Qualora il promissario acquirente entri nella disponibilità del bene prima del rogito non si instaura un possesso utile "ad usucapionem" ma una mera detenzione qualificata

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ.

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 22 luglio 2010, n. 17245



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo - rel. Presidente

Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso n. 8340/2005 proposto l'1 marzo 2005 da:

Ma. An. - rappresentato e difeso in virtu' di procura speciale in calce al ricorso dall'avv. ANTINUCCI Massimo, presso il quale e' elettivamente domiciliato in Roma, alla Via della Giuliana, n. 73;

- ricorrente -

contro

Ro. Ad. e R. A. - rappresentati e difesi in virtu' di procura speciale a margine del controricorso dall'avv. TREZZA Gaetano, presso il quale sono elettivamente domiciliati in Roma, alla via Granisci, n. 20;

- controricorrenti -

e

sul ricorso n. 12264/05 proposto l'11 maggio 2005 da:

Ro. Ad. e R. A. rappresentati e difesi in virtu' di procura speciale a margine del controricorso dall'avv. Gaetano Frezza, presso il quale sono elettivamente domiciliati in Roma, alla Via Granisci, n. 20;

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

contro

Ma. An. - rappresentato e difeso in virtu' di procura speciale in calce al ricorso dall'avv. Massimo Antinucci, presso il quale e' elettivamente domiciliato in Roma, alla Via della Giuliana, n. 73;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 475 del 2 febbraio 2005 notificata il 7 marzo 2005.

Udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 16 giugno 2010 dal Presidente Dott. Massimo Oddo;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 2 aprile 1992, Ro. Ad. ed A. convennero An. , A. , Em. , Ce. , Gi. , Fi. , Wa. , Is. ed Pa.An. Ma. , nonche' Al.Ma. , Sc.Gi. , Pa.Ti. , To. Ve. ed Ma.An. - tutti eredi di Pa.Sa. , o di loro successori - davanti al Tribunale di Roma e, premesso che, unitamente al loro dante causa Ro.De. , avevano goduto dal 1966 il possesso pieno, esclusivo, ininterrotto e pacifico di un appartamento alla (OMESSO), nel cui possesso erano stati immessi in esecuzione di scrittura privata di compravendita intervenuta il (OMESSO) tra Ro.De. e Pu. Sa. , domandarono la declaratoria del loro acquisto della proprieta' dell'immobile per usucapione.

Si costitui' il solo Ma. , resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna dei Ro. al rilascio dell'appartamento, in quanto da essi occupato senza titolo, ed al versamento di un corrispettivo per l'occupazione, ed il Tribunale, nella contumacia degli altri convenuti, con sentenza non definitiva n. 40384/00 rigetto' la domanda principale degli attori e, in accoglimento delle domande riconvenzionali, condanno' i Ro. al rilascio dell'immobile ed al pagamento dell'indennita' di occupazione, da liquidare nel prosieguo del giudizio, nonche' il Ma. al rimborso delle spese anticipate dai convenuti per le riparazioni straordinarie ed all'indennita' per i miglioramenti arrecati alla cosa.

La decisione, gravata dai Ro. e, in via incidentale, dal Ma. , venne parzialmente riformata il 2 febbraio 2005 dalla Corte di appello di Roma, che, ferma la qualificazione di preliminare di vendita data dal Tribunale alla scrittura privata del 20 gennaio 1966, rigetto' l'impugnazione principale e, in accoglimento di quella incidentale, dichiaro' il diritto: 1) dei Ro. al solo 50%: a) dell'aumento di valore dell'immobile per i miglioramenti apportati nel periodo dal gennaio 1966 al maggio 1982 e della minor somma tra lo speso ed il migliorato per quelli apportati nel periodo successivo; b) del rimborso delle spese per riparazioni straordinarie; 2) del Ma. all'indennita' per l'occupazione senza titolo dell'immobile da parte dei Ro. con decorrenza dall'8 maggio 1982.

Osservarono i giudici di secondo grado, per quello che ancora rileva, che gli attori, avendo conseguito la disponibilita' dell'appartamento nel 1966 a seguito di un preliminare di compravendita, dovevano essere considerati possessori in buona fede del bene sino alla proposizione nel 1982 della domanda con la quale il Ma. ne aveva rivendicato la proprieta', e che non poteva avere seguito la deduzione dei Ro. di parziale prescrizione dell'indennita' di occupazione.

Il Ma. e' ricorso per la cassazione della sentenza con un motivo, illustrato da successiva memoria, e gli intimati Ro. hanno resistito con controricorso, eccependo preliminarmente l'inammissibilita' del ricorso principale, ed hanno proposto contestualmente due motivi di ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A norma dell'articolo 335, c.p.c., va disposta la riunione dei ricorsi proposti in via principale ed in via incidentale avverso la medesima sentenza.

