si costitui' in giudizio, contestando la fondatezza della domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, che l'attrice fosse condannata a demolire la parte dell'edificio che aveva ricostruito, previa demolizione di quello preesistente, invadendo il cortile di proprieta' comune, nonche' ad arretrare alla distanza legale tale stabile e le vedute che vi aveva aperto.
All'esito dell'istruzione della causa, con sentenza del 24 luglio 2000 il Tribunale accolse la domanda di Mo.Gi. e respinse quelle di Ru.Lu., condannando costei al pagamento delle spese di giudizio.
Impugnata dalla soccombente, la decisione e' stata riformata dalla Corte d'appello di Catania, che con sentenza del 23 luglio 2003, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che il suolo in contestazione, della superficie complessiva di mq 162, e' per intero di proprieta' comune delle parti (anziche' limitatamente a mq 50, come aveva ritenuto il Tribunale) e ha condannato Mo. Gi. a eliminare la porzione del suo nuovo fabbricato insistente su tale area.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione Mo. Gi., in base a quattro motivi. Ru.Lu. si e' costituita con controricorso, formulando a sua volta un motivo di impugnazione in via incidentale, cui la ricorrente principale ha opposto un proprio controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell'articolo 335 c.p.c..
Con il primo motivo del ricorso principale Mo.Gi., denunciando "omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5) ", lamenta che la Corte d'appello, ai fini dell'individuazione della porzione immobiliare acquistata in comproprieta' da Ru.Lu. con un atto pubblico del 1965, ha attribuito preponderante rilievo al tipo di frazionamento cui nel rogito era stato fatto riferimento. Il documento, secondo la ricorrente, non era invece utile allo scopo, per varie ragioni: non era allegato al contratto, ma vi era stato soltanto richiamato; dal suo contenuto risulta che in realta' l'area in questione non aveva formato oggetto di alienazione; risaliva a quasi due anni prima della data della vendita; e' contraddetto dalla minuziosa precisione con cui tutte le misure sono specificate nell'atto.
La censura va disattesa.
La sentenza impugnata e' immune dai vizi di motivazione che la ricorrente principale le attribuisce, in quanto il giudice a quo ha dato conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, spiegando che il tipo di frazionamento era stato sottoscritto ed espressamente "accettato" dai contraenti, sicche' individuava con esattezza il cortile privato che si era inteso trasferire in comproprieta' all'acquirente (una particella estesa catastalmente 119,00 mq ed effettivamente 166,24 mq), pur se nel rogito l'estensione era stata erroneamente indicata in 50 mq. Si tratta di una valutazione eminentemente di merito (avvalorata dalla considerazione che non si era provveduto a "particellare" ulteriormente il mappale, sicche' l'oggetto della vendita sarebbe rimasto indeterminato) come tale insindacabile in questa sede. Vanamente pertanto Mo.Gi. pretende che questa Corte riconosca come maggiormente plausibile la diversa interpretazione propugnata nel suo ricorso: i limiti propri del giudizio di legittimita' non consentono di dare luogo a valutazioni comparative di tal fatta.
Quanto poi alla circostanza che al tipo di frazionamento le parti avevano fatto soltanto rinvio, senza allegarlo al contratto, va rilevato che la giurisprudenza, contrariamente a quanto si sostiene nel ricorso principale, ammette che anche in tal caso al documento puo' essere attribuito valore decisivo, poiche' "il tipo di frazionamento, se espressamente richiamato nel titolo, concorre all'individuazione dell'immobile senza bisogno di particolari espressioni ne' di apposita sottoscrizione. Trattandosi di documento redatto proprio allo scopo di individuare una determinata area, e' sufficiente il semplice richiamo che ad esso venga fatto nel titolo, per ritenere che le parti, anche senza sottoscrivere il documento ne' indicare nel titolo la finalita' del richiamo, abbiano inteso far riferimento a quel determinato berne" (Cass. 26 gennaio 1998 n. 711). Essendo espressione di una volonta' attuale, e' inoltre ininfluente che il rinvio, come nella specie, riguardi un tipo di frazionamento redatto in epoca precedente.
