Quando il costruttore-venditore cede ad un terzo l'area vincolata a parcheggio, gli acquirenti delle unità abitative devono agire contro il terzo acquirente per far valere le proprie ragioni essendo preclusa la possibilità di aggredire il costruttore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. PROTO Cesare Antonio - rel. Consigliere

Dott. PETITTI Stefano - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21753/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) e per esso erede (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 784/2005 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 30/05/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;

udito l'Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell'Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l'accoglimento del 4 motivo di ricorso per quanto di ragione, inammissibile il 5 motivo, rigetto dei restanti motivi del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 9/6/1995 (OMISSIS) e (OMISSIS), quali genitori esercenti la potesta' sui figli minori (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nonche' (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio (OMISSIS), attuale proprietario di un'area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell'atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il (OMISSIS) trascritto il (OMISSIS), dai venditori (OMISSIS) - (OMISSIS) quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi della Legge n. 765 del 1967, articolo 18; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilita' dell'area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l'uso.

Al riguardo deducevano la nullita' di contrarie previsioni (di riserva di proprieta' dell'area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprieta' dell'area asservita.

(OMISSIS) contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell'area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.

Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l'area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l'esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all' (OMISSIS) il corrispettivo del diritto reale di uso dell'area vincolata a parcheggio.

L' (OMISSIS) proponeva appello al quale resistevano le controparti.

La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:

- esclude alcuni manufatti dall'ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;

- rigetta la domanda dell' (OMISSIS) di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;

- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.

La Corte territoriale rileva:

- che l'eccezione dell'appellante di difetto di legittimazione degli attori e' infondata perche' gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l'uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprieta' dell'area;

- che l'eccezione dell'appellante di difetto di legittimazione passiva e' infondata perche' lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perche' la limitazione legale della proprieta' per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio puo' essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validita' ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l'acquisto senza necessita' di trascrizione;

- che la dichiarazione di nullita' della clausola dei contratti di riserva della proprieta' dell'area in contrasto con il diritto di uso e' stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non e' incorso nel vizio di ultra petizione;

- che e' infondato il motivo di appello relativo all'estensione dell'area assoggettata a vincolo perche' l'estensione e' stata accertata dal CTU come conforme all'estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;

- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza puo' essere riconosciuto solo a chi e' stato parte del contratto e non puo' essere riconosciuto all'appellante (OMISSIS) che di quei contratti non e' stato parte;

- che l'ordine di rimozione dei manufatti che occupano l'area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti gia' indicati nella planimetria allegata all'atto di vincolo salvo l'obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l'obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell'atto di vincolo;

- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorche' non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall'atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l'uso del parcheggio;

- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione e' infondato in quanto la controversia non riguarda la proprieta', ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalita' stabilite dal regolamento condominiale.

(OMISSIS) propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 e' ripetuto due volte).

Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di (OMISSIS), (OMISSIS) e di (OMISSIS); (OMISSIS) si e' costituita dichiarando di essere erede del defunto (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata e' stata depositata prima dell'entrata in vigore della Legge n. 40 del 2006, che ha introdotto, con l'articolo 360 bis (poi abrogato dalla Legge n. 69 del 2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilita' del ricorso.

Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non e', invece, assoggettato alle suddette disposizioni.

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la Legge n. 246 del 2005, con la nuova formulazione della Legge n. 765 del 1967, articolo 18, di cui sostiene l'applicabilita', quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.

In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilita'.

1.1. Il motivo e' infondato.
  La Legge 28 novembre 2005, n. 246, articolo 12, comma 9, (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge una Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, comma 2, cosi' formulato: "gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali ne' da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unita' immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".

La norma, quindi, esclude l'automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.

Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell'area a parcheggio (disciplinato ancora dall'articolo 41 sexies, comma 1), cui e' subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste piu' alcun diritto reale a favore degli abitanti dell'edificio cui accedono.

Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nell'articolo41 sexies, comma 1, della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell'entrata in vigore della Legge n. 246 del 2005 (quindi anche l'area gia' vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtu' di altro strumento.

Il diritto reale d'uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all'atto dell'alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.

Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090),ha escluso il carattere interpretativo e la retroattivita' della norma alla Legge n. 246 del 2005, articolo 12, comma 9, affermando che la nuova disposizione e' destinata ad operare solo per il futuro, e cioe' per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unita' immobiliari.

Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuita', discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l'incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattivita' viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce "un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore"; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto gia' acquisito dal privato.

2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell'articolo 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l'articolo 360, n. 3, in luogo dell'articolo 360 c.p.c., n. 4) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullita' delle clausole di riserva della proprieta' senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullita'.

2.1 Il motivo e' infondato.

La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell'area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullita' delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.

3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell'articolo 100 c.p.c., e degli articoli 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c., e il vizio di motivazione.

Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all'interesse ad agire, che non sarebbe provata l'attuale proprieta' dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell'acquisto della proprieta', ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprieta' attuale.

Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell'articolo 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari Costruttori - venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprieta' e i venditori avrebbero dovuto garantire l'acquirente per l'evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.

3.1 Il motivo e' infondato e in parte inammissibile.

La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda e' stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo e' consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l'assume ed e' distinta dalla titolarita' della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355;Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprieta' e' questione di merito che non risulta formulata con l'atto di appello; in ogni caso, la proprieta' risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell'accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicita' dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra piu' aventi causa dallo stesso soggetto (articolo 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprieta', si trasferisce senza necessita' di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l'ulteriore finalita' della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilita', nel caso specifico non viene in rilievo.

Parimenti infondata e' la censura di non integrita' del contraddittorio: l'unico legittimato passivo in ordine all'azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell'area e', appunto, il proprietario dell'area che, tuttavia, non e' legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che e' sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell'area per la quale si era riservata la proprieta' cosi' che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell'originario contratto.

Infatti, come questa Corte ha gia' avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprieta', conseguente al vincolo, puo' essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unita' immobiliari dall'originario costruttore - venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a se' la proprieta' di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullita' delle clausole dei. contratti conclusi dall'originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben puo' essere adottata "incidenter tantum", in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell'originario costruttore - venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall'articolo 1419 c.c.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s'impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l'integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d'uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensi', ex articolo 1374 c.c., dai singoli contratti di acquisto (cosi', in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).

4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell'articolo 2644 c.c., e articolo 112 c.p.c., della Legge n. 47 del 1985, e dell'atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall'atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall'atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.

4.1 Il motivo e' inammissibile perche' non attinge la ratio decidendi per la quale dall'atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione e' stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (cosi' formulando una censura inammissibilmente generica) ne' la cubatura complessiva, ne' le modalita' di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l'assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile e' la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell'atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all'area mediante una stradella pure di proprieta' del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorieta' e indispensabilita' del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perche' la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall'atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l'asservimento dell'area oggetto del contendere "con diritto di accesso" (v. pag. 13 della sentenza impugnata).

5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della Legge n. 122 del 1989, della Legge n. 1159 del 1942 (come mod. dalla Legge n. 246 del 2005), della Legge n. 765 del 1967, e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell'area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformita' alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.

5.1 Il motivo e' inammissibile perche' la domanda di liquidazione del compenso e' stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarita' del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non e' pertinente rispetto alla decisione assunta.

6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell'articolo 1111 c.c., e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l'area vincolata a parcheggio.

6.1 Il motivo e' inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilita' dell'area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalita' stabilite dal regolamento condominiale.

7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna (OMISSIS) a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.