L'eccezione di inammissibilita' del ricorso principale, perche' "notificato non alle parti in causa, nel loro domicilio eletto presso il loro procuratore in appello, bensi' ad un terzo, nella persona del loro procuratore in appello, non avente alcun potere in merito", non e' esaminabile, sia per l'oscurita' della sua formulazione, che per la sanatoria della eventuale nullita' conseguente alla proposizione del controricorso.

Il ricorso principale, denunciando con l'unico motivo la nullita' della sentenza impugnata, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per violazione degli articoli 1140 e 1150 c.c., lamenta che i giudici di secondo grado abbiano riconosciuto agli attori il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennita' per i miglioramenti spettante al possessore che restituisce la cosa, benche' essi fossero meri detentori dell'immobile, avendone ricevuto la disponibilita' in esecuzione di un preliminare di compravendita, non seguito dal contratto definitivo e dichiarato inefficace con sentenza divenuta definitiva nel 1995.

Il motivo e' fondato.

Questa Corte, componendo a sezioni unite il contrasto insorto tra le sezioni semplici, ha enunciato il principio che nella promessa di vendite, quando viene convenuta la consegna de bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita' conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori, e che, pertanto, la relazione del promissario acquirente con il bene e' qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata, salva la dimostrazione di un'interversio possessionis nei modi previsti dall'articolo 1141 c.c. (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 27 marzo 2008, n. 7930; cfr. succ: Cass. civ., sez. 2 , sent. 25 gennaio 2010, n. 1296; Cass. civ., sez. 2 , sent. 26 aprile 2010, n. 9896).

Costituendo, inoltre, l'articolo 1150 c.c., che attribuisce al possessore all'atto della restituzione della cosa il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie (comma 1) ed all'indennita' per i miglioramenti recati alla cosa (comma 2), una norma eccezionale e non potendo di essa essere fatta applicazione analogica al detentore (cfr.: Cass. civ., sez. 3 , sent. 18 marzo 2005, n. 5948; cass, civ., sez. 2 , sent. 16 settembre 2004, n. 18651; cfr. specificamente quanto al comodatario: Cass. civ. sez. 2 , sent. 26 giugno 1992, n. 7923), la sentenza impugnata e' incorsa nel vizio denunciato sotto un duplice profilo.

Il primo, per avere ritenuto rilevante l'animus possidenti dei detentori (promittente acquirente e suoi aventi causa) nell'attivita' da essi esercitata sulla cosa senza avere accertato un mutamento della detenzione in possesso per causa proveniente da un terzo od in forza di opposizione da essi fatta contro il possessore (cfr.: articolo 1141 c.c., comma 2).

Il secondo, per avere fatto applicazione ai detentori di una norma che riconosce ai soli possessori (in buona o mala fede) il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie ed all'indennita' per i miglioramenti (cfr.: articolo 1150 c.c., commi 1 e 2).

Alla fondatezza del motivo seguono l'accoglimento del ricorso principale e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita', ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Resta assorbito dalla cassazione l'esame del secondo motivo di ricorso incidentale, che lamenta, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell'articolo 92 c.p.c., dovendo essere le spese del processo rideterminate dalla Corte di appello in relazione all'esito del giudizio di rinvio.

Con il primo motivo, invece, il ricorso incidentale denuncia la nullita' della sentenza, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per violazione degli articoli 1140, 1142, 1147 e 2948 c.c., avendo: 1) riconosciuto il diritto del convenuto all'indennita' per l'occupazione della cosa a decorrere dalla domanda di revindica dell'immobile formulata in altro giudizio, benche': a) il possesso in buona fede degli occupanti dovesse essere presunto sino alla definitivita' della declaratoria d'inefficacia del titolo in virtu' del quale era stato ottenuto (anno 1995); b) fosse stata eccepita la prescrizione dell'indennita' per il periodo anteriore il quinquennio la proposizione della domanda; 2) ritenuto in mala fede il possesso successivo alla domanda di revindica (1982) e liquidato da tale data l'indennita' per i miglioramenti nella minore somma tra lo speso ed il migliorato.

Il motivo e' assorbito, quanto alle censure sub 1), lettera a), e sub 2), dall'accoglimento del ricorso principale, ed inammissibile per genericita' e difetto di autosufficienza quanto alla censura sub 1), lettera b), giacche' al rilievo della sentenza, secondo cui la prescrizione era stata dedotta nel giudizio di appello in via condizionale e non seguita da alcuna conclusione sul punto, si limita ad opporre l'opinabile e non esauriente argomento che l'eccezione "doveva ritenersi contenuta nella domanda di rigetto delle domande avversarie, inclusa l'indennita' di occupazione abusiva, non essendo necessario ripetere nuovamente le varie causae petendi, gia' contenute nelle premesse dell'atto".

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi.

Accoglie il ricorso principale e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Dichiara assorbiti il primo motivo sub 1), lettera a) e sub 2) ed il secondo motivo di ricorso incidentale e dichiara inammissibile il primo motivo sub 1), lettera b) del medesimo ricorso.
 

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