Infine, a proposito della «macroscopica erronea percezione del documento in questione», in cui secondo Mo.Gi. sarebbe incorsa la Corte d'appello, invertendo tra loro le due aree risultanti dal frazionamento e ritenendo quindi che Ru. Lu. avesse acquistato in comproprieta' quella oggetto della causa, e' sufficiente rilevare che si tratterebbe, in ipotesi, della supposizione di un fatto incontrovertibilmente escluso dagli atti di causa, da far valere pertanto con il rimedio della revocazione.
Il secondo e il quarto motivo del ricorso principale sono privi di autonoma valenza: vi si osserva soltanto che le pronunce adottate dal giudice di secondo grado - la condanna di Mo.Gi. alla demolizione della porzione del suo fabbricato realizzata sul cortile in questione e al pagamento delle spese di giudizio - sono conseguenza dell'errore stigmatizzato con il primo motivo del ricorso medesimo e consistito nel ritenere che quell'area fosse per intero di proprieta' comune delle parti.
Non occorre provvedere sul terzo motivo del ricorso principale, che e' stato formulato "per eccesso di difesa". Attiene infatti a una questione (quella relativa al mancato rispetto, da parte di Mo.Gi. nella ricostruzione con ampliamento del suo preesistente edificio, della distanza legale da osservare rispetto al frontistante fabbricato di Ru.Lu.) che la Corte d'appello ha espressamente dichiarato assorbita, in seguito alla condanna alla demolizione della porzione della nuova costruzione che debordava sul suolo di proprieta' comune delle parti. Gli argomenti esposti nella sentenza impugnata, in ordine all'inesistenza tra i due stabili di uno spazio di pubblico passaggio, che esonerasse dal rispetto del distacco di almeno dieci metri prescritto tra pareti finestrate, sono stati pertanto svolti soltanto ad abundantiam, a confutazione del contrario assunto del Tribunale, assunto che era ormai rimasto privo di rilievo decisivo, una volta accertato che il cortile parzialmente occupato da Mo.Gi. con la sua nuova costruzione era di proprieta' comune e non poteva quindi essere utilizzato in tal modo.
Con il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale Ru. Lu. si duole del solo parziale accoglimento del proprio appello, inteso a ottenere l'affermazione che lei stessa era comproprietaria del cortile non gia' con Mo.Gi., ma con i comuni loro danti causa, i quali non se ne erano privati. La diversa decisione del giudice di secondo grado e' inficiata secondo la ricorrente da "violazione articolo 1362 c.c., e articolo 360 c.p.c., n. 5, - motivazione illogica ed insufficiente", in quanto in realta' a Mo. Gi., con il suo atto di acquisto del 1977, non era stata affatto trasferita anche la comproprieta' di quell'area.
La censura non puo' essere accolta.
L'inosservanza delle regole di ermeneutica negoziale e' soltanto menzionata nell'intitolazione del motivo di impugnazione, nel cui contesto non viene in alcun modo argomentata.
Quanto poi ai vizi di motivazione, la doglianza si risolve nell'esposizione di assunti opposti alle ragioni illustrate nella sentenza impugnata, che sono basate sulle indicazioni di confini contenute nell'atto di acquisto di Mo.Gi., sulla mancanza di interesse dei venditori a rimanere comproprietari di un isolato e inutile stacco di terreno, mentre alienavano il compendio immobiliare di cui quell'area faceva parte, sul successivo loro comportamento, in occasione della vendita di un altro bene. Per i motivi gia' indicati a proposito del primo motivo dei ricorso principale, la diversa valutazione delle risultanze processuali, propugnata da Ru.Lu., non costituisce valida ragione di cassazione della sentenza impugnata, dovendo il sindacato di questa Corte, sulle questioni di fatto, limitarsi alla verifica - che nella specie da esito positivo - dell'esistenza, sufficienza e non contraddittorieta' della motivazione.
Entrambi i ricorsi debbono pertanto essere rigettati.
Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti, stante la reciproca loro soccombenza.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; li rigetta entrambi; compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MO. GI., elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEI GRACCHI 187, presso lo studio dell'avvocato MAGNANO DI SAN LIO GIOVANNI, che la difende, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
RU. LU.;
- intimata -
e sul 2 ricorso n 01798/04 proposto da:
RU. LU., elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell'avvocato IGOR TURCO, difesa dall'avvocato FEDERICO DE GERONIMO, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
MO. GI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI GRACCHI 187, presso lo studio dell'avvocato MAGNANO DI SAN LIO GIOVANNI, che lo difende, giusta delega in atti;
- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 732/03 della Corte d'Appello di CATANIA, depositata il 23/07/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/07 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;
udito l'Avvocato MAGNANO DI SAN LIO, difensore della ricorrente che si riporta agli scritti;
udito l'Avvocato DI GERONIMO, difensore della resistente che si riporta agli scritti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Mo.Gi. cito' davanti al Tribunale di Siracusa Ru. Lu., chiedendo di essere dichiarata proprietaria esclusiva di una porzione estesa mq 112 di un cortile adiacente ai loro rispettivi fabbricati. La convenuta si costitui' in giudizio, contestando la fondatezza della domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, che l'attrice fosse condannata a demolire la parte dell'edificio che aveva ricostruito, previa demolizione di quello preesistente, invadendo il cortile di proprieta' comune, nonche' ad arretrare alla distanza legale tale stabile e le vedute che vi aveva aperto.
All'esito dell'istruzione della causa, con sentenza del 24 luglio 2000 il Tribunale accolse la domanda di Mo.Gi. e respinse quelle di Ru.Lu., condannando costei al pagamento delle spese di giudizio.
Impugnata dalla soccombente, la decisione e' stata riformata dalla Corte d'appello di Catania, che con sentenza del 23 luglio 2003, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che il suolo in contestazione, della superficie complessiva di mq 162, e' per intero di proprieta' comune delle parti (anziche' limitatamente a mq 50, come aveva ritenuto il Tribunale) e ha condannato Mo. Gi. a eliminare la porzione del suo nuovo fabbricato insistente su tale area.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione Mo. Gi., in base a quattro motivi. Ru.Lu. si e' costituita con controricorso, formulando a sua volta un motivo di impugnazione in via incidentale, cui la ricorrente principale ha opposto un proprio controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell'articolo 335 c.p.c..
Con il primo motivo del ricorso principale Mo.Gi., denunciando "omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5) ", lamenta che la Corte d'appello, ai fini dell'individuazione della porzione immobiliare acquistata in comproprieta' da Ru.Lu. con un atto pubblico del 1965, ha attribuito preponderante rilievo al tipo di frazionamento cui nel rogito era stato fatto riferimento. Il documento, secondo la ricorrente, non era invece utile allo scopo, per varie ragioni: non era allegato al contratto, ma vi era stato soltanto richiamato; dal suo contenuto risulta che in realta' l'area in questione non aveva formato oggetto di alienazione; risaliva a quasi due anni prima della data della vendita; e' contraddetto dalla minuziosa precisione con cui tutte le misure sono specificate nell'atto.
La censura va disattesa.
La sentenza impugnata e' immune dai vizi di motivazione che la ricorrente principale le attribuisce, in quanto il giudice a quo ha dato conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, spiegando che il tipo di frazionamento era stato sottoscritto ed espressamente "accettato" dai contraenti, sicche' individuava con esattezza il cortile privato che si era inteso trasferire in comproprieta' all'acquirente (una particella estesa catastalmente 119,00 mq ed effettivamente 166,24 mq), pur se nel rogito l'estensione era stata erroneamente indicata in 50 mq. Si tratta di una valutazione eminentemente di merito (avvalorata dalla considerazione che non si era provveduto a "particellare" ulteriormente il mappale, sicche' l'oggetto della vendita sarebbe rimasto indeterminato) come tale insindacabile in questa sede. Vanamente pertanto Mo.Gi. pretende che questa Corte riconosca come maggiormente plausibile la diversa interpretazione propugnata nel suo ricorso: i limiti propri del giudizio di legittimita' non consentono di dare luogo a valutazioni comparative di tal fatta.
Quanto poi alla circostanza che al tipo di frazionamento le parti avevano fatto soltanto rinvio, senza allegarlo al contratto, va rilevato che la giurisprudenza, contrariamente a quanto si sostiene nel ricorso principale, ammette che anche in tal caso al documento puo' essere attribuito valore decisivo, poiche' "il tipo di frazionamento, se espressamente richiamato nel titolo, concorre all'individuazione dell'immobile senza bisogno di particolari espressioni ne' di apposita sottoscrizione. Trattandosi di documento redatto proprio allo scopo di individuare una determinata area, e' sufficiente il semplice richiamo che ad esso venga fatto nel titolo, per ritenere che le parti, anche senza sottoscrivere il documento ne' indicare nel titolo la finalita' del richiamo, abbiano inteso far riferimento a quel determinato berne" (Cass. 26 gennaio 1998 n. 711). Essendo espressione di una volonta' attuale, e' inoltre ininfluente che il rinvio, come nella specie, riguardi un tipo di frazionamento redatto in epoca precedente.
Infine, a proposito della «macroscopica erronea percezione del documento in questione», in cui secondo Mo.Gi. sarebbe incorsa la Corte d'appello, invertendo tra loro le due aree risultanti dal frazionamento e ritenendo quindi che Ru. Lu. avesse acquistato in comproprieta' quella oggetto della causa, e' sufficiente rilevare che si tratterebbe, in ipotesi, della supposizione di un fatto incontrovertibilmente escluso dagli atti di causa, da far valere pertanto con il rimedio della revocazione.
Il secondo e il quarto motivo del ricorso principale sono privi di autonoma valenza: vi si osserva soltanto che le pronunce adottate dal giudice di secondo grado - la condanna di Mo.Gi. alla demolizione della porzione del suo fabbricato realizzata sul cortile in questione e al pagamento delle spese di giudizio - sono conseguenza dell'errore stigmatizzato con il primo motivo del ricorso medesimo e consistito nel ritenere che quell'area fosse per intero di proprieta' comune delle parti.
Non occorre provvedere sul terzo motivo del ricorso principale, che e' stato formulato "per eccesso di difesa". Attiene infatti a una questione (quella relativa al mancato rispetto, da parte di Mo.Gi. nella ricostruzione con ampliamento del suo preesistente edificio, della distanza legale da osservare rispetto al frontistante fabbricato di Ru.Lu.) che la Corte d'appello ha espressamente dichiarato assorbita, in seguito alla condanna alla demolizione della porzione della nuova costruzione che debordava sul suolo di proprieta' comune delle parti. Gli argomenti esposti nella sentenza impugnata, in ordine all'inesistenza tra i due stabili di uno spazio di pubblico passaggio, che esonerasse dal rispetto del distacco di almeno dieci metri prescritto tra pareti finestrate, sono stati pertanto svolti soltanto ad abundantiam, a confutazione del contrario assunto del Tribunale, assunto che era ormai rimasto privo di rilievo decisivo, una volta accertato che il cortile parzialmente occupato da Mo.Gi. con la sua nuova costruzione era di proprieta' comune e non poteva quindi essere utilizzato in tal modo.
Con il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale Ru. Lu. si duole del solo parziale accoglimento del proprio appello, inteso a ottenere l'affermazione che lei stessa era comproprietaria del cortile non gia' con Mo.Gi., ma con i comuni loro danti causa, i quali non se ne erano privati. La diversa decisione del giudice di secondo grado e' inficiata secondo la ricorrente da "violazione articolo 1362 c.c., e articolo 360 c.p.c., n. 5, - motivazione illogica ed insufficiente", in quanto in realta' a Mo. Gi., con il suo atto di acquisto del 1977, non era stata affatto trasferita anche la comproprieta' di quell'area.
La censura non puo' essere accolta.
L'inosservanza delle regole di ermeneutica negoziale e' soltanto menzionata nell'intitolazione del motivo di impugnazione, nel cui contesto non viene in alcun modo argomentata.
Quanto poi ai vizi di motivazione, la doglianza si risolve nell'esposizione di assunti opposti alle ragioni illustrate nella sentenza impugnata, che sono basate sulle indicazioni di confini contenute nell'atto di acquisto di Mo.Gi., sulla mancanza di interesse dei venditori a rimanere comproprietari di un isolato e inutile stacco di terreno, mentre alienavano il compendio immobiliare di cui quell'area faceva parte, sul successivo loro comportamento, in occasione della vendita di un altro bene. Per i motivi gia' indicati a proposito del primo motivo dei ricorso principale, la diversa valutazione delle risultanze processuali, propugnata da Ru.Lu., non costituisce valida ragione di cassazione della sentenza impugnata, dovendo il sindacato di questa Corte, sulle questioni di fatto, limitarsi alla verifica - che nella specie da esito positivo - dell'esistenza, sufficienza e non contraddittorieta' della motivazione.
Entrambi i ricorsi debbono pertanto essere rigettati.
Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti, stante la reciproca loro soccombenza.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi; li rigetta entrambi; compